A. Montero (Savills AN): “La coyuntura inflacionista va a impactar en las rentas del logístico”

Antonio Montero, que acumula una experiencia de más de veinte años en la división industrial-logística de la consultora Savills Aguirre Newman, subraya que en 2021 el sector ha entrado en la primerísima línea del real estate español. Montero augura que el auge imparable del ecommerce y la implantación de nuevas estrategias de las compañías en aprovisionamiento y cadena de suministro, seguirán impulsando la inversión en 2022. El directivo también advierte que la escasez de suelo en Madrid y Barcelona irá desplazando los nuevos centros logísticos hacia zonas secundarias, que irán ganando peso a corto plazo en el mercado español.  

Pregunta: ¿Qué radiografía hace del sector logístico en España?

Respuesta: Existe un gran dinamismo en la industria, por parte de usuarios, promotores e inversores. El crecimiento del ecommerce está siendo clave en este desarrollo, así como las nuevas estrategias que las compañías están implantando en la cadena de suministro y aprovisionamiento, que las lleva a alquilar más espacio. De hecho, España se encuentra en una posición privilegiada para fortalecer e impulsar este segmento del real estate, no sólo por su buena red de comunicaciones e infraestructuras, también por su localización estratégica en el Sur de Europa, por lo que tiene todas las capacidades para convertirse en un hub logístico de referencia a nivel europeo. El sector inmologístico se ha situado en un primer plano en nuestro país.

P.: La logística es un sector ganador de esta pandemia, ¿cree que mantendrá el dinamismo?

R.: El inmologístico ha ido registrando datos muy positivos en los últimos ejercicios, casi 2.000 millones de euros en lo que llevamos de año. La situación actual, marcada por el auge del ecommerce no ha hecho más que afianzar y acelerar esta tendencia. El sector ha demostrado que ha sabido adaptarse de forma rápida para atender la nueva demanda y hábitos de consumo que han surgido a raíz de la pandemia. Esto ha repercutido en un creciente interés de los operadores por proyectos llave en mano que se ajusten a sus requerimientos: distribución capilar, la inmediatez que reclama el consumidor y la demanda estacional por picos como pueden ser los períodos de rebajas o promociones como el Black Friday. Otro factor que incidirá en la consolidación del sector son las empresas de delivery.

P.: ¿Dónde tiene el logístico español su techo?

R.: España es un mercado prioritario para la inversión en logística. Según nuestros datos, nos hemos posicionado como el segundo país de Europa con mayor incremento en inversión logística y todo nos hace pensar que seguiremos al alza el próximo año. A nivel europeo, el capital invertido en activos inmobiliarios logísticos supuso el 20 % del total de la inversión inmobiliaria en la primera mitad del año, frente a una cuota histórica que se situaba en torno al 10 %.

P.: ¿Qué hándicaps puede encontrar un inversor que quiera invertir en logística en España? 

R.: Principalmente, que en estos momentos la demanda excede con creces la oferta. Es destacable la escasez de suelo disponible en algunas zonas muy concretas, como en la primera corona de Barcelona, donde el stock de superficie disponible se sitúa por debajo del 2%. Otro de los retos a los que se enfrenta el sector es contar, en algunos casos, con un parque obsoleto y que no se ajusta a los requerimientos de los operadores logísticos, lo cual requiere de importantes inversiones para adecuar los inmuebles actuales.  

“Según nuestros datos, España se ha posicionado este año como el segundo país de Europa con mayor incremento en inversión logística”

P.: ¿Cómo podría solucionarse la escasez de suelo crónica en Barcelona?

R.: Paliar el déficit de stock que existe en la zona centro de Barcelona y su primera corona requiere de soluciones imaginativas, como podría ser la logística en vertical. Otra posibilidad es aprovechar los espacios obsoletos que ya existen en el mercado para adaptarlos a las nuevas necesidades de los operadores y aplicando criterios de sostenibilidad.

P.: ¿Puede darse el caso que para cubrir las demandas de las grandes ciudades los players logísticos tengan que desplazarse a zonas periféricas ante la falta de suelo?

R.:  Algunos proyectos ya se están contratando fuera de las zonas céntricas de las grandes ciudades y desplazándose a otras áreas con mayor stock. En el caso de Cataluña, hacia la segunda o tercera corona. En Madrid, por ejemplo, el 58% de los metros contratados durante el primer semestre se han cerrado en la tercera corona, donde destacan los municipios de Illescas, Cabanillas y Torija.

P.: ¿Qué mercados españoles, aparte de Madrid y Barcelona, son los más activos en cuanto a inversión en logística? ¿Qué zonas secundarias pueden crecer a corto y medio plazo?

R.: Valencia, sin duda, es un mercado que está adquiriendo un mayor protagonismo por su ubicación clave y ya ocupa el tercer puesto por tamaño a nivel nacional, por detrás de Madrid y Barcelona. Los grandes operadores logísticos muestran un interés, cada vez mayor, por el mercado valenciano. Igualmente, Zaragoza, Málaga, Sevilla y País Vasco son zonas donde los promotores e inversores tienen puesto sus radares.

“Paliar el déficit de stock en Barcelona requiere de soluciones imaginativas, como podría ser la logística en vertical”

 P.: ¿Las rentas de las naves están notando la presión inflacionista?

R.: La coyuntura actual va a tener impacto en las rentas. Se está incrementando el precio del suelo finalista, así como de los precios de la construcción, factores que sin duda tendrán un impacto en los precios, pero muy condicionado de momento, por la propia ley de oferta y demanda que varía según mercados. Esta tendencia al alza se produce en un momento de poca disponibilidad de producto y de desajuste entre oferta y demanda en algunas zonas, lo que afectará a las rentas, pero sin poder obviar que los márgenes que se manejan en el propio negocio logístico también establecerán un límite.

P.: ¿Qué perfil de inversores en logística existen actualmente en España?

R.: La tipología de inversores es muy diversa. Desde fondos de inversión, family offices o inversores privados hasta grupos patrimonialistas que buscan una rentabilidad que con los actuales tipos de interés y la situación de los mercados no es posible encontrar en otros sectores.

P.: ¿Veremos alguna operación importante antes de terminar el año o a inicios de 2022?

R.: Sí, se va a seguir manteniendo el dinamismo que ha marcado el ejercicio. Podemos decir que cerraremos el año con cifras récord tanto en términos de take up como en volúmenes de inversión. El mercado logístico de Madrid ha superado el millón de metros cuadrados de absorción en el tercer trimestre del año. El dinamismo mostrado en el sector logístico en el acumulado del año sitúa la superficie contratada en máximos histórico y Cataluña también está previsto que vuelva a marcar un nuevo hito, con más de 700.000 metros cuadrados de contratación prevista a cierre de 2021.