Giorgio di Palma (RRE Consultants): “Falta producto a precios ajustados y financiación”

Giorgio di Palma estuvo trabajando durante 10 años en la empresa familiar, dedicada al sector de la restauración y hotelero. Tras terminar los estudios de Economía se introdujo en el sector inmobiliario comercial, colaborando de forma independiente con varias empresas, para acabar fundando en 2013 RRE Consultants, firma especializada en asesorar a inversores y operadores en proyectos de hospitality en España, Portugal e Italia.

Pregunta: ¿Cuáles son las perspectivas de los hoteles urbanos y vacacionales en España?

Respuesta: Los destinos urbanos, por su alta dependencia de la demanda internacional, la disminución sustancial de los short-breaks y la paralización del segmento Mice son los que más han sufrido los efectos de la pandemia. Esto ha afectado a destinos punteros, como es el caso de Barcelona, con solamente un 30% de la planta hotelera abierta y ocupaciones extremadamente bajas.  Por otro lado, los destinos vacacionales, de carácter más estacional, se han visto ligeramente menos afectados, principalmente aquellos que han tenido la posibilidad de cubrir parte de su oferta con demanda nacional. En esta línea, las perspectivas de los hoteles urbanos son más complicadas a corto plazo ya que no se prevé una reactivación sustancial de la demanda hasta la última parte del año, mientras que los destinos vacacionales cuentan con poder salvar la temporada captando demanda nacional. Hay que tener en cuenta que la situación es muy cambiante, y en ambos casos será un factor determinante la evolución del proceso de vacunación en los países emisores y la relajación de las restricciones de viaje por parte de sus gobiernos.

P.: A pesar de ser un momento tan convulso para el sector hay pocas transacciones, ¿a qué se debe?

R.: Sí, sin duda está habiendo muchas menos operaciones de lo que podía pensarse hace unos meses. Las principales razones son, en primer lugar, la falta de producto a precios ajustados. En general, los compradores esperan unos elevados descuentos, que los vendedores no están dispuestos a ofrecer y, en segundo lugar, falta financiación bancaria. Es un hecho que hay mucha liquidez en el mercado, pero no encuentra salida debido a que los inversores con un perfil más oportunista o value-added se encuentran a la espera de mayores descuentos, mientras que los inversores con un perfil más conservador se encuentran a la espera de que disminuya el nivel de incertidumbre con respecto a la recuperación del sector. A la vez, ambos perfiles de inversor están a la expectativa de ver qué nuevos activos pueden salir al mercado durante los próximos meses, en función de la evolución de la situación financiera de propietarios y operadores. En mi opinión estamos ante una situación generalizada de wait and see.

P.: ¿Qué importancia tiene el hotelero español para los inversores internacionales?

R.: Pensamos que a partir del cuarto trimestre será cuando se reactiven las transacciones, ya que será el momento en el que habrá más visibilidad sobre los resultados de la temporada de verano, y consiguientemente sobre la situación financiera de muchas empresas, que ahora se encuentran en una situación de concurso sostenida de manera artificial con los Erte y los ICO. El hotelero español es clave para los inversores internacionales, ya que España es un destino consolidado. De hecho, durante la pandemia lejos de disminuir el interés de los inversores, éste ha aumentado debido a la expectativa de poder hacerse con activos estratégicos a un precio inferior o con activos que simplemente antes de la pandemia no habrían estado en el mercado.

“A partir del cuarto trimestre se reactivarán las transacciones, ya que habrá una mayor visibilidad”

P.: ¿Qué segmento es el que despierta mayor interés para el inversor?

R.: Tanto el urbano como el vacacional despiertan mucho interés inversor, siendo la ubicación un factor clave en ambos casos: los inversores están dispuestos a apostar por la recuperación del sector, pero sólo en ubicaciones consolidadas. Los fondos buscan operaciones de mayor volumen (muchas veces se trata de activos difíciles de encontrar en según que destinos urbanos) mientras que family offices y otros inversores más pequeños ligados a cadenas hoteleras si pueden entrar en operaciones de menor volumen en ambos segmentos.

P.: ¿Los precios se encuentran a un nivel razonable para compradores y vendedores?

R.: Compradores y vendedores no se encuentran alineados: muchos compradores esperan unos descuentos (hasta del 30%) que en general los vendedores no están dispuestos a ofrecer. De momento, la mayoría de las operaciones que se han cerrado han sido con descuentos de un máximo del 15% sobre el valor pre-Covid en muchos casos por parte de compradores con un interés estratégico en posicionarse en los destinos con activos en ubicaciones prime.

P.: ¿Cree que habrá un proceso de concentración en el sector hotelero español?

R.: Sin duda será muy interesante ver también que ocurre en cuanto a las operaciones corporativas, ya que es probable que la pandemia acelere el proceso de concentración de un sector que está muy fragmentado. Dependiendo de la recuperación, muchos operadores con una sólida situación financiera podrían aprovechar para crecer por esta vía, que conllevará el reposicionamiento de muchos activos y la reorganización de la oferta de estos operadores.

“Los inversores apuestan por la recuperación, pero solo en ubicaciones consolidadas”

P.: En el actual contexto económico y mirando a medio y largo plazo, ¿la planta hotelera de Madrid y Barcelona es adecuada?

R.: No creemos que sobre oferta hotelera en Madrid o Barcelona. El crecimiento de la planta hotelera de ambas ciudades durante los últimos años ha estado afectado por moratorias a la vez que lentamente ha evolucionado hacia un modelo de mayor calidad. Pensamos que esta tendencia continuará, teniendo en cuenta también que muchas operaciones de compraventa conllevarán el reposicionamiento de activos, contando también con la irrupción de nuevos conceptos hoteleros, por ejemplo, los dedicados al teletrabajo de los llamados digital nomads, que pueden contribuir a la recuperación y desestacionalización de la demanda.