Más baratas, pero más rentables: el ‘real estate’, a por las ciudades secundarias

Las localidades secundarias escalan posiciones. Más allá de Barcelona y Madrid, con un gran poder para atraer inversores, otras ciudades como Valencia, Bilbao, Málaga y Sevilla cobran fuerza. Se trata de la respuesta ante mercados muy consolidados, que ofrecen muchas oportunidades, pero plantean también problemas como el gran desembolso de capital inicial o la falta de suelo.

Valencia, Bilbao, Málaga y Sevilla, por su parte, garantizan altas rentabilidades y precios mucho inferiores a los registrados en las grandes ciudades. Es el caso de los centros comerciales, que registran una rentabilidad del 5,75% en Málaga y del 5,5% tanto en Sevilla como en Bilbao. En Barcelona, esta cifra cae hasta el 5% mientras que, en Madrid, alcanza tan solo el 4,25%, según un informe de Gesvalt sobre la situación del mercado inmobiliario en España.

Esta rentabilidad, en cambio, no se traslada en los precios. Madrid, la ciudad menos rentable de las seis analizadas es, en cambio, la que tiene un precio más elevado, alcanzado los 95 euros por metro cuadrado. Le sigue de cerca Barcelona, con 93,5 euros por metro cuadrado. En el sentido opuesto, Málaga, con mayor rentabilidad, es también la más barata, con un coste de 37,5 euros el metro cuadrado.

Málaga ofrece la mayor rentabilidad en centros comerciales y también los precios más baratos

En cuanto al retail high street, Málaga ofrece un 5,5% de rentabilidad, seguida de Sevilla, con un 5%; Bilbao, con un 4,5%, y Valencia, con un 4,25%. La ciudad con las rentas prime más baratas es Sevilla, con un coste de 145 euros por metro cuadrados y la mayor tasa de disponibilidad registrada, un 5%.

Los precios de comercios prime más elevados se encuentran en Barcelona, con un precio de 275 euros por metro cuadrado. Este precio está motivando la apertura de grandes flagships de marcas internacionales en las calles más concurridas, que se materializarán en los próximos meses.

En el segmento de las oficinas, la tendencia se mantiene. Málaga es, de nuevo, la ciudad que ofrece una mayor rentabilidad en las oficinas prime, con un 5,25%, y unas rentas de 18 euros por metro cuadrado. Sevilla es la ciudad con oficinas prime más baratas, concretamente a ocho euros el metro cuadrado, y con una rentabilidad del 5%. Además, la capital hispalense es la ciudad con mayor disponibilidad, un 14%. El interés por este mercado empieza a hacerse patente, comportando un crecimiento sostenido de los precios y una disminución progresiva de las tasas de disponibilidad.

Madrid es la ciudad con oficinas prime más caras, con un valor de 33 euros el metro cuadrado. Sin embargo, la capital mantiene una tasa de disponibilidad relativamente elevada, un 10,5%, seguida de Valencia, con un 8,8%; Barcelona, con un 9,6%, y Málaga, con un 10%. En la capital catalana, con el barrio del 22@ en auge, se prevé un aumento de 200.000 metros cuadrados en los próximos meses.

Barcelona prevé un aumento en 200.000 metros cuadrados en oficinas en los próximos meses

La apuesta por las ciudades secundarias se evidencia, no solo en los datos de rentabilidades y precios, sino también en la apuesta de las empresas. Es el caso de OneCoWork que, además de abrir su tercera oficina en Barcelona, abrirá otra en Madrid y una más en Valencia, Bilbao o Málaga, dependiendo de las oportunidades que se planteen.

En el sector residencial, la diferencia entre las grandes ciudades y las secundarias es más que evidente. Barcelona es la ciudad más cara, tanto para comprar como para alquilar vivienda, con un precio de 3.379 euros y 19,5 euros el metro cuadrado respectivamente.

Estas cifras representan más del doble de las registradas en Valencia, con un precio de compra de 1.518 euros el metro cuadrado y 9,6 euros el metro cuadrado en alquiler. Sevilla ofrece también unas cifras similares, con un precio de compra de 1.603 euros el metro cuadrado y un precio de alquiler de 10,5 euros el metro cuadrado.

La apuesta por las ciudades secundarias no se da sólo en España, sino que se trata de un fenómeno de escala global. Las grandes ciudades, densas y muy desarrolladas, están dejando paso a las secundarias como Mánchester y Leeds en el Reino Unido; Lyon y Marsella en Francia, o Rotterdam y La Haya en Holanda.

Una tendencia que, según fuentes del sector, no sólo está comportando la transformación de estas ciudades, sino también la evolución de los modelos de transporte existentes. En Reino Unido, por ejemplo, está en desarrollo el High Speed 2, un ferrocarril de alta velocidad que conectará directamente Londres con Birmingham, East Midlands, Leeds y Mánchester.