2017, el año en que los indicadores validaron el crecimiento a doble dígito del ‘real estate’

La vivienda rozó en septiembre un acumulado de 54.000 millones de euros durante todo este 2017. Este dato es el mejor síntoma de la situación del real estate en España. A falta de conocerse las cifras del último trimestre del año, 2017 es ya un año de récord en el escenario que el sector está construyendo tras la crisis. El ejemplo del residencial es causa y resultado de todos los movimientos que se han ido sucediendo en el mercado inmobiliario durante los últimos doce meses. Con la subida al 3% del Producto Interior Bruto (PIB) español, baja el paro y la gente invierte más. Se compran más casas, las empresas renuenvan sus oficinas y los consumidores visitan más centros comerciales, lo que deriva en que se necesiten más metros cuadrados de espacio logístico para dar cuenta a la alta demanda.

En el año que está a punto de bajar la persiana, el real estate, después de un 2016 donde empresas y mercados inmobiliarios crecieron a doble dígito, no sólo ha mantenido esta tendencia alcista sino que ha incrementado sus cifras en la mayoría de los indicadores, algunos incluso alcanzando datos precrisis.

Así, si la actividad inmobiliaria terciaria saludaba al 2017 con 8.561 millones de euros de inversión durante el pasado año, el sector ya en septiembre superaba esta cifra en más de mil millones de euros. De confirmarse el ritmo de crecimiento en el último trimestre, el negocio inmobiliario podría cerrar 2017 con un acumulado en inversión de 12.800 millones de euros.

El sector terciario, en claro auge, prevé cerrar 2017 con una inversión de 12.800 millones de euros

Durante los tres primeros meses del año, el crecimiento del real estate fue notable. Nada menos que aumentó la inversión en un 50%, impulsado, sobre todo, por uno de los sectores protagonistas del año: el retail. Los locales y centros comerciales aglutinaron 1.365 millones de euros de los 3.400 millones de euros que se invirtieron durante el triunfal primer trimestre.

Este indicador es clarificador a la hora de evaluar la recuperación del sector: la cifra alcanzada por el retail sólo en el primer trimestre de este año fue superior al invertido en el sector terciario (que aglutina, además de al retail, al mercado de oficinas, el hotelero y el logístico) durante todo 2011 y 2012, y muy cercano al fijado en 2010 y 2013.

Por su parte, otro de los players principales en el mapa del real estate español de 2017 ha sido el mercado de oficinas. Éste acaparó 868 millones de euros durante el primer trimestre, mientras que el sector hotelero y el logístico se quedaron más atrás con inversiones por valor de 783 millones de euros y 374 millones de euros, respectivamente, según la consultora Laborde Marcet. Todos estos segmentos recibieron aumentos interanuales de doble dígito para arrancar el año: un 42,65% de crecimiento en retail; un 24,7%, en oficinas; un 22,2%, en hoteles; y un 10,6%, en el apartado logístico.

El retail aglutinó 1.365 millones de euros sólo durante el primer trimestre, casi la mitad del total invertido hasta marzo en el sector

Esta recuperación en operaciones también se vio reflejada en la firma de hipotecas. Ya en enero, este índice se disparó un 17%, lo que supuso encadenar seis meses de subidas, tras un 2016 que finalizó con un importe medio de las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad de 133.746 euros, un 1,7% superior a la cifra de 2015.

Sin embargo, el ilusionante arranque de año tuvo un frenazo en las hipotecas en febrero, con una caída del 2,7%. Aquel retroceso fue un espejismo, ya que en marzo y abril las cifras volvieron a dispararse: subida de un 20,2% en el tercer mes de 2017 y un 11,4% en el siguiente.

En clave general, la economía inmobiliaria se vio beneficiada asimismo en el primer trimestre del año de la confianza de los consumidores. A pesar de comenzar con un ligero tropiezo en el ritmo alcista con el que navegaba ya en 2016 el Índice de Confianza del Consumidor (ICC), cayendo en enero dos puntos con respecto al mes de diciembre del pasado año, en los siguientes meses el ICC se fue recuperando hasta que en marzo volvió a rozar de nuevo los cien puntos (99,7).

