Hoteles, ‘branded residences’ y nuevo capital calientan el residencial de lujo en España

El residencial ha firmado un año de inversión ajustada en 2023. El segmento ha aguantado frente a otros y copa un 27% de la inversión total en el sector inmobiliario, con 3.000 millones de euros, pero ha registrado una caída del 30% frente a 2022, presionado por la subida de los tipos de interés. Sin embargo, los que no necesitan de una hipoteca para comprarse una vivienda han aprovechado su oportunidad y el lujo ha firmado uno de sus mejores ejercicios.

“Hemos registrado un crecimiento del 20% y hasta del 40% en algunas zonas, y la expectativa para 2024 es todavía mejor”, asegura Paloma Pérez Bravo, consejera delegada en España de la inmobiliaria especializada en residencias de lujo Viva Sotheby’s. La compañía, que considera viviendas de lujo aquellas que superan los tres millones de euros o se encuentran en localizaciones muy premium, apunta que los mercados principales del lujo en España han crecido, y que, si en Madrid la cifra de mercado en Madrid era de 11.000 millones de euros, para 2024 será bastante mayor, aunque no cuenta aún con el dato.

Para el resto de las localidades premium del mercado español, la inmobiliaria calcula que también excederá las cifras tradiciones: 3.000 millones de euros en Barcelona, 2.700 millones de euros en Málaga y Baleares y 1.000 millones de euros en los mercados de País Vasco, Canarias y Costa Blanca, respectivamente. Así lo apuntan también desde la consultora Cbre, que señala que “está ganando peso en el mercado español el segmento del residencial de lujo, ultralujo y productos de branded y serviced apartment”.

“Está ganando peso en el mercado español el segmento del residencial de lujo, ultra lujo y productos de branded y serviced apartment”, afirman desde Cbre

Ambos expertos coinciden en que el mercado español del lujo continuará creciendo en 2024, lejos de haber alcanzado su techo en España. “El segmento ha crecido en 2023 a pesar de los intereses altos, ahora que hay expectativas de bajada estamos sumando al comprador de la banca privada”, apunta Pérez Bravo.

Con una mayor entrada de capital, el sector del lujo en España anticipa un paso decisivo para el sector con Madrid a la cabeza. “El mercado branded y serviced residences seguirá profesionalizándose cada vez más, con actores y operadores que darán ese valor diferencial a los proyectos, amenities, servicios… y que harán que este producto siga incrementados precios y siendo un valor refugio único”, apuntan desde la consultora.

Por ahora, el incremento de la actividad ha empujado las principales ciudades de España en el ránking del lujo. La inmobiliaria francesa de lujo Barnes ha colocado a Madrid en la cuarta posición de Barnes City Index 2024, sólo por detrás de Dubái, Miami y Nueva York, y tras haber subido nueve puestos en un solo año, acompañado por el auge de las ciudades europeas que también ha aupado a Lisboa (octava) y Roma (novena). Barcelona se encuentra en el número 19 de la lista, dos posiciones más arriba que el año anterior.

“El inversor latinoamericano está empujando mucho, ahora nos tenemos que ganar al europeo”, reflexiona la principal directiva de Sothesby’s en España. El capital de países como México o Venezuela está copando el mercado madrileño del lujo, más allá de los compradores tradicionales como los británicos, los alemanes y del este de Europa que se siguen fijando en la costa. “Málaga está explotando, pero la demanda se está moviendo a Cádiz por falta de suelo”, añade Pérez Bravo, quien también señala un creciente interés por Canarias, donde el cliente demanda más suelo para construir.

“Málaga está explotando, pero la demanda se está moviendo a Cádiz por falta de suelo”, añade Pérez Bravo

Aunque la gran novedad en el mercado del lujo es el comprador estadounidense. “España está de moda en Estados Unidos”, asegura Pérez Bravo, quien añade que “los que antes compraban en París o Italia están mirando España, y la tendencia va a seguir”. La directiva también apunta que otro comprador que está ganando terreno es el de emiratos árabes, nuevas entradas de capital que están aumentando el peso de España, y en espacial, Madrid, en los mercados internacionales del lujo.

