La rentabilidad de los centros comerciales ‘prime’ se modera: se estabiliza en el 4,25% mientras sus dueños le cambian la cara

Mientras el real estate recuperaba a pasos cortos terreno en el mercado, los yields del retail caían hasta casi un 3%. De 2015 en adelante, las rentabilidades prime de los centros comerciales se han ido disminuyendo año a año. Una franja del negocio que, sin embargo, no ha alterado el crecimiento de las inversiones y el apetito de los grandes gestores de activos para aumentar el máximo posible su cartera española. El pasado año, finalmente, los yields también se estabilizarón, en el 4,25%. Una dinámica que “se mantendrá durante 2018”, según explica a EjePrime Humphrey White, director general de Knight Frank.

El informe realizado por la consultora internacional sobre el cierre de 2017 en el sector retail reafirma está cuestión. Acuciados por la crisis económica que ahogó a buena parte de la población española, desde 2012 los propietarios de activos comerciales aumentaron “las rentabilidades para satisfacer el riesgo que corrían sus inversores”, comenta el directivo.

“Ahora, los yields vuelven a bajar con la recuperación de la economía”, apunta White, “pero también con la profesionalización del sector”. “El retail es un segmento menos atomizado que otros, con grandes gestoras que se han ido haciendo con gran parte del parque de centros comerciales de España”, añade.

Estas compañías, entre las que destacan Unibail-Rodamco, Merlin, Sonae Sierra o Hammerson, “han reformado sus activos, introduciendo conceptos al gusto de los consumidores”, dice White, que recuerda que “ahora el hipermercado ha dejado de ser el ancla de los centros; se han reducido a super y se han incluido espacios de ocio, un Primark,…”.

Las principales gestoras de activos se están haciendo con gran parte del parque de centros comerciales en España

Para 2018, White no cree que “a corto y medio plazo, vayan a bajar mucho más las rentabilidades, pero sí subir las rentas”. En este sentido, Pablo Párraga, director de retail de Knight Frank, afirma que “hay muchos centros comerciales que tenían bonificaciones en la época de crisis”. Ahora, estas bonificaciones están venciendo y permitirá a los propietarios de los centros comerciales poder subir las rentas de sus activos y recaudar más en este concepto.

Además, si se echa la vista al exterior, España se mantiene como un mercado atractivo para los fondos de inversión y gestores de activos. No obstante, el 4,25% de rentabilidad prime que otorgan de media los centros comerciales españoles es superior al 3,75% de yields que se alcanzan en capitales europeas como París y Berlín, y se sitúan a la par de Londres. Sólo Dublín y Ámsterdam, con un 4,50% y un 5%, respectivamente, superan en rentabilidad al amplio abanico de centros comerciales que se ubican en este país.

La mayor inversión en retail en la década
En el último año, la inversión en retail se elevó hasta los 3.225 millones de euros, según Knight Frank. Una cifra que no se alcanzaba desde 2007, cuando el sector llegó a los 3.864 millones de euros en el último año libre de crisis.

Después, tras cuatro años de derrumbe en el segmento, que tocó fondo en 2011 con tan sólo 592 millones de euros de inversión en todo el ejercicio, el retail fue recuperando fuerza en los siguientes dos cursos, que precedieron al comienzo del ciclo alcista en el que se encuentra el real estate.

Así, en 2014, el desembolso de las empresas en el sector ascendió hasta los 3.154 millones de euros. Esta fue la cifra más alta hasta el pasado ejercicio, si bien la senda del retail se mantuvo positiva en 2015 y 2016 con inversiones de 2.527 millones y 3.045 millones de euros, respectivamente.

Desde 2007 no se alcanzaba una inversión en retail tan alta como los 3.225 millones de euros que se registraron el pasado año

Este aumento de apetito, mayormente internacional, por comprar activos en España se ha traducido en los últimos meses en operaciones de calado como la adquisición por parte de Barings del centro comercial Berceo (Logroño), previo pago de 105 millones de euros a CBRE.

Otras transacciones relevantes fueron las de Alameda Park y San Pedro del Pinatar Park, que pasó de Activ Group al fondo sudafricano Vukile Property a través de su filial española Castellana Properties.

En este sentido, las compraventas y aperturas de centros comerciales en España están a la orden del día. Mientras en Estados Unidos están en riesgo de echar el cierre 300 centros comerciales (de los 1.200 que existen en el país), España prepara la apertura de catorce nuevos centros comerciales durante este año.

McArthurGlen invertirá 750 millones de euros en la construcción de cinco outlets de lujo en España

Los centros comerciales más grandes que se inaugurarán este año se harán esperar. Durante el tercer y cuarto trimestre de 2018 abrirán sus puertas en Andalucía el complejo Torrecárdenas, en Almería, con 60.000 metros cuadrados de superficie y promovido por Bogaris Retail.

Más al oeste, en Málaga, McArthurGlen, que invertirá 750 millones de euros en cinco outlets de lujo en España, encara la recta final de las obras de ampliación de Plaza Mayor, que cambiará de cara y se expandirá hasta los 85.198 metros cuadrados de superficie, mientras que en Sevilla, CaixaBank ya ha finalizado las obras del centro comercial Torre Sevilla, que abarcará 28.600 metros cuadrados de superficie, tras una inversión de 20 millones de euros.

Además, en las últimas semanas, Vukile está negociando con Harbert la compra del centro comercial Habaneras de Torrevieja (Alicante) por un precio que rondaría los 80 millones de euros.