J.A. Gómez-Pintado (Apce): “El sector está asumiendo el aumento del coste de los materiales de construcción”

EjePrime estrena hoy una serie de entrevistas en formato audiovisual, EjePrime Shot, en la que los principales protagonistas del sector inmobiliario español repasarán y analizarán la situación de la actividad y sus perspectivas a medio y largo plazo.

El presidente del Apce, Juan Antonio Gómez-Pintado, descarta una burbuja en la vivienda y aboga por una autoregulación del sector para mantener sana la actividad y evitar un descarrilamiento. Gómez-Pintado asegura que los precios de los materiales se estabilizarán a partir del segundo semestre y pronostica que el sector residencial superará las 120.000 viviendas licitadas este ejercicio. “Tenemos muy claro que el esfuerzo de las familias para acceder a una vivienda, ya sea en compra o alquiler, nunca debe superar el 35% de sus ingresos”. Con una larga trayectoria en el sector, Gómez-Pintado preside Vía Ágora desde 2007. En el campo asociativo es presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) desde el año 2014 y desde 2017 preside la Apce.

Pregunta: El sector inmobiliario, especialmente el segmento residencial, vive un momento dulce. ¿Cómo ha evolucionado la actividad desde el último boom y posterior caída?

Respuesta: Si nos referimos al último boom que concluyó en 2008, ha evolucionado con bastantes diferencias. La primera y más importante es la situación financiera del sector. En el año 2008 nos encontrábamos con un sector muy endeudado y, sobre todo, con una estructura de la deuda no adecuada: créditos a corto plazo financiaban proyectos a largo plazo. Eso provocó, cuando los bancos retiraron la liquidez por la crisis financiera, la caída de muchos grupos inmobiliarios. Hoy eso no es así. Como tampoco lo es el porcentaje de ingresos que las familias deben dedicar al acceso a una vivienda, tanto en compra como en alquiler, que en aquella época y sobre todo en las grandes ciudades superó el 40%. Hoy, en cambio, se sitúa alrededor del 33%. Y, finalmente, en este ciclo la colaboración entre el sector y las entidades financieras es muy buena y el acceso al crédito se hace siempre sobre operaciones sanas. Es decir, se estudian mucho las operaciones antes de financiarlas con lo cual su ejecución está garantiza y no como pasó en el 2008, cuando en cualquier sitio se hacía una promoción.

P.: ¿Pero no existe el riesgo de que el sector se vaya recalentando e instalarnos en dos o tres años en una nueva burbuja?

R.: No, porque hubo tal sufrimiento en el sector y los bancos que ahora tenemos muy clara cuál es la cifra mágica que no podemos superar: el 35%. Esa cifra representa el máximo de ingresos que una familia debe dedicar a pagar una vivienda, ya sea en compra y alquiler, y no debemos superarla si queremos un sector sano.

P.: Con el encarecimiento de los materiales de la construcción, ¿se puede llegar a superar esa cifra por el encarecimiento de las obras?

R.: Todos los estudios apuntan que, a partir del segundo semestre, el precio de las materias primas y, por tanto, de los materiales para la constricción se estabilizará. Por varias razones, como la menor demanda del mercado chino como consecuencia de la crisis inmobiliaria que atraviesa, la vuelta a la normalidad del transporte y la logística y la recuperación de la producción, que se había ralentizado por los confinamientos y el cierre de las fábricas. Es muy importante que se estabilice el coste de las materias primas para evitar presiones sobre el precio de la vivienda y el mantenimiento de ese porcentaje máximo del 35% como esfuerzo de las familias.

P.: ¿Los promotores están trasladando el aumento del coste de los materiales al precio de las viviendas?

R.: No, lo están asumiendo. En el año 2014, cuando comenzó el actual ciclo expansivo de la vivienda, los márgenes con los que trabajaban las inmobiliarias estaban en el 18%. Hoy, en líneas generales, los márgenes se sitúan en el 13% porque somos conscientes que debemos evitar sobreprecios que dañen al sector.

“El sector ha reducido sus márgenes, que han pasado del 18% de 2014 al 13% de la actualidad”

P.: Cómo está afectando la pandemia al sector?

R.: Lo que está claro es que esta crisis no tiene nada que ver con la del 2008. Los tipos de interés están muy bajos y hay mucha liquidez en la economía a escala mundial, lo que despierta el interés de los grandes fondos por invertir en inmobiliario en España. Hemos tenido un 2021 de producción récord, con 112.000 viviendas, y nos encaminados al rango de una licitación anual de entre 120.000 y 150.000 viviendas, un nivel considerado adecuado y saludable para las necesidades del mercado español. Además, pronto llegarán los fondos europeos NextGeneration, que supondrá un nuevo impulso a la actividad.

P.: Una de las grandes tendencias del sector inmobiliario es el auge de la industrialización, ¿se está avanzando al ritmo adecuado?

R.: Se va avanzando, poco a poco. La escasez de mano de obra y la apuesta por la sostenibilidad nos está empujando hacia la industrialización, un modelo que por otra parte ya está muy extendido en países del centro y norte de Europa. Los promotores deben calcular bien el coste que les supone la industrialización. La producción es más cara, pero se obtienen ahorros importantes en la financiación del proyecto porque el plazo de las obras se reduce a la mitad. Entonces, si el promotor hace bien los cálculos ve que los proyectos son más rentables y, además, con plazos más reducidos y, al final, con menos riesgos.