6.000 millones hasta junio
Durante los siguientes meses, la cercana llegada del sol del verano fue calentando un sector que apuntaba máximos. Uno de los mercados que más creció del real estate en el primer semestre del año fue la compraventa de edificios y solares. La inversión inmobiliaria rozó los 6.000 millones de euros (5.991 millones) durante este periodo, lo que supone un aumento interanual del 70%. En este sentido, el gran protagonista fue el sector oficinas: la compraventa de estos activos superó los 1.200 millones de euros.

Las megaoperaciones fueron las grandes impulsoras de las oficinas. Así, durante los primeros meses de 2017 se registraron grandes transacciones como la compraventa de la Torre Agbar, en Barcelona, adquirida por Merlin por 142 millones, o el complejo Isla Chamartín en Madrid, que vendió el fondo Lone Star por 103 millones.

Además, durante este año se ha mostrado el reinado de Barcelona y Madrid como las dos regiones con mayor inversión inmobiliaria. Estas dos capitales aglutinaron el 85% del total de la inversión realizada en el primer trimestre, con la curiosidad de que, por primera vez, la ciudad catalana superó a Madrid como el territorio donde más operaciones se realizaron (57%).

Madrid y Barcelona acapararon el 85% de la inversión inmobiliaria que se realizó en España durante el primer semestre de 2017

Mientras las inversiones continuaban su imparable ascenso, las hipotecas no perdieron su oportunidad de incrementar su volumen, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En mayo, la firma de hipotecas creció un 9,2% y treinta días después, el indicador se disparó hasta un 16,5%, con 29.516 préstamos sellados sólo en el mes de junio. Este repunte se vio reflejado también en el precio, pues el importe medio aumentó un 4,4% interanual con un importe medio de 116.629 euros.

Asimismo, el aumento de las hipotecas inmobiliarias fue la principal culpable del crecimiento de la venta de viviendas y el precio de las mismas durante el primer semestre del año, según apuntaban los expertos.

La confianza de los consumidores, de récord
El ICC llegó a máximos con la llegada del segundo trimestre del año. En abril, el indicador que refleja el nivel de confianza de los consumidores españoles se situó en los 106,7 puntos, su mejor registro desde 2015. Esta cifra sufrió un ligero retroceso en mayo, aunque aguantó los cien puntos, para después volver a despegar en junio hasta los 105,8 puntos con los que dio la bienvenida al periodo estival.

Un crecimiento del 40% hasta septiembre
El verano pasó para el real estate invirtiendo como hace tiempo no lo hacía. Un número de operaciones tan alto que para septiembre, el acumulado anual situaba la inversión en torno a los 8.700 millones de euros, un aumento del 40% con respecto al mismo periodo de 2016. La cifra suponía, además, que a falta de tres meses, el real estate había invertido el 91% del capital desembolsado en todo 2016, cuando el ejercicio se cerró con 9.564 millones de euros invertidos, según la consultora JLL.

Después de un arranque de año prometedor, tras el verano el mercado de oficinas volvió al trabajo manteniendo su particular boom en Madrid y Barcelona. Entre las dos ciudades, el crecimiento del sector fue del 70% durante los primeros nueve meses del año.

El FMI advirtió en octubre que la situación política de Cataluña podría hacer caer la inversión internacional en todo el país

Entonces, cuando el sector circulaba a alta velocidad, explotó el procés en Cataluña. La primera consecuencia de la inestabilidad política y social que generó el proyecto independentista llegó desde fuera de España: el FMI advirtió en octubre de una probable caída de la inversión en el país debido a la “tensión” existente en la región mediterránea.

La vuelta al cole del 'real estate' y sus hipotecas
La aparición de nuevos actores en el real estate y el gran interés inversor en el país, mayormente por capital extranjero, apuntaban a un cierre de año prometedor. En este contexto, las hipotecas fueron una de las claves del auge inmobiliario. En julio, el indicador de préstamos se disparó un 32,9% interanual y al mes siguiente, en agosto, la situación apenas cambió, con un crecimiento moderado ligeramente del 29,1%.

