Desafíos del sector inmobiliario comercial: calidad, sostenibilidad y tecnología

El sector inmobiliario comercial sigue adaptándose a un nuevo paradigma en el que los tipos de interés son más altos y el mercado ya no puede confiar en una oleada de capital fresco. Además, los cambios en los hábitos de trabajo y de gasto también están provocando desequilibrios en la oferta y la demanda, y existen fuertes divergencias entre los tipos de activos de las distintas regiones.

En paralelo, también surgen oportunidades debido a los desajustes entre los precios de los inmuebles y su valor potencial a largo plazo, así como por la evolución de la tecnología, la demografía y las megatendencias de sostenibilidad. En este escenario creemos que los activos que se encuentran en esta intersección pueden salir beneficiados, mientras que los que no lo están probablemente tendrán un destino más incierto o incluso negativo. No todos los inmuebles son iguales, por lo que un enfoque de inversión único pierde de vista matices importantes.

Oficinas: calidad y sostenibilidad

El sector de oficinas sigue en el punto de mira debido a su dependencia generalizada de la deuda y la financiación bancaria, y al cambio hacia el trabajo híbrido. Muchos ocupantes están frenando la actividad de arrendamiento, reduciendo personal y retrasando la toma de decisiones. Sin embargo, se aprecia una tendencia hacia la búsqueda de calidad que está impulsando los alquileres de oficinas prime, ya que los inquilinos quieren espacio en los mejores edificios y en ubicaciones privilegiadas.

La sostenibilidad también está creando ganadores y perdedores en las distintas regiones y tipos de inmuebles, incluidas las oficinas. Los inquilinos quieren cada vez más que sus espacios representen sus valores y están dispuestos a pagar más por edificios ecológicos. Muchas empresas usuarias de espacio de oficinas se han comprometido a alcanzar objetivos de neutralidad de carbono, por lo que necesitan que sus inmuebles sean coherentes con ello.

El alcance de la prima verde varía según los mercados, pero hay estudios que muestran una tendencia general entre los ocupantes de las distintas regiones a pagar alquileres más altos por edificios con certificaciones de sostenibilidad, como el Liderazgo en Energía y Diseño Medioambiental (Leed). Otros datos sugieren una tendencia al descuento marrón en propiedades con un comportamiento medioambiental relativamente más débil. Aunque la prima de rentabilidad que puede obtenerse de los edificios ecológicos es una ciencia en evolución, creemos que la tendencia se generalizará en todas las regiones a largo plazo, con Europa a la cabeza.

Retail: una bolsa mixta

El retail es otro segmento inmobiliario comercial que está experimentando diferentes comportamientos, por una parte, debido al auge del comercio electrónico y a las pérdidas de alquileres relacionadas con la pandemia, y por otra, por la reanudación del turismo internacional y la solidez de los balances de los consumidores que han proporcionado cierta confianza a los ocupantes. El tráfico peatonal cerca de las tiendas en las principales ciudades del mundo también ha vuelto a aumentar, pero sigue siendo de media un 10%-20% inferior en todas las áreas metropolitanas de lo que era antes de la pandemia: cuando la gente acude menos a la oficina, compra menos. Una vez más, las tendencias varían según el lugar.

Los datos sugieren que las tiendas físicas seguirán estando a la vanguardia de las estrategias de venta, pero su papel seguirá evolucionando para servir al comercio omnicanal (es decir, una combinación de tiendas físicas y en línea). Es posible que cada vez más tiendas se conviertan en centros de experiencias integrales para el cliente, en lugar de meros lugares de transacción. Creemos que los promotores de locales comerciales deben tener en cuenta la adaptabilidad.

Para los inversores, los activos que pueden convertirse en ganadores a largo plazo son los de primera calidad, con altos niveles de tráfico peatonal y arrendados por inquilinos con canales de venta que satisfagan a los clientes que desean una experiencia de compra de primera mano. Algunos activos que entran en esta categoría también pueden sorprender al alza en los próximos meses en cuanto al crecimiento de los alquileres y la rentabilidad, dado que los rendimientos entraron en el actual ciclo de revalorización en un nivel más alto. Por lo tanto, la expansión del cap rate -que el riesgo de comprar activos inmobiliarios comerciales está aumentando- podría ser menor.

Tecnología en el sector inmobiliario comercial

La aparición internacional de las redes 5G, el blockchain, la computación en la nube y el rápido crecimiento de los datos son inmensos catalizadores para los bienes inmuebles tecnológicos, incluidas las modernas instalaciones industriales, las torres que transportan datos y los centros de datos para almacenarlos. La inteligencia artificial -junto con el streaming, los juegos y los coches autónomos- también tiene el potencial de trastornar el mercado de activos inmobiliarios tangibles a medida que las herramientas de procesamiento del lenguaje natural se abren camino en las empresas y la sociedad.

El enorme crecimiento de la oferta de centros de datos desde principios de 2022 se ha encontrado con una fuerte demanda, sobre todo por parte de grandes empresas que tienen dificultades para asegurarse capacidad suficiente. Aunque en la actualidad los centros de datos se consideran atractivos en términos generales, el éxito continuado depende de que sean capaces de satisfacer las necesidades tecnológicas del futuro. Muchos activos están mal equipados y tendrán que adaptarse y mejorar los requisitos de potencia, espacio y refrigeración a medida que la IA y la automatización se afiancen.

Conclusión

La ralentización de la inflación, cualquier reducción de los tipos y el endurecimiento de los diferenciales de crédito son algunos de los temas clave que determinarán la salud fundamental del sector inmobiliario comercial en los próximos trimestres. Creemos que la estabilización de los tipos de interés, las posibles cesiones por parte de vendedores forzosos y la capacidad de repercutir la elevada inflación a los inquilinos también pueden surgir como catalizadores que estimulen los volúmenes de transacciones y salven las expectativas de compradores y vendedores.

Es probable que se produzcan más trastornos a medida que el mercado se adapte a la nueva realidad económica. Con el tiempo, el ciclo inmobiliario cambiará. Mientras tanto, los inversores que sepan sortear las diferencias de liquidez, exposición de los activos y precios podrán sacar partido de las divergencias sectoriales y regionales. Invertir activamente en activos de alta calidad posicionados para sacar partido de la innovación tecnológica, los cambios demográficos y la sostenibilidad puede ser la estrategia óptima en un mercado en el que no hay una talla única.