La vivienda del futuro: nuevas residencias para una nueva sociedad

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Cuando hace décadas los humanos se imaginaban la vivienda del futuro decenas de pantallas inundaban las paredes, los electrodomésticos funcionaban solos y las puertas eran automáticas. La fascinación por cómo la tecnología se podría colar en los hogares de la población se traspasó a la pantalla en múltiples ocasiones, y muchos no se equivocaron tanto.

Cuando Marty McFly llega a su casa en 2015 desde 1986 en Regreso al Futuro 2, puede acceder con escáner de huella o reconocimiento facial, un método que ya se ha tanteado por algunas start ups del sector. Aunque por ahora los drones no paseen a su perro y los zapatos no se abrochen solos, las videollamadas sí se han convertido en un constante de los hogares.

Sin embargo, puede que la visión de la vivienda del futuro hubiera sido un poco más realista si McFly se hubiera encontrado a sí mismo viviendo en coliving o en un serviced apartments y ojeando un senior living con el que pasar los primeros años de jubilación.

En el primer cuarto de siglo, la vivienda se ha reinventado con las nuevas formas de consumo. La tenencia, que antes se limitaba a propiedad y alquiler, ha multiplicado sus posibilidades: coliving, multipropiedad, apartamentos flexibles, vivienda con servicios, residencias de estudiantes o para seniors, geriátricos o residencias de la tercera edad. La oferta ya no es la misma que hace veinte años, y las empresas se posicionan como los nuevos caseros, listos para ajustarse a las necesidades de cada etapa de la vida de las personas. La tenencia alternativa más allá de la compra responde a un cambio de tendencia en la pirámide poblacional española: cada vez más viejos y solitarios.

Las empresas se posicionan como los nuevos caseros, listos para ajustarse a las necesidades de cada etapa de la vida de las personas

La revolución de la vivienda no sólo ha llegado a la domótica y la tenencia. Los avances científicos y sociales y la creciente necesidad de adaptarse a la emergencia climática están apretando a arquitectos y promotores para buscar maneras de construir y materiales más sostenibles. Cáñamo, madera o adobe son algunos de los viejos nuevos materiales con los que el sector está jugando a prueba y error. Parte de las presiones para este cambio vienen de Bruselas. Uno de los principales sectores a los que se está señalando desde el Ejecutivo comunitario para que hagan los deberes es el inmobiliario, parte fundamental de su compromiso para reducir las emisiones dióxido de carbono para 2030.

La Unión Europea se han marcado el objetivo de alcanzar la neutralidad climática y debe reducir en un 55% las emisiones para dentro de siete años (el paquete llamado fit to 55), mientras que para 2050 se plantea un reto aún más grande: la neutralidad climática, un hito imposible de conseguir dejando de lado el inmobiliario. El real estate es responsable del 35% de los gases de efecto invernadero que se emiten en Europa, según datos de Building Performance Institute Europe (Bpie).

La vivienda y la política se reencuentran

“A nosotros no nos gusta hablar de política, pero lo que verdaderamente celebramos es que por primera vez en España la forma de acceso a una vivienda ha entrado en el debate político”, señalaba recientemente David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, una de las principales promotoras en España. El directivo señala cómo se ha puesto sobre la mesa un debate sobre el modelo de tenencia, esta vez con el alquiler como eje central, pero desde la administración se ha ido moldeando el modelo de residencia en España a lo largo de los años, dando como resultado uno de los mayores niveles de propietarios de la eurozona.

El porcentaje de ciudadanos españoles que vive en una vivienda en propiedad se va reduciendo poco a poco y en 2020 ascendía a un 75,1% de los hogares, según los últimos datos de Eurostat. El restante 24,9% están ocupadas en régimen de alquiler. Esta cifra se sitúa por debajo aún de la media de la Unión Europea (UE), donde en 2020 el 70% de los hogares estaban ocupados bajo la fórmula de la propiedad, una cifra que apenas ha experimentado variación desde el estudio de Eurostat de 2015, cuando se situaba en el 70,2%. En el caso de la eurozona, el porcentaje de ciudadanos que reside en una vivienda en propiedad es del 65,8%, mientras que el 34,2% restante ocupa una residencia en alquiler.

A mediados del siglo XX, los mandatos hechos por la Instituto Nacional de Vivienda (INV) del Franquismo trazaron las normas de construcción, impulsando la llamada vivienda bonificable, con lo que se pudieron levantar construcciones con grandes ventajas financieras y operacionales, que más tarde evolucionó al Plan Nacional de Vivienda. Con la llegada a la democracia, y para más tarde sumarse al embrión de la Unión Europea, se volvió a mirar la vivienda para salir de la crisis económica a la que el petróleo había sumido también a España, con planes como el Plan Cuatrienal de Vivienda del 1984 para construir 170.000 viviendas de protección oficial al año, repartido entre promoción privada, pública y rehabilitación. A él le siguieron el Plan de Vivienda de 1992, navegando ya en la carrera de ascenso del precio del suelo, y el del 1996, que siguió con la política de vivienda iniciada a principios de siglo.