A este auge contribuyó la numerosa inversión que se realizó en el país en materia de vivienda. Hasta septiembre, se contabilizaron transacciones por valor de casi 54.000 millones de euros, lo que supone un incremento del 23% de este tipo de operaciones con respecto a 2016.

El ICC alcanzó en agosto los 108,8 puntos, el nivel más alto alcanzado en todo el año por el índice de confianza del consumidor

Asimismo, el ICC superó el verano con escaladas. En julio marcó máximos históricos, tras alcanzar los 108,3 puntos, mientras que en agosto este índice se elevó hasta los 108,8 puntos, su mayor nivel en todo 2017. En el noveno mes del año, los consumidores rompieron el ritmo alcista y el ICC descendió hasta los 103,2 puntos.

Un cierre de año agitado
Sin duda alguna, el efecto del procés catalán será clave para comprobar en qué forma cierra 2017 el año inmobiliario. De momento, la inversión inmobiliaria en Cataluña se mantiene en stand by a la espera de la resolución de la situación. Sin embargo, en el mapa general español, las previsiones apuntan a un cierre de año de algunos sectores, como es el retail, de récord. Los centros comerciales dispararán sus inversiones hasta los 4.000 millones, según JLL.

Por su parte, la construcción se presenta para un 2018 optimista. No en vano, el Instituto de Estudios Económicos (IEE) prevé un crecimiento del 4,6% para el próximo año, después de aumentar en dos puntos sus números en 2017: pasando del 2,4% de 2016 al 4,4% con el que cerrará el año.

Los últimos datos de préstamos de hipotecas apuntan a una moderación de este indicador en octubre, creciendo a un ritmo del 8,2%. Mientras, el ICC recuperó los cien puntos en noviembre tras haber sufrido una pequeña recaída en el décimo mes del año.

Seguridad Social e inversión extranjera: claves al alza

Una de las indudables claves del crecimiento del sector se encuentra en el capital extranjero. Este perfil de inversor aumentó durante el primer semestre del año un 10%, hasta alcanzar los 14.205 millones de euros. Un punto que no se prevé vaya a reducirse en el próximo año, atraídos por el sol y la playa del Mediterráneo.

Por su parte, poniendo la vista hacia el ciudadano español, ningún indicador refleja mejor la salud del país que la Seguridad Social. En constante aumento, el índice ha fluctuado entre un 4% y un 6% de crecimiento medio en los últimos doce meses. Después de marcar un aumento del 4,8% en febrero, el primer estancamiento que vivió el real estate fue en marzo, cuando el índice sólo aumentó un 1%. Tras ello, se volvió a disparar hasta un 8,2% con el que comenzó el segundo trimestre, el que fue el quinto periodo trimestral en el que creció el empleo en el sector inmobiliario en España.

En agosto, ya eran 130.000 los profesionales que trabajaban en el mercado inmobiliario, lo que supuso también tirar menos del Fondo de Garantía Salarial (Fogasa), con una reducción del 36,6% y marcando las cifras más bajas desde 2007.

La actividad inmobiliario alcanzó durante el presente ejercicio los 130.000 profesionales del sector afiliados a la Seguridad Social

Durante el último trimestre del año, la Seguridad Social registró 130.850 trabajadores afiliados en el sector del real estate en octubre, con una subida del 6,4% interanual. Una cifra que se moderó ligeramente en noviembre (el último dato conocido) hasta un 6,1%, con 130.962 afiliados.

Asimismo, y a pesar del crecimiento del sector y de la contratación de nuevos profesionales. El Fogasa disparó su impacto en octubre, cuando triplicó el pago de salarios e indemnizaciones pendientes por valor de 381.783 euros. Buena señal de que el sector comienza a estabilizar sus deudas y a regenerarse para seguir incrementando su inversión, sus ingresos y sus indicadores.