Más ‘mambo’ y recuperación de los precios: fotografía macro del real estate en España

Subidas a doble dígito en las transacciones, aumento de la inversión y el empleo y una tímida recuperación de los precios son los nuevos pasos del baile del real estate en España. Si las principales compañías del sector duplicaron su beneficio en 2016, los principales indicadores macro del negocio inmobiliario también han bailado al mismo son.

El mercado de la vivienda mostró en 2016 su buena forma, al elevar la compraventa de pisos por tercer año consecutivo a un ritmo del 13,6% hasta las 403.866 transacciones; los precios de la vivienda, por su parte, también han mostrado un repunte, al despedirse de 2016 con un aumento del 1,5%, y la firma de hipotecas continúa disparada, con un 14% más de contratos firmados que un año antes.

Pero no sólo muestra su poderío el negocio residencial: sectores como las oficinas continúan sacando pecho, con una inversión en España en 2016 de más de 5.000 millones de euros. Otros indicadores como el empleo también acompañan al sector inmobiliario en su camino hacia la estabilización, aumentando el número de trabajadores afiliados un 4,8% en febrero.

Transmisiones: casi medio millón de casas vendidas en España

El negocio de la vivienda en España se despidió de 2016 con bueno datos. Según el Consejo General del Notariado, la compraventa de vivienda en España subió un 13,5%, hasta 458.781 unidades en 2016. Este crecimiento representó el tercer incremento anual que encadena la compraventa de viviendas en España de forma consecutiva y el mayor aumento desde 2007.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), salvo en el mes de enero, las compraventas crecieron todos los meses de 2016. De hecho, arrancaron el año con una caída del 2,9% en enero. Este ajuste se revirtió en febrero, cuando subieron un 15,8%, una tendencia al alza que también se observó en marzo, con una subida del 16,8%; abril, con un crecimiento del 29%; mayo, 23%; junio, 20%; julio, cuando las compraventas se suavizaron hasta crecer un 1,1%; agosto, hasta un 20,3%; septiembre, con un crecimiento del 13,2% y octubre, noviembre y diciembre, cuando se elevó un 6,5%, un 17,3% y un 6,8%, respectivamente.

Subida de precios y más hipotecas

Según datos del Ministerio de Fomento, el precio medio de la vivienda libre se situó en el cuarto trimestre de 2016 en 1.512 euros por metro cuadrado, un 1,5% más que en el mismo periodo del año anterior. Frente a las cifras registradas en el tercer trimestre de 2016, los precios subieron el 0,8 %.

El número de hipotecas sobre viviendas fue de 281.328, un 14% superior al de 2015

Coincide también con esta cifra el Índice IMIE General y Grandes Merados de Tinsa, que según sus datos, el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) finalizó el año con un crecimiento del 1,7% en diciembre respecto al mismo mes del año anterior. Por ubicaciones, las islas, con una revalorización interanual del 2,8%, y las capitales y grandes ciudades, con un 2,4%, fueron las zonas con mejor comportamiento en el último mes del año.

Las hipotecas también se acoplan al ritmo al que ha bailado el sector en 2016. El número de hipotecas sobre viviendas fue de 281.328, un 14% superior al de 2015, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). El importe medio de las hipotecas en España fue de 109.759 euros, un 2,8% más que en el año precedente y las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas durante el año 2016 fueron Andalucía con 53.733, Comunidad de Madrid, con 47.801 hipotecas constituidas, y Cataluña, con 45.873.

Una vida más cara en España

Que se encarezcan los pisos también ha impactado, de manera directa, en la subida del coste de la vida. El Índice de Precios de Consumo (IPC) se disparó en 1,4 puntos en enero hasta el 3%, la tasa más alta de los últimos cuatro años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Los últimos datos disponibles alertan de que la inflación seguirá en aumento, ya que el IPC de febrero también registró su sexta subida consecutiva, también un 3%.

Haciendo foco en la vivienda, según los datos de enero (los últimos disponibles), la partida que incluye gastos como el alquiler y los suministros, pero no los precios de compra, cerró el primer mes de 2017 con un alza anual del 7,4%.

Se trata de la subida más destacable de los últimos cinco años, desde que en julio de 2011 el IPC de la vivienda subió un 7,4%. Esta subida está claramente relacionada con la partida de electricidad, gas y otros combustibles, que subió en enero un 18,3%. En diciembre, esta misma partida se elevó un solo un 1,5%.

La inversión se enfría en 2016, pero sigue alta

Si bien se ha pausado, la inversión en el sector inmobiliario el pasado ejercicio marcó un buen registro. La inversión en activos terciarios (un negocio compuesto por oficinas, retail, hoteles y logística) fue de 8.561 millones de euros, un 9% menos que en 2015. No obstante, y aunque el sector se haya enfriado, los niveles de inversión están por encima de los de 2008, según datos de la consultora Catella.

Uno de los sectores que más se han aprovechado de la buena rachas de inversión por la que atraviesa en real estate en España ha sido el negocio de las oficinas, que alcanzó los 5.000 millones de euros el pasado ejercicio, según el Informe del Mercado de Oficinas 2016 elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

El principal reto para los inversores en 2016 fue la falta de producto en las localizaciones deseada

Este volumen de inversión sitúa 2016 como el tercer mejor año desde que existen registros, solo superado en 2007 y 2015. Según el informe, del total del volumen de inversión, el 84% se ha transaccionado en Madrid y el 16% restante en Barcelona, mientras que la tipología del inversor más activo han sido las socimis.

Según la consultora inmobiliaria CBRE, el principal reto para los inversores en 2016 fue la falta de producto en las localizaciones deseada, sobre todo en oficinas y high street. La previsión para 2017 se presenta como un ejercicio para estudiar y plantear oportunidades de inversión en ciudades secundarias como Málaga, Valencia y Bilbao, en sectores como residencial, hotelero, logístico o comercial.

En cuanto al sector residencial, es un negocio que, según la consultora, seguirá tirando con fuerza, ya que la demanda continúa sin estar satisfecha. Esto ha llevado a que los promotores se hayan reinventado, ofreciendo un producto más personalizado.

Además, expertos en el negocio del real estate como PwC y Urban Land Institute aseguran que España continuará en el foco de la inversión internacional. Madrid y Barcelona continuarán estando entre las ciudades más atractivas gracias a las perspectivas de crecimiento de los alquileres y a las buenas perspectivas de la situación económica, algo que ratifica la buena racha por la que atraviesa este negocio.