Bank of America coloca deuda hipotecaria española por primera vez desde el crack de 2008

Operación Taurus. La deuda con colateral inmobiliario de España vuelve a los mercados. Por primera vez desde el estallido de la burbuja inmobiliaria una gran institución financiera internacional ha colocado públicamente títulos respaldados por préstamos hipotecarios para inmuebles en España.

Bank of America (BofA) cerró el pasado martes la colocación entre inversores de 139,89 millones de euros de deuda con la garantía hipotecaria de los activos inmobiliarios que el fondo estadounidense Starwood tiene en Madrid y Barcelona. La operación ha sido calificada por Moody’s, que se ha encargado de valorar la calidad de la deuda emitida bajo el nombre comercial de Taurus.

“Es la primera emisión de títulos de deuda respaldada con hipotecas comerciales en España desde la crisis financiera de 2008”, señala Benjamin Bouchet, analista de Moody’s, a EjePrime. “Seguramente ha habido otras colocaciones privadas, pero ésta es la primera que se hace con publicidad y con un ráting público”, añade.

Así, del total de 139,89 millones de euros titulizados, el 61,1% han obtenido una nota de Aa3, con un cupón de entre el 1,5% y el 2% anual. Esta parte de la deuda se considera senior y está garantizada. El 6% de la emisión ha obtenido una nota de A3 y un cupón anual del 2,7%, mientras que el 15,4% ha sido calificado como Baa3 con un pago al año del 3,75%. Finalmente, el 17,5% de la emisión ha obtenido una nota de Ba3 y un cupón del 4,75%.

El colateral de los bonos es la cartera de ocho edificios de oficinas que el fondo estadounidense Starwood Capital tiene en Madrid y Barcelona

Hay que tener en cuenta que la nota que actualmente concede Moody’s a la deuda del Reino de España es de Baa1 con perspectiva estable. Por lo tanto, una parte de los bonos de deuda comercializados por BofA cuentan con una mejor calificación que la deuda soberana de España y, más concretamente, cuatro escalones por encima.

El vencimiento de estos bonos es septiembre de 2024, aunque podrían alargarse con las mismas condiciones financieras hasta septiembre de 2031.

En todo caso, quien respalda esta colocación es la cartera de oficinas que Starwood tiene en Madrid y Barcelona. El fondo estadounidense en España tiene contraído créditos con Bofa por 269,89 millones de euros, unos recursos que le han servido para adquirir siete edificios de oficinas en Madrid y uno en Barcelona, que presentan una ocupación del 77%. De esta cantidad, 139,89 millones han sido titulizados en bonos, otros 45 millones forman parte de un crédito sindicado entre varias entidades y, finalmente, los restantes 85 millones se mantienen en el balance de BofA.

 San Fernando Business Park, Omega Business Park y Julián Camarillo 6 son los activos mejor valorados de la cartera que respalda los títulos de deuda. El conjunto de activos cuenta con 171 inquilinos y un alto grado de diversificación, ya que sólo cuatro arrendatarios aportan más del 5% de los ingresos por alquiler.