De la Fuente (Colliers): “Los precios de la vivienda aumentarán en 2022”

Especial 2021: el año de las fusiones

Antonio De la Fuente, director corporate finance de Colliers, destaca la fortaleza de la vivienda en España, donde el producto a la venta ya ha recuperado precios preCovid y el que está en alquiler lo hará, probablemente, durante el ejercicio de 2022.

El directivo de Colliers, además, subraya la necesidad que tiene el sector de impulsar la rehabilitación de viviendas con el objetivo de promover productos de calidad en buenas localizaciones de las grandes ciudades. “El número de viviendas por reformar es infinito”, enfatiza, mientras recuerda la brecha de calidad que se está abriendo entre las residencias nuevas y el producto de segunda mano. Finalmente, De la Fuente subraya la oportunidad que supone para España el auge inversor institucional en built-to-rent. “Es una oportunidad muy buena para construir un parque residencial en alquiler de calidad, algo que al final nos beneficia a todos”, dice.

El sector inmobiliario en España, especialmente el residencial, vive un momento dulce. ¿Cómo está evolucionando la actividad?

 El subsector residencial, junto al logístico, se ha mantenido estable en la actual crisis sanitaria. Los inversores lo han percibido como un segmento defensivo y han mantenido sus inversiones. Tanto en residencial para la venta como para el alquiler, los precios descendieron tras el estallido de la pandemia, aunque ahora ya han recuperado otra vez la tendencia ascendente. En venta ya estamos por encima de los niveles pre-Covid, especialmente en el caso de la obra nueva, cuyos precios bajaron muy poco. Las rentas de alquiler han comenzado a incrementarse tras el verano pasado, en septiembre, y aunque aún están por debajo de los niveles pre-Covid prevemos que durante el ejercicio 2022 se mantengan las subidas.

¿Estamos, entonces, asistiendo a una nueva burbuja en residencial?

 Lo que pasa es que en España siempre estamos deseando que el sector residencial se dé un mazado para entonces comprar pisos. Lo cierto es que la situación actual se parece poco a la de 2007. En ese año se visaban 800.000 viviendas al año y ahora poco más de 100.000. La actitud de la banca y los promotores está siendo muy responsable, lo que está revertiendo en un sector saludable y con promociones que cuando se lanzan cuentan con demanda y preventas. El Banco Central Europeo, en su última nota, no recogía problemas para el sector residencial en España.

“Los bajos ratios de desempleo, el descenso de los tipos y la marcha de la economía están generando un círculo virtuoso”

¿Prevé, entonces, una evolución favorable a medio plazo para el residencial?

 La demanda se mantiene constante y los precios están subiendo, aunque más en zonas con mayor demanda, como Madrid, Valencia, Málaga o Bilbao. Los bajos ratios de desempleo, el descenso de los tipos de interés y la buena marcha de la economía están generando un círculo virtuoso para el sector inmobiliario. Nosotros lo que hemos detectado estos últimos trimestres es que el esfuerzo de compra y el de alquiler se ha igualado. Antes del Covid, no era tan obvio pero con el último aumento de los intereses y el descenso del coste de las hipotecas, ahora el esfuerzo se ha igualado y mucha más gente está optando por la compra.

¿Se promueven las viviendas nuevas necesarias en el mercado español en el actual contexto?

 Los promotores están visando unas 110.000 viviendas al año, cuando históricamente se habla de unas necesidades anuales para un país como España de unas 120.000 viviendas al año. Uno de los problemas es que las ubicaciones de las viviendas nuevas no están donde está la demanda y, claro, falta producto en determinados mercados. Sin embargo, el gran problema que afronta hoy en día el sector residencial español es la necesidad de impulsar la reforma de las viviendas. En líneas generales el parque está muy desactualizado y hace falta renovar el producto para aumentar los estándares de calidad. Cada vez hay una mayor distancia entre las calidades de la obra nueva y las de segunda mano.

“La actitud de la banca y los promotores está siendo muy responsable; está revertiendo en un sector saludable”

¿Por qué no se reforma más vivienda?

 Este año se venderán en España 600.000 viviendas y sólo 100.000 serán de obra nueva. Las personas quieren vivir cerca de su trabajo y, en general, son ubicaciones donde no hay vivienda nueva. Las necesidades de reformar viviendas son muy grandes, pero no se hace por la multipropiedad de los edificios, que provoca diferencias insalvables entre los propietarios. Las administraciones deberían poner más medios para facilitar estas reformas, de manera que saliera al mercado más vivienda nueva o actualizada.

Los fondos europeos del programa NextGeneration pueden ser una oportunidad para ello…

 Podría ser una oportunidad para actualizar el parque de viviendas, pero históricamente España no ha sido muy eficiente en el uso de las ayudas europeas. El gran problema es la atomización de la propiedad de los inmuebles, que hace que en un mismo bloque haya vecinos con diferentes intereses vitales y, claro, así es muy difícil tirar adelante grandes rehabilitaciones. Gente joven que apuesta por reformas importantes para vivir más cómodamente muchos años se ve frenada por vecinos de mayor edad que prefieren destinar el dinero a otras cosas.

