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Diario de información económica del sector inmobiliario

24 Octubre 2020F08.49h

C

Industrial

Por Marc Vidal Ordeig
13 Oct 2020
F04.58h

El logístico entra en su ‘edad de oro’ con el reto de corregir la obsolescencia de los activos

El acelerón vivido por el ecommerce a raíz de la pandemia ha puesto el segmento logístico en el punto de mira de la inversión. Sin embargo, la mayor parte de los activos en el mercado no cumplen con los niveles de calidad requeridos en la actualidad.

El logístico entra en su ‘edad de oro’ con el reto de corregir la obsolescencia de los activos

 

 

 

La obsolescencia de los activos lastra el boom del mercado logístico español. Seis de cada diez naves logísticas existentes en el mercado español fueron construidas hace más de diez años. Lo que en otros segmentos no es visto como un problema, en este segmento sí que lo es. Los requerimientos de calidad han aumentado mucho en poco tiempo para adaptarse a los estándares europeos y la mayoría de los activos en el mercado no los cumplen.

 

En los últimos años, los operadores han puesto sobre la mesa la necesidad de un incremento en la altura libre de los inmuebles, y de hecho muchas operaciones no se negocian por metros cuadrados sino por metros cúbicos para poder calcular los palés que se podrán almacenar.

 

A pesar de que hace una década se empezaron a tener en cuenta las necesidades de los operadores internacionales en cuanto a esta altura libre, un incremento en el número de plazas de párking o el hecho de que no haya columnas en el interior de los activos, el parque español aún cuenta con un alto porcentaje de activos que no las cumplen.

 

 

 

 

El director del área de industrial y logística de JLL, Pere Morcillo, asegura a EjePrime que “la obsolescencia del stock existente es un factor muy importante” en el sector. “Los activos que cumplen con los estándares europeos se empezaron a construir hace quince años”, añade el directivo. Además, “la demanda de este tipo de espacios ha cambiado en los últimos dos o tres años” y ya exige estos requerimientos.

 

Este hecho no deja fuera del mercado a los activos que no cumplen con estas exigencias, aunque Morcillo apunta que el sector “debe abordar el debate de qué puede hacer con los activos que han quedado obsoletos”.

 

En este sentido, los inmuebles también se ven afectados por los cambios que ha habido en las normativas de seguridad que provocan que para mantener la licencia de uso se tenga que invertir en capex para adaptarlo si el inquilino abandona el activo.

 

 

 

 

De todos modos, el directivo apunta que hay entre un 25% y un 30% de activos que necesitan una inversión tan alta para ser reformados que “es más óptimo tirarlos al suelo y construir unas nuevas instalaciones que tengan en cuenta los estándares actuales”. “Es algo que los grandes asset managers tienen en la mesa”, añade.

 

 

El ‘efecto Amazon’ hace crecer a las ciudades secundarias

Las dos grandes ciudades del país mantienen el liderazgo en cuanto a metros cuadrados logísticos. En concreto, la zona centro, que incluye Madrid, Toledo y Guadalajara, cuenta con 10,3 millones de metros cuadrados. Por su parte, el mercado catalán suma 7,8 millones de metros cuadrados, según datos de JLL.

 

A pesar de estar lejos de estas cifras, mercados como Sevilla o Bilbao están viendo como su parque logístico aumenta de volumen gracias a lo que el director de Industrial y Logística de Knight Frank, Alejandro Vega-Penichet, define como el efecto Amazon.

 

 

Amazon vuelve a crear un efecto disruptivo entrando en mercados de ciudades como Vigo o Vitoria

 

 

El gigante del ecommerce ha fijado su vista en núcleos de población de más de 200.000 habitantes y su presencia provoca que muchas otras empresas también apuesten por estas plazas. Además, mercados ya más asentados como Valencia o Zaragoza también están incrementando su volumen “a pasos agigantados”, explica Vega-Penichet.