Con la llegada del nuevo siglo, las leyes de vivienda dejaron vislumbrar el crecimiento constante de la burbuja inmobiliaria. En la Ley de 2022, impulsada por el Gobierno de José María Aznar, el problema a abordar ya no era tanto la necesidad de viviendas, sino la subida de precios, que dificultaba a jóvenes y familias el acceso a la vivienda, añadiéndose una ayuda estatal directa a la entrada que podía llegar a cubrir el 11% de una vivienda de protección oficial. Con la llegada de José Luis Rodríguez Zapatero, se aprobó el Plan Estatal.

Con la llegada del nuevo siglo, las leyes de vivienda dejaron vislumbrar el crecimiento constante de la burbuja inmobiliaria

Era 2005 e imperaba un contexto de crecimiento económico y de subida de precios en el residencial. Entonces, desde el gobierno socialista se impulsó la construcción de nuevas VPO para venta, alquiler o uso propio, generar viviendas de promoción pública para alquiler y fomentar la entrada al mercado residencial con ayudas directas. El segundo plan estatal de vivienda que aprobó aquel gobierno fue ya inmerso en la crisis económica: sus objetivos seguían siendo aumentar el parque de VPO para que el esfuerzo de los hogares para mantener una vivienda no alcanzara el 40%.

Con la llegada de Mariano Rajoy al gobierno se aprobó otro Plan Estatal de Vivienda, basado en diversos ejes para la recuperación del sector inmobiliario, poniendo el foco en la expansión del mercado del alquiler. En la legislatura del Ejecutivo encabezado por Pedro Sánchez, la aprobación de su propia Ley de Vivienda ha sido uno de los late motiv del Gobierno. La medida de salió adelante definitivamente en mayo, después de idas y venidas entre los socios de gobierno. Uno de los ejes centrales de esta ley de vivienda es que cada Comunidad Autónoma puede decidir si aplica el concepto de zonas tensionadas en su ámbito territorial, a partir del cual se pueden aplicar las medidas de la legislación como el tope a la revisión de rentas o el precio del alquiler de las nuevas unidades que entren en el mercado.

La aplicación de este baremo no se empezará a aplicar hasta enero de 2025, ya que durante el presente ejercicio seguirá vigente la limitación del 2% en el incremento de la renta del alquiler y durante el próximo ejercicio el tope será del 3%. Además, la nueva Ley delimita cuándo un propietario es un gran tenedor (cuando cuente entre cinco y diez unidades o más de 1.500 metros cuadrados), aunque las comunidades autónomas pueden regular en ese baremo.

La nueva Ley obligará que los honorarios de las agencias inmobiliarias sean asumidos íntegramente por los propietarios, como ya sucedía en algunas comunidades autónomas. Además, contemplará mecanismos para que el propietario no pueda trasladar a la renta conceptos como el impuesto de recogida de basuras o el mantenimiento del edificio. Otro punto que tutelará la Ley es que un propietario que haya hecho reformas en la vivienda, aunque este se encuentre en zona tensionada, podrá aumentar la renta en un máximo del 10%, pero siempre que esta reforma sea de, como mínimo, un 10% del valor de mercado del inmueble.

La vivienda navega en el temporal demográfico

El nuevo cóctel de la demografía española está poniendo en jaque la construcción de vivienda. La familia nuclear de dos padres y dos hijos ya no parece dominar con tanta fuerza la pirámide de la sociedad española. El aumento de la esperanza de vida y el descenso de la tasa de fertilidad crearán un país con una población cada vez más envejecida. El único movimiento capaz de aupar la base de la pirámide será la inmigración y la movilidad global, por lo que la sociedad española se tornará más diversa. Además, el auge de la movilidad geográfica y el trabajo remoto dispararán la tendencia de los hogares unipersonales.

Con este nuevo escenario, profesionales del sector calculan que las necesidades de España se sitúan entre las 150.000 y 250.000 viviendas nuevas al año. “Las 100.000 viviendas que más o menos venimos produciendo en el último lustro se dirigen al comprador medio y alto; hay otras franjas del mercado que no están atendidas”, señala Josep Ramon Fontana, director del Departamento de Mercados del Instituto de la Tecnología de la Construcción. Un déficit grande que se va acumulando año tras año y que, además, incide en un tipo de producto esencial para facilitar el acceso a una vivienda a colectivos de rentas medias o jóvenes.