“En el contexto europeo e internacional, España cobra cada vez mayor atractivo, competitividad y singularidad frente a ciudades homólogas como París, Londres o Milán”, añaden desde Cbre, defendiendo que la amplia oferta cultural y de ocio, junto al abanico gastronómico, son factores determinantes para el impulso del segmento.

El auge de España no es una tendencia aislada. El turbulento escenario macroeconómico ha incrementado las previsiones de subida de precios en el mercado del lujo a escala mundial y desde la consultora Knight Frank esperan un encarecimiento del 2,5% en 2024, frente al 2,1% que estimaban a mediados de 2023.

Según la compañía, este cambio de tendencia se explica con una nueva actitud de los compradores que confían en que “lo peor ya a pasado”. El apetito comprador se ha fortalecido en algunos mercados con la inflación en retroceso y la subida de tipos e interés en su capítulo final. Al despertar de la demanda se le une una oferta todavía adormilada, con hogares reacios a mudarse ante los elevados tipos de interés, elevados costes de construcción, escasez de mano de obra y retrasos en la planificación, según recoge la consultora.

Madrid, nueva meca del lujo

El cóctel perfecto para el crecimiento del lujo ha encontrado en Madrid un escenario perfecto. Madrid ha sido la ciudad europea fue donde más subieron los precios de la vivienda prime en el tercer trimestre de 2023, últimos datos recogidos por la consultora, por delante de capitales como París, Londres o Frankfurt.

“El fuerte desarrollo de la ciudad se espera que continúe en los próximos años y se debe, por un lado, al atractivo económico de la capital y a la confianza que Madrid ofrece a los inversores locales e internacionales y, por otro lado, al complicado contexto que están sufriendo otros mercados europeos”, apuntan desde Knight Frank. En el año móvil hasta el tercer trimestre de 2023, sólo Dubái, Shanghái y Manila han registrado mayores subidas de precios en el prime madrileño.

En referencia a los precios, Madrid se sitúa en el puesto 17 en el ránking de precios por superficie de un total de los 46 analizados por la consultora. Con un millón de dólares, se pueden comprar 106 metros cuadrados en el residencial de lujo, mientras que en Londres apenas se pueden comprar 34 metros cuadrados, en París 43 metros cuadrados y en Berlín setenta metros cuadrados, lo que sitúa la capital española como una ciudad competitiva en el mercado europeo.

Se estima que a cierre de 2023 la variación anual del precio medio de las viviendas de lujo alcance el 6,5%, superando las expectativas de hace algunos meses, cuando se estimaba un aumento del 4%. Para 2024, las proyecciones de la consultora pasan porque el encarecimiento del lujo madrileño alcance un 5% anual.

El hotelero y el retail calienta el mercado

Lujo llama a lujo y la alta actividad del hotelero y la reactivación del mercado del retail echan más leño al fuego al residencial del lujo en España. “España se ha posicionado en los últimos años como destino de los hoteles de gama alta, alcanzando cada año volúmenes de inversión crecientes en este segmento”, aseguran desde Cbre.

La consultora señala que los inversores “continúan manteniendo una incuestionable preferencia por los hoteles de cuatro estrellas y cinco estrellas, representando el 59% del total invertido los activos de cuatro estrellas y el 25% los activos cinco estrellas y cinco estrellas Gran Lujo”. Entre los activos transaccionados del segmento de lujo en el último ejercicio destacan los hoteles Sofía y Mandarín Oriental, ambos de Barcelona.

Sólo en Madrid, se han inaugurado ocho nuevos hoteles de cinco estrellas desde 2018, lo que Knight Frank califica como “un indicador adelantado” de la demanda potencial de viviendas prime en la capital. Según la principal directiva de Sothesby en España, la única amenaza que tiene el lujo en España en la actualidad es político. “Si queremos seguir atrayendo al capital tenemos que ser listos como lo fue Portugal y darle beneficios al capital extranjero para que quiera instalarse aquí y no en la Costa Azul”, sostiene la directiva, que conluye que la seguridad, junto a la entrada de operadores de lujo en el sector hotelero y de retail y el aumento de restaurantes de estrella Michellin, dan alas al residencial de lujo en el país.