Aunque comenta que está creciendo el interés por la compra, el desarrollo de residencial en alquiler está en auge y es una de las grandes tendencias actuales…

 Hay un interés muy grande de los inversores institucionales por este tipo de productos y es una oportunidad muy buena para todos para generar un parque de viviendas en alquiler de calidad. Los pisos en alquiler están mayoritariamente en manos de particulares y su gestión no es de la misma calidad a la que aporta un fondo o un gestor especializado en este tipo de productos. Y esto pasa porque desde el primer momento, cuando se estudia la inversión, se tiene en mente que se está diseñando un producto para ser alquilado. Y, luego, claro, la gestión es más eficiente incorporando los nuevos criterios de ESG. El resultado es que los usuarios gozan de un producto de mayor calidad y a unos precios ajustados. Hay que tener en cuenta que las rentabilidades de un edificio reformado dentro de la M-30 en Madrid se sitúan por debajo del tres por ciento.

“La Ley de la Vivienda no obtendrá los objetivos que se planteaba y va a dificultar el alquiler”

La Ley de Vivienda que prepara el Gobierno podría incidir negativamente en esta actividad. ¿Qué opina le merece esta afirmación?

 Los efectos positivos van a ser pocos o ninguno. La ley no obtendrá los objetivos que se planteaba y va a dificultar el desarrollo de un parque de alquiler. Además, el impacto va a ser asimétrico: todos los fondos estudian los mercados de Madrid y Barcelona y muchos invierten en Madrid y pocos en Barcelona. La vía para facilitar el acceso a una vivienda con un coste asequible es una mayor colaboración público-privada, como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid o Habitatge Metrópolis Barcelona para el área metropolitana de la capital catalana. Hay que poner incentivos para que las empresas privadas lleguen allí donde no salen los números. Todo lo que sea controlar los precios, acaba reduciendo la oferta de viviendas y alejando a los inversores. La promoción de vivienda en alquiler genera rentabilidades muy pequeñas y si las empresas no perciben una estabilidad normativa les es muy difícil realizar inversiones. Las viviendas del Plan Vive, que conozco bien, son de gran calidad, en buenas ubicaciones y con unos precios muy correctos. De todas formas, y en líneas generales, creo que el dinamismo promotor e inversor para el desarrollo de vivienda en alquiler va a continuar en los próximos años.

A pesar de todo, ¿le consta que las injerencias políticas estén alejando inversores del mercado residencial español?

 Siempre es algo negativo. Nosotros hablamos con muchos inversores y promotores internacionales y, concretamente uno, de gran dimensión y que trabaja en muchos países de Europa, nos dijo que descartaba entrar en el mercado español por la inseguridad jurídica que percibía. Y esto a pesar de que las rentabilidades que le ofrecía el residencial en España eran más elevadas que en otros países, pero prefería renunciar a estos beneficios y sentirse más seguro invirtiendo su dinero en otros países.

“En líneas generales, el parque está muy desactualizado y hace falta renovar el producto para aumentar los estándares de calidad”

En los últimos dos años, y ante la buena marcha de la actividad promotora, se está hablando de fusiones y adquisiciones entre grupos. De hecho, alguna operación hemos visto este 2021. ¿Continuarán en 2022? ¿Qué aportan al sector estas fusiones y adquisiciones?

 Hay alguna promotora actualmente en venta y alguna otra susceptible de ser adquirida, pero no pensamos que se produzcan muchas fusiones. Esperamos que los mercados de capitales continúen cerrados, por lo que no tiene sentido seguir ganando tamaño con el objetivo de salir a bolsa, ya que esta no va a ser una posibilidad en el corto plazo. Además, las grandes promotoras españolas ya tienen un tamaño suficiente para ser eficientes desde un punto de vista de costes de estructura y de obtención de financiación. No obstante, sí que se podría producir alguna compra con el objetivo de acceder a carteras de suelo (actualmente difíciles de obtener), incremento de la presencia geográfica o potenciar alguna nueva línea de actividad, como el build-to-rent.

En los últimos meses, la inflación ha llegado a la construcción residencial, igual que a otros muchos sectores. ¿Cómo está afectando a la actividad el encarecimiento de los materiales?

 Hoy en día los promotores apuntan a dos grandes problemas: el encarecimiento de los materiales y la falta de suelo. Se están generando tensiones con constructoras que meses atrás cerraron proyectos a un precio fijo y que ahora, con los costes disparados de los materiales, buscan trasladarlo al promotor. En un escenario medio, que no ideal, estimamos que a partir de 2022 los costes de la construcción se estabilizarán, aunque no bajarán, eso sí que lo tenemos claro.

“Las administraciones deberían poner más medios para facilitar estas reformas, de manera que saliera al mercado más producto”

Otra de las grandes tendencias de hoy en día es la industrialización de la vivienda...

 Es imparable y sale de la necesidad de disminuir plazos y residuos para, al final, rebajar costes. También facilitará la incorporación de población femenina a un sector que hasta ahora no ha estado muy feminizado. Aún hay problemas técnicos que se irán resolviendo poco a poco, ya que la construcción industrializada va a estar cada vez más presente entre los promotores inmobiliarios. De hecho, el Plan Vive lo recogía y lo puntuaba positivamente. Faltan fábricas porque la demanda aún no es muy fuerte, pero es una industria que se está desarrollando.

La sostenibilidad también ha ganado peso.

 E, igual que la construcción industrializada, irá a más. Hemos de tener en cuenta que actualmente los grandes inversores institucionales exigen el cumplimiento de unos criterios ESG muy exigentes para colocar su dinero en un producto y al promotor, muchas veces, no le queda más remedio que tenerlos en cuenta. Los compradores particulares aún conceden más importancia a otros aspectos, como las calidades, pero también cada vez analizan más aspectos de sostenibilidad ante la compra de una vivienda.