Unas necesidades que parten mayoritariamente de desplazamientos de la población a las grandes ciudades y de cambios sociales que dan lugar a viviendas de menor tamaño ocupadas por menos miembros que décadas atrás. Y también por cuestiones demográficas. España será de los pocos países de Europa que en las próximas décadas ganará población. El Instituto Nacional de Estadística (INE) proyecta 52,9 millones de habitantes en España en el año 2072, según las últimas previsiones publicadas en octubre de 2022, lo que supondría que el conjunto del país sumaría 5,5 millones de habitantes en cuatro décadas.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) proyecta 52,9 millones de habitantes en España en el año 2072

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) considera que es necesario recuperar los niveles de producción de vivienda asequible de más de 75.000 unidades anuales para hacer frente a la demanda. Para lograrlo, aboga por un Pacto Nacional de Vivienda con una estrategia a largo plazo que permita posibilitar el acceso a la vivienda de las familias de rentas medias, además de adelantar la edad de emancipación de la gente joven y, con ello, incrementar la tasa de natalidad. A partir del año 2013, según los datos analizados por Asprima, se produce un desplome de la producción de vivienda asequible. Así, la media en el periodo 2014-2022 es de 8.300 viviendas asequibles al año y, a cierre de 2022, se contabilizaron 9.221 viviendas protegidas terminadas. Estas cifras contrastan con las cerca de 79.000 viviendas al año que, de media, se ponían a disposición de los jóvenes entre 1980 y 2010.

Otro dato que la asociación de promotores apunta y define como “preocupante” es que el 46% de los jóvenes españoles de entre 25 años y 34 años siguen viviendo en casa de sus padres, siendo España el país europeo que más ha empeorado esta ratio en los últimos diez años. “Aunque realmente llegase a construirse en su totalidad la cifra de vivienda pública comprometida, no dejaría de ser una gota en el océano a la hora de dar solución a un problema de déficit de 120.000 viviendas al año, y de más de un millón de jóvenes con trabajo que no se pueden emancipar”, recoge un informe elaborado por Asprima. Una parte muy importante del problema radica en la escasa producción de vivienda de obra nueva en España, ya sea para su venta o para el alquiler. En los últimos años, apenas se ha sobrepasado una producción de 100.000 unidades, un nivel muy por debajo de las necesidades del mercado español, según diversas asociaciones y compañías del sector.

Los inversores diversifican su cartera

Además de cuantas viviendas se construyen en España, la nueva realidad de la sociedad española plantea un debate sobre cómo serán esas viviendas y cómo habitarán en ellas los ciudadanos. Así, de casa de los padres se puede pasar a una residencia de estudiantes para, una vez acabada la formación, alquilar en un coliving o en un complejo de apartamentos con servicios. Un tiempo después, quizá pueda alquilar en solitario o ya en pareja para, a medio plazo, adquirir una propiedad que constituya ya una vivienda definitiva hasta la madurez. En esta etapa, quizá, mucha gente opte por una residencial para seniors en la costa, donde la calidad de vida es mayor y, más adelante, una residencia de la tercera edad puede constituir una buena opción.

“Pensamos que el residencial en alquiler será un modelo en auge, básicamente por las dificultades que se intuyen en los próximos años para obtener financiación para la adquisición en propiedad de una residencia”, señala Miguel Ochoa, director de Financial Advisory de Deloitte. Según datos de la consultora Cbre, el residencial o living (residencias de estudiantes, flex living, suelo, residencial en alquiler, residencial en compraventa y senior living), sigue consolidando su posición como foco de inversión. En el primer trimestre de 2023, concentró el 42% de la inversión total (frente al 25% de 2022), con más de 1.219 millones de euros transaccionados. Situándose en una fase incipiente si se compara con otros mercados, el sector living es uno de los segmentos inmobiliarios con mayor potencial de crecimiento en un escenario de falta de oferta frente a una elevada demanda en todas las tipologías de producto.

El living es uno de los segmentos inmobiliarios con mayor potencial de crecimiento en un escenario de falta de oferta y alta demanda

“El envejecimiento de la población, ligado a una mejor calidad de vida; los cambios en las unidades familiares, cada vez con más hogares con proyecciones unipersonales, pero con mayor pluralidad; o el aumento de la movilidad entre ciudades y países están redefiniendo los espacios habitacionales; las personas ahora buscan flexibilidad, comunidad y bienestar estableciéndose el hogar como un eje central en su vida”, detalla Javier Kindelan, director de living de Cbre en España. En el primer trimestre del año, el segmento de inversión residencial en alquiler representó el 74% del total invertido en living, con 904 millones de euros. Por su parte, las residencias de estudiantes se mantuvieron en el primer trimestre del año como el segundo asset class en el sector, con un volumen de 160 millones de euros (13% de la inversión total).

