Logística 2024: transición, retos y oportunidades

Estamos en una nueva fase de transición, con datos de contratación más moderados, con correcciones del 30% y 35% en Madrid y Barcelona, respectivamente, y un volumen de inversión que se ha reducido cerca del 60% en 2023, caída por encima de la media del sector inmobiliario en España. Sin embargo, veníamos de cifras récord y en nuestra opinión, estamos presenciando una normalización de la actividad más acorde con niveles prepandemia para crecer de manera más saludable y sostenible.

Todo esto ocurre en un contexto macro que trae sus desafíos. Nuestro sector está totalmente ligado al consumo y la industria está prestando especial atención a su evolución.

Contratación

Nuestras expectativas sobre la demanda de superficie para 2024, aunque no de pujanza, sí son de solvencia y resiliencia, respaldada, entre otras razones, por las tendencias generadas ante la amenaza de disrupciones en las cadenas de suministro, tipo políticas just in case, que requieren mayores inventarios y, por tanto, mayor necesidad de espacio logístico, o mayor demanda de instalaciones industriales y la consiguiente logística asociada a estas actividades.

Al mismo tiempo, la situación macro y un eventual impacto negativo en el consumo están afectando a la toma de decisiones por parte de las compañías, por lo que podemos esperar una mayor demora en la contratación de espacio.

Stock

En 2023 vimos una reducción de proyectos especulativos por el aumento e inestabilidad de los costes de construcción, que junto con el aguante de la demanda han mantenido las tasas de disponibilidad media controladas, como el caso de Madrid con una tasa del 7,5%, y en niveles muy bajos en algunos mercados como Barcelona o Valencia, con tasas del 4,8% y 1,5%, respectivamente.

Por el contrario, durante 2024, como consecuencia de la moderación y estabilización de los precios de construcción, esperamos el desbloqueo de algunos proyectos en mercados donde las tasas de disponibilidad son más bajas, impactando positivamente en la calidad del stock y en el nivel de contratación de espacio.

En este sentido, prevemos un mayor número de transacciones de suelo en el ánimo de los promotores de tomar nuevamente posiciones.

Las rentas seguirán creciendo, pero a diferentes ritmos según mercados, y en función del volumen de oferta disponible, pero, en cualquier caso, a un ritmo más lento de lo que cabía esperar.

Inversión

En cuanto al mercado de inversión, los fundamentales del logístico que han llevado al segmento a su punto álgido permanecen intactos y, precisamente, sus altas expectativas, nos han conducido a una mayor lentitud en la corrección de precios que se ha traducido en una mayor ausencia de transacciones. Estos fundamentales, junto con una mayor claridad en la inflación y tipos de interés, darán impulso a la actividad durante 2024.

Pero veremos un comportamiento similar a 2023 en su primera mitad debido a un sentimiento generalizado en los compradores sobre que las valoraciones no se han asentado y que los precios bajarán algo más. Sin embargo, desde Savills, consideramos que no habrá mucha más corrección de precio para los activos de buenas calidades que cumplan con criterios ESG, en buenas localizaciones y con buenos contratos. De hecho, estamos apreciando una incipiente demanda de este tipo de oportunidades, lo que animará a los inversores a poner en venta activos de este tipo.

Los inversores, en momentos de volatilidad, buscan emplazamientos que ofrezcan la mayor liquidez posible, y ciudades como Madrid y Barcelona seguirán claramente dentro de sus radares dentro del mercado europeo.

Adecuación

Cumplir con criterios de ESG en los activos ha pasado a ser una clara necesidad, dejando en una posición de debilidad a aquellos activos que no sigan estas reglas.

Igualmente, uno de los desafíos más importantes al que nos enfrentamos es el nuevo texto del Reglamento de Seguridad Contra Incendios en Establecimientos Industriales, que tendrá serias implicaciones en la construcción de las naves, afectando de lleno a las naves multi-inquilino y que podría alterar las estrategias de comercialización de los activos existentes en el más corto plazo.

Sin duda, 2024 será un año retador, con desafíos y oportunidades, donde veremos reactivación. Un año de transición cuya siembra probablemente termine de recogerse en 2025 ante la volatilidad prevista todavía para gran parte de este año y el tiempo de maduración que requieren las operaciones.