 

Sin embargo, el directivo apunta a una nueva disrupción en el mercado logístico también liderada por el gigante estadounidense del comercio electrónico, que ha puesto el foco “en ciudades más pequeñas como Vigo o Vitoria”.

 

 

La última milla: naves más grandes, pero fuera de las ciudades

“Madrid no es como París o Londres, en un tiempo razonable puedes llegar desde Barajas o San Fernando de Henares al centro de la ciudad”, explica Vega-Penichet. Las buenas comunicaciones con las que cuentan tanto la capital como Barcelona permiten que la necesidad de centros logísticos dentro de las ciudades.

 

En este sentido, las empresas están centrando sus esfuerzos en “aglutinar sus operaciones en naves cross docking de mayor tamaño” que tengan un mínimo de 10.000 metros cuadrados, apunta el directivo.

 

Para dar respuesta a estas nuevas necesidades, la demanda de activos ubicados en la primera corona de las dos grandes ciudades ha crecido exponencialmente. Además, las previsiones son que incremente aún más ya que la pandemia ha acelerado la adopción del comercio electrónico por parte de las empresas.

 

 

‘Location’ antes que calidad

A pesar de que los estándares de calidad requeridos por los operadores han ido in crescendo en los últimos años, el location, location, location continúa siendo la clave a la hora de elegir un activo sobre otro por parte de los operadores.

 

Según datos de JLL, una nave en mal estado ubicada en San Fernando de Henares (Madrid) cuenta con una renta de entre 3,5 euros y 4 euros por metro cuadrado al mes, mientras que un activo de nueva construcción en Torija (Guadalajara), a ochenta kilómetros de la capital, puede alcanzar un máximo de entre 3 euros y 3,5 euros por metro cuadrado al mes.

 

 

 

 

En el mercado barcelonés esta diferencia es menos pronunciada, ya que un activo de menor calidad ubicado en el puerto de la capital catalana tiene las mismas rentas, alrededor de 4,5 euros por metro cuadrado al mes, que uno ubicado en Vilanova i la Geltrú, a cincuenta kilómetros de la ciudad.

 

 

Actualmente, los activos prime ubicados en la primera corona de Madrid registran unas rentas cercanas a seis euros por metro cuadrado al mes; mientras que en Barcelona se ubican entre 5,5 euros y 6 euros por metro cuadrado al mes.

 

 

Los activos industriales, aún más afectados

Aunque el segmento logístico comparte una parte de sus características con el segmento de los activos industriales, las diferentes necesidades que tienen unos activos y otros permiten diferenciarlos claramente.

 

Una de las grandes diferencias es que el sector fabril se ha ido encogiendo en España y, a pesar de que mantiene su actividad en algunas zonas del país, en territorios como la primera corona de Barcelona “hace diez años que no se construye nada”, según apunta el director de NCI Asesores Inmobiliario, Carles Torres.

 

En este sentido, el directivo explica que, al menos en el mercado catalán, la mayoría de naves industriales fueron “construidas hace más de cuarenta años” y han quedado obsoletas ya que tienen columnas y una altura libre de menos de seis metros.

 

 

 

 

La rotura de las cadenas de suministro provocada por los confinamientos que tuvieron que adoptar la mayoría de los países a causa del Covid-19 ha llevado a las empresas a repensar su estrategia y a volver a localizar sus fábricas en España para evitar que vuelva a pasar. “Esto pasa por tirar al suelo los activos existentes y volver a construir de nuevo”, subraya el directivo.

 

Otro de los problemas a los que tiene que hacer frente el sector es que muchos pequeños polígonos que se encontraban en las afueras de las poblaciones cuando se construyeron han sido absorbidos por el crecimiento de la trama urbana. Esto ha aumentado la presión sobre estos suelos, lo que puede llevar a la recalificación del suelo a residencial si la demanda continúa aumentando, especialmente en Cataluña, donde hay poco suelo disponible. “En otros mercados hay más espacio y no hay tantos problemas”, señala Torres.

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