La inversión en vivienda flexible, que comprende las nuevas soluciones habitacionales temporales, gestionadas de forma profesional y con servicios incluidos, alcanzó 154 millones de euros (13% del total en living). Por productos, está ganando peso en el mercado español el segmento del residencial de lujo, ultra lujo y productos de branded y serviced apartment. Comprende tres tipologías de activo: luxury (viviendas con ubicación prime y proyecto diferenciador), serviced apartments (viviendas de lujo con un amplio catálogo de servicios) y branded residences (viviendas de lujo asociadas con una marca).

“En el contexto europeo e internacional, España cobra cada vez mayor atractivo, competitividad y singularidad frente a ciudades homólogas como París, Londres o Milán, gracias a la amplia oferta cultural y de ocio, junto con la excelente experiencia gastronómica, son factores determinantes para el impulso de este segmento en localizaciones como Madrid, Barcelona, Baleares o la Costa del Sol”, explica Javier Kindelan.

Espacios del futuro para el consumidor del futuro

La arquitectura lleva años innovando para adelantarse al avance de la emergencia climática, el desarrollo de las nuevas tecnologías y el reto que plantean las sociedades modernas concentradas en los grandes núcleos urbanos.

La tecnología es una gran aliada para la casa del futuro. Si hace unos años las instalaciones domóticas esteban reservadas a unos pocos inmuebles, cada vez son más las viviendas que apuestan por este tipo de sistemas que, no sólo mejoran el confort interior, sino que incrementan su seguridad y su valor. Luces que se encienden y apagan solas, persianas que hacen lo propio o aplicaciones que permiten encender la calefacción a distancia son sólo algunos ejemplos de los que puede ofrecer hoy en día la tecnología aplicada al hogar. El llamado Internet de las cosas (IoT) será algo esencial en las casas del futuro.

El mercado ya cuenta con algunos ejemplos: desde cerraduras inteligentes hasta complejos sistemas de iluminación, y esto es sólo el principio, porque las potencialidades son enormes. En la casa del futuro también tendrán cabida otros electrodomésticos capaces de estar conectados a la Red y, de esta manera, hacer la vida mucho más fácil para sus ocupantes.

Más tecnología, mejor diseño y, sobre todo, mayor sostenibilidad. Las casas del futuro también serán ecológicas y buscarán reducir al máximo su impacto medioambiental, aprovechando la energía geotérmica y el resto de las energías renovables. Proporcionar el mayor bienestar con el menor consumo será una de las piedras angulares del desarrollo de una nueva generación de vivienda saludable en la que el uso de materiales menos contaminantes o la mejora de los sistemas constructivos jugarán un papel fundamental en el futuro.

Las casas del futuro también serán ecológicas y buscarán reducir al máximo su impacto medioambiental

Al dibujar la vivienda del futuro, no se puede cometer el error de olvidarse del consumidor del futuro. La generación que ahora mismo está a las puertas de entrar en el mercado residencial, la Generación Z, una población que se encuentra ahora entre los 13 años y los 28 años. Aunque, por mucho que cambien las generaciones, parece que hay una característica que marca el mercado de la vivienda y es la continuidad de la cultura de la compra frente al alquiler. El 75,4% de los jóvenes encuestados se ven comprando una vivienda en el futuro y sólo un 18,9% apuesta por el alquiler como forma de tenencia habitual, según el estudio Hogar Z elaborado por el Instituto Silestone.

En cuanto a la tipología y la distribución, el análisis muestra como la opción preferida la casa con terreno (32,5%), seguida del piso (29,1%) y casa (27,2%). Con menos del 5% se sitúan otras opciones, como la ausencia de vivienda fija o la vivienda compartida. A la hora de la distribución, la mayoría opta por casas con una separación clara entre zonas comunas y habitaciones. El minimalismo es otra de las características que los centennials prefieren para su hogar, sin demasiados accesorios o adornos y colores neutros. Aunque el teletrabajo es una opción cada vez más presente en la vida de las personas, la Generación Z busca separar la vida personal de la profesional.

Por eso, abogan por un despacho o habitación destinada de forma exclusiva a atender sus necesidades profesionales. Como nativos digitales, prefieren una integración tecnológica orientada al confort y al bienestar. Una prueba de ello es la elección de robots de limpieza y de cocina como aparatos de última generación. “Son innovaciones que permiten ganar tiempo y contribuyen a una mejor calidad de vida”, indica el informe del Instituto Silestone. La sostenibilidad es un factor prioritario para esta generación y otro factor clave es la transformación tecnológica del hogar vinculado a la concienciación sostenible. Electrodomésticos y griferías que ayuden a ahorrar agua y energía aparecen como puntos clave, sólo por detrás de la conectividad entre los dispositivos del hogar.