Los fondos oportunistas se lanzan al retail europeo ante un nuevo ciclo

El retail, de rebajas. La pandemia y el boom del comercio electrónico han supuesto el golpe de gracia para los activos comerciales en todo el Viejo Continente, que se adentra en un nuevo ciclo de precios bajos, caída de la inversión, yields altos, desequilibrio entre activos e inversores oportunistas.

El precio de los centros comerciales en Europa ha caído un 25% respecto su punto más alto en 2014, mientras que las yeilds de estos activos se sitúan en 5,3%, la más alta desde hace tres años, según datos de la consultora Savills.  Para los próximos meses se prevé que continúe la caída libre de los precios, sobre todo en aquellos países con más retail por habitante, como en el caso de la llamada región de Benelux, formada por Bélgica, Países Bajos y Luxemburgo.

Esta cifra supone una nueva fluctuación en la evolución del segmento. Durante el pico de precios, en 2007, la rentabilidad media de los activos comerciales prime en Europa era del 4,9%, mientras que, tras la crisis financiera, volvió a dispararse alcanzando el 6,6% en el tercer trimestre de 2009. Los yeilds volvieron a moderarse hace tres años con un 4,5%, pero ahora han vuelto a dispararse adentrándose en un nuevo ciclo.

En cuanto la inversión, el retail captó 11.200 millones de euros en Europa, un 39% menos que en el mismo periodo del año anterior. Con ello, la huella de los activos comerciales en el total de la inversión europea se ha reducido al 15%, frente al 19% de los quince años anteriores.

Alemania y Reino Unido continúan siendo los reyes de la inversión, y copan un 29% y un 27% del capital destinado al retail, respectivamente. Les siguen los países nórdicos: Noruega, con un 13%; Dinamarca, con un 7%; Suecia con un 3%, y Finlandia con un 3%. Por tipo de activo, fueron los almacenes de parques de medianas y supermercados los que coparon un 40% de la actividad inversora, frente el 22% de hace siete años.

La inversión en retail en Europa ha sido de 11.200 millones de euros en el primer semestre

Para los próximos trimestres, la consultora señala que habrá un aumento de la inversión por parte de fondos oportunistas que podría generar una leve revalorización. Además, Savills apunta que la fuerte recuperación del gasto de los consumidores puede traer el optimismo a activos prime y resilientes, lo que generará aún más desigualdad entre los activos.

No es seguro que el nuevo ciclo vuelva a imitar el comportamiento del generado tras la Gran Recesión de 2008. Entonces, la falta de consumo venía impulsada por una contracción económica, mientras que esta vez se trata de cambios estructurales. “En el largo plazo, no esperamos que la recuperación de los yeilds sea tan fuerte como en el ciclo anterior”, sostiene la consultora.

Aun así, las inversiones adecuadas en los activos pueden salvarlos de la caída libre. “Los inversores necesitan entender el viaje del consumidor y las razones de estos para visitar las tiendas para saber evaluar si su activo será resiliente ante las nuevas dinámicas de mercado, incluyendo el aumento de la penetración del ecommerce en toda Europa”, añaden desde la consultora.

Para los activos insalvables ante el crecimiento del comercio online, Savills recomienda cambiarse al equipo ganador y realizar un cambio de uso del espacio. “Locales comerciales vacíos pueden ser atractivos para usos alternativos como dark stores, servicios médicos, coworking, fulfilment centers o almacenes”, aconseja la consultora.