ABC Serrano negocia con CaixaBank una dispensa de ‘covenants’ para asegurar su viabilidad

ABC Serrano, en el filo de la navaja. Serrano 61, la socimi creada por Banca March y un grupo de inversores tras la adquisición en 2017 del centro comercial madrileño, informa en sus resultados semestrales que está negociando la dispensa de una cláusula sobre el remanente del crédito de 35,6 millones que mantiene con Caixabank para asegurar su viabilidad.

Actualmente, Serrano 61 presenta un fondo de maniobra negativo de 35,4 millones de euros como consecuencia de la clasificación en el presente ejercicio al pasivo corriente del saldo dispuesto de un crédito con Caixabank, que se eleva a 35,6 millones. Esto le aboca a un panorama poco halagüeño respecto a su continuidad de no revertir el desfase en el balance.

La socimi suscribió en febrero de 2016 una póliza de préstamo con CaixaBank por un importe máximo de 39,1 millones. El contrato contempla un tipo de interés de euríbor a tres meses más un 1,75%, siendo la fecha de vencimiento final el 16 de febrero de 2031, con un calendario que contempla amortizaciones trimestrales. 

Serrano 61 suscribió en febrero de 2016 una póliza de préstamo con CaixaBank por un importe máximo de 39,1 millones

El préstamo está sujeto al cumplimiento de ciertos ratios financieros: a 31 de diciembre de los primeros tres años tenía que cumplir con el ratio deuda sobre valor del inmueble (LTV) inferior al 60% y en los siguientes tiene que cumplir con el ratio ebitda/servicio de la deuda superior al 1,15, además del ratio LTV inferior al 60%.

“Al cierre del 30 de junio de 2023, los administradores han realizado una proyección del cálculo del cumplimiento de los mencionados ratios en base a la cual prevén que el ratio referido al flujo de caja no se va a cumplir”, apunta Serrano 61 en los resultados, que señala que después del cierre del primer semestre ya solicitó a CaixaBank la dispensa de la ratio, una negociación que se mantenía viva el pasado 30 de octubre, la fecha de formulación de los estados financieros intermedios de la socimi.

De hecho, el auditor también advierte en su informe de la existencia de una “incertidumbre material que puede generar dudas significativas sobre la capacidad de la sociedad para continuar como empresa en funcionamiento, cuyo cumplimiento dependerá de que finalice con éxito la obtención de la dispensa solicitada a la entidad financiera”.

Los administradores de la socimi aseguran en los resultados que “el ratio referido al flujo de caja no se va a cumplir” a final de año

A 30 de junio, Serrano 61 presentaba pérdidas por 582.059 euros, un 9,8% más respecto el resultado neto del mismo periodo de 2022, que cerró con pérdidas por 530.122. Sin embargo, los ingresos mejoraron un 2,7% respecto a junio del año pasado, elevándose hasta 2,1 millones de euros. Como consecuencia, el resultado de explotación cerró con un resultado positivo de 250.848 euros, frente a las pérdidas de 155.059 euros del primer semestre de 2022.

La empresa perdió el pasado ejercicio 1,73 millones de euros, frente a los números rojos de 1,93 millones de euros de 2021, es decir un 10,3% menos. El resultado de explotación de la socimi también redujo de forma importantes sus pérdidas, un 20,4%, hasta 875.480 euros. En octubre del pasado año, la propiedad decidió cambiar el gestor del centro, IBA Capital y desde enero de este año es Savills quien se ocupa del centro comercial.

ABC Serrano cuenta con una superficie total de 15.721 metros cuadrados y se compone de tres edificios diferentes y cuatro plantas de aparcamiento con 255 plazas de aparcamiento en total. El porcentaje de ocupación a 30 de junio alcanzaba el 97,6%, con el grupo de distribución alimentario Mercadona como inquilino principal. El activo se compone de 41 locales, de los cuales once están ocupados por inquilinos fijos, representando un 84,4% del centro y veinte locales son pop ups (tiendas efímeras), el 13,2% del total. 

ABC Serrano cuenta con una superficie total de 15.721 metros cuadrados, con una ocupación del 97,6%

A 30 de junio, Banca March controlaba un 11% de la socimi, mientras que un conglomerado de compañías ostentaba cada una un 5% del accionariado: Borgino, empresa de comercio al por mayor de productos de farmacia; Ingeniería y Comercio Incom, de los hermanos Navarro Zoppas; Clínica Rotger, que cuenta como administradora única con Rosa Maria Regí, presidenta de Quirónsalud en Baleares; Aligrupo, el hólding de Juan y Pedro Alcaraz, fundadores de Goldcar.

Entre otras, también se encuentra en el accionariado de Serrano 61 la empresa Corporación Juan Segarra, firma fundada por el empresario ganadero castellonense Juan Segarra Roda; Tagowind, a su vez propiedad de Marfeco, compañía con sede en Almassora y vinculada a la familia Martinavarro Ferrer; Finmaser Diversificación, que tiene como administradora a Begoña Serratosa Luján, hija del conocido empresario valenciano Emilio Serratosa.