¿Quién da más?: Madrid y Barcelona entregarán 1,1 millones de metros cuadrados logísticos en 2018

La logística en España vive una nueva etapa de éxito. En 2017, el sector registró un máximo histórico con 1.500 millones de euros de inversión, con récord también en términos de volumen contratado, con más de 1,5 millones de metros cuadrados absorbidos. El ritmo de crecimiento interanual, del 85%, al que acompañan las perspectivas futuras, ha levantado el interés de buena parte de los players del real estate, particularmente de los fondos, que ya están manos a la obra para dotar a los operadores de más espacio donde instalarse. Sólo este año, en Madrid y Barcelona se entregarán 1,18 millones de metros cuadrados de terreno logístico, según un informe de la consultora JLL.

El auge del ecommerce y la mejoría en la economía española han derivado en que, aparte de disparar el porcentaje de la demanda, las tasa de disponibilidad en parques y suelos logísticos se haya disminuido notablemente. Este es el caso de las dos grandes metrópolis del país. En Madrid, el nivel de desocupación se sitúa en el 4,21%, a pesar el repunte del último trimestre de 2017 con nuevos terrenos libres en la tercera corona de la capital, mientras que en Barcelona, la situación es aún más complicada, ya que sólo cuenta con un 3,2% de espacios logísticos libres.

Por ello, en ambas ciudades, la alta demanda ha obligado a fondos y socimis ha desarrollar nuevas naves que permitan hacer seguir creciendo el mercado. En la capital española, las previsiones son tan halagüeñas que, de los 744.500 metros cuadrados que se entregarán este año, el 70% de este espacio no está aún contratado. O lo que es igual: sólo un tercio de las naves y terrenos que se inaugurarán durante los próximos meses tienen ya inquilino. Una cifra que certifica que el mercado tiene claro que la demanda continuará in crescendo durante 2018.

En Madrid se entregarán 744.500 metros cuadrados de espacio logístico para aumentar el 4,21% de nivel de desocupació actual

Entre los proyectos madrileños, destaca el de Amazon, que este año agrandará su presencia en España. Con un proyecto propio, el gigante estadounidense del ecommerce ocupará 103.000 metros cuadrados en la capital, donde ya se ha instalado en el polígono industrial Los Gavilanes, en Getafe, y en Alcobendas. FM Logística, con un espacio de 40.000 metros cuadrados, así como Jaguar y su nuevo terreno de 15.000 metros cuadrados, copan el podio de los grandes proyectos logísticos en Madrid.

Mientras, en Barcelona la situación es inversa a la madrileña. En la capital catalana, la mayor parte del terreno logístico que se está construyendo tiene ya inquilino. En propiedad o como arrendatario, el 80% de los 441.200 metros cuadrados que se entregarán en 2018 en Barcelona se desarrollan sobre seguro, sin especulación, a pesar de la poca oferta existente en la metrópoli que augura una alta competencia entre operadores.

Amazon también ha pensado en Cataluña para su plan de expansión nacional y prepara 200.000 metros cuadrados de superficie total en el que operar en Barcelona, una de las ciudades clave para la multinacional en el sur de Europa. El pasado octubre estrenó una gran nave en El Prat de Llobregat. Markwins International también estrenará en 2018 un proyecto logístico propio de 8.000 metros cuadrados de superficie en la ciudad.

En Barcelona, Amazón tiene 200.000 metros cuadrados de superficie en la que operar con su negocio de ecommerce

En este escenario, una encuesta realizada por JLL a treinta inversores del sector destaca que, ante la escasez de producto en el mercado actual, el 98% de los encuestados contempla la posibilidad de desarrollar promociones de naves logísticas en España, especialmente en zonas logísticas ya consolidadas.

Barcelona, con 228.345 metros cuadrados disponibles, ha visto cómo el mercado logístico ha ampliado sus horizontes a localidades como Martorelles o Sant Esteve de Sesrovires. La primera de ellas, en el norte de la capital catalana, es un ejemplo claro en este sentido, con un notable crecimiento en espacio logístico en los últimos años. Para muestra, la llegada de Amazon al parque logístico que Segro tiene en el municipio. Casualmente, el mismo fondo británico Segro adquirió en 2017 dos parcelas logísticas en Sant Esteve de Sesrovires, al sur de Barcelona.

“El sector logístico presenta unos fundamentales sólidos que le dan un enorme potencial futuro”, destaca Gustavo Rodríguez, director del área de mercado de capitales logísticos de JLL en España, que afirma que “los inversores internacionales pusieron el año pasado el foco en nuestro sector” porque, entre otros aspectos, “nuestro país presenta un diferencial comparado con otros más consolidados, donde las rentabilidades son más bajas”. “Las rentas están en proceso de subida, pero aún están alejadas de sus máximos históricos, al igual que los valores de los activos, por lo que los inversores ven un posible recorrido futuro”, apostilla el ejecutivo.