La banca inunda el mercado con más de 3.000 locales que buscan vida más allá del retail

Nuevos usos para las oficinas bancarias. El sector financiero suma expedientes de regulación de empleo (ERE), fusiones y reestructuración de sus servicios ante el auge de la digitalización. Con ello, entidades como CaixaBank, Banco Santander o Sabadell han puesto un marcha un plan de ajuste que se estima que conlleva el cierre de unos 3.300 sucursales bancarias abocando al mercado miles de metros cuadrados de uso comercial a pie de calle que ante la falta de vivienda de zonas tensionadas podrían convertirse en futuros lofts de uso residencial.

“La opción de reconversión a vivienda está sobre la mesa”, explica Ignacio Acha, director de operaciones y leasing en RetailCo, sociedad creada por Santander el pasado abril para gestionar de forma activa los 800 locales que prevé dejar de ocupar con el cierre de oficinas.

“La demanda de vivienda existe y se acentúa en zonas tensionadas, turísticas o entornos universitarios, por lo que la transformación de oficinas bancarias a vivienda no dejar de ser una salida a espacios a los que no se les ve especial atractivo a nivel comercial” añade Acha.

Desde el sector promotor, hay compañías que también están examinando de cerca el destino de estos nuevos metros cuadrados liberados. “Por su buena localización, consideramos muy interesantes para transformación un buen número de sucursales, en especial en grandes ciudades como Madrid o Barcelona”, sostiene Ildefonso Muelas, director de desarrollo de negocio de la promotora madrileña Re-aviva. La inmobiliaria madrileña sigue una estrategia value added basada en la transformación de activos inmobiliarios en zonas urbanas de grandes capitales que han perdido valor para su uso originario.

Actualmente, Re-aviva está llevando a cabo en Madrid dos proyectos de reconversión de antiguas oficinas bancarias de Bankia a viviendas. La primera, en Fuente del Berro, se convertirá en un dúplex, mientras que la transformación de la oficina de Puerta del Hierro pondrá en el mercado dos viviendas y 24 trasteros.

“La opción de reconversión a vivienda está sobre la mesa”, explica Ignacio Acha, director de operaciones y leasing en RetailCo

“Para nuestra línea de negocio, las oficinas bancarias son muy interesantes; muchas de ellas tienen muy buenas localizaciones y nosotros necesitamos emplazamientos buenos, pero con un tránsito más bien bajo” añade Muelas. Los dos proyectos de transformación de oficinas bancarias a viviendas que han emprendido desde Re-avivase han financiado a través de la participación de la firma financiera Fellow Funders, que cuenta con una división de crowdfunding especializada en real estate.

“Para el proceso de selección de oficinas bancarias susceptibles de transformación nos basamos un sistema de análisis independiente, como en el resto de los proyectos en los que invertimos, donde establecemos la estructura de la operación, cómo optimizar los recursos, el tipo de sociedad a utilizar, la fiscalidad, etc.” sostiene Pablo Barriopedro, director de real estate de Fellow Funders.

Eso sí, tanto unos como otros advierten que los inmuebles deben tener unas especificidades técnicas concretas y cumplir las normas administrativas establecidas, hecho que dificulta que un gran número de locales pueda estar sujetos a esta transformación. La normativa a aplicar para este tipo de reconversiones depende de cada ayuntamiento y comunidad autónoma. Sin embargo, en la mayoría de los casos, los proyectos deben cumplir con un mínimo de requisitos, como que el edificio donde se encuentre el local debe estar en una zona que admite el uso residencial. Además, hay que comprobar si admite una nueva vivienda por no haber agotado la densidad prevista y tiene que contar con el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios en la que está integrado el local.

Por lo que respecta a las dimensiones y especificidades técnicas, el espacio ha de contar con más de 38 metros cuadrados útiles en el caso de vivienda o 25 metros cuadrados si va a ser un estudio, una altura libre de 2,5 metros en el 75% de la superficie como mínimo y 2,20 metros en el resto, tres metros de fachada y 2,70 metros en el interior. La cocina debe tener salida independiente de humos, los espacios deben contar con un 8% de superficie para ventilación y un 12% para entrada de luz natural.

“Desde RetailCo, ya hemos identificado algunos locales en los que vamos a realizar un estudio sobre la viabilidad de su transformación a residencial, principalmente en grandes núcleos urbanos como Madrid y Barcelona” afirma Acha. “A parte de cumplir los requerimientos técnicos y urbanísticos y que su localización tenga una demanda latente de residencial, también hay que tener en cuenta que desde el punto de vista de retail, su demanda haya caído o desaparecido”, apunta el directivo.

“Reconvertir a residencial un activo retail con lo que supone en términos de tiempo y capex de inversión; además de un asunto social, de demanda o de tendencia, también deben salir los números y por ello es igual de importante una due diligence técnica como una comercial” concluye Acha.