El yugo de los tipos desploma las transacciones en el primer semestre

Las transacciones siguen al ralentí. Las compraventas de inmuebles en el mercado español en el primer semestre del ejercicio se situaron en un mínimo de 3.400 millones de euros, un nivel muy modesto en comparación con el mismo periodo del año pasado, cuando el mercado registró transacciones por más de 9.100 millones de euros.

De hecho, desde julio del año pasado, cuando el Banco Central Europeo (BCE) decidió cambiar su política macroeconómica e iniciar subidas periódicas de los tipos de interés, el ajuste de valores y el encarecimiento de la financiación está limitando las transacciones, sobre todo las de gran volumen que necesitan un porcentaje elevado de recursos ajenos.

El análisis elaborado por EjePrime recoge las grandes transacciones de oficinas, logística-industrial, retail, hoteles, vivienda en alquiler y multifamily, así como otros activos alternativos. No incluye suelo para promoción industrial o de otro tipo de activos. Los 3.400 millones de euros registrados en la primera mitad del año son una cifra mínima, ya que el precio de traspaso de numerosas operaciones no se ha hecho público.

El alza de tipos y el encarecimiento de la financiación están limitando las transacciones

Respecto la evolución del mercado transaccional, el año empezó con fuerza, registrándose en enero un mínimo de 839 millones en compraventas. El avance de febrero fue muy pobre, cerrándose operaciones por 331 millones de euros, la peor cifra de un mes en lo que va de año. Marzo remontó, con 950 millones de euros, lo que contribuyó a cerrar el trimestre con un mínimo de 2.121 millones de euros transaccionados.

Pero a cada anuncio del BCE, una losa más en la inversión. Abril, como febrero, fue un mes paupérrimo, con inversiones por 367 millones de euros. En mayo, el mercado no fue capaz de sacudirse la pobre dinámica y registró compraventas por 416,5 millones de euros. Por fin junio, gracias a la apuesta por el hotelero español por parte del capital de Oriente Próximo, pudo cerrar con una cifra para la esperanza: 890 millones de euros.

De hecho, el sector hotelero es el que ha sujetado el mercado transaccional en el primer tramo del ejercicio, concentrando el 37,2% del volumen de compraventas. En total se han cerrado operaciones de activos hoteleros por un mínimo de 1.260 millones de euros, con la compra de diecisiete establecimientos por parte del fondo soberano de Abu Dhabi por alrededor de 600 millones como la transacción inmobiliaria más destacada en lo que va de año.

Le sigue el living, con una inversión mínima de 625 millones de euros en los primeros seis meses del año y con una predominancia de las ventas de carteras de residencial para alquiler. Destaca la operación de DWS y Culmia en enero, por la que la gestora alemana de Deutsche Bank pagó 250 millones de euros para un total de 1.763 viviendas englobadas en el plan Vive de la Comunidad de Madrid.

Por otro lado, la apuesta por el residencial de lujo también ha tenido su operación destacada durante el trimestre. A finales de abril, Inbest GPF, el vehículo creado en julio de 2022 por las dos firmas de inversión homónimas, cerró la compra a la familia Grífols por alrededor de cien millones de euros del edificio ubicado en el número 21 de la calle Velázquez, en pleno barrio de Salamanca, que dedicará a viviendas premium.

En tercer lujar se sitúa el segmento de las oficinas, con un mínimo de 490 millones de euros transaccionados. El que fuera el segmento estrella del inmobiliario antes de la pandemia se ha visto beneficiado en el primer semestre del ejercicio por la operación de venta de Colonial, que a finales de enero vendió por 300 millones de euros, tres edificios de oficinas en la zona prime de Madrid al family office Prallariz, compañía de Rafael González-Vallinas.

A las oficinas le ha seguido muy de cerca el retail, y de hecho, si hubiera trascendido el precio de todas las operaciones de ambos segmentos, como la compra de Merlin de El Corte Inglés del Marineda City (A Coruña), el comercial estaría por encima. Según el análisis de EjePrime, el retail concentró un mínimo de inversión de 455 millones de euros en el primer semestre.

El segmento se vio beneficiado de la operación entre Alcampo y Día, por la que la primera compró a la segunda 235 supermercados por 267 millones de euros. Si bien la transacción ya se anunció en octubre del año pasado, finalmente no se cerró hasta mediados de marzo, después de que la a Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (Cnmc) diera luz verde a la transacción.

La logística, que en 2022 se mantuvo siempre en la franja alta del ránking inversor, ha despegado el pie del acelerador en el primer semestre del año. La compresión de las yields y el repunte en el precio del suelo han determinado que el segmento registrase operaciones por un mínimo de 380 millones de euros. Es reseñable que en muchas de las operaciones logísticas anunciadas al mercado no ha trascendido el precio.

Por último, los activos alternativos, en los que se enmarcan las residencias senior y de estudiantes, junto con activos educativos o complejos de usos mixtos, han registrado una inversión de un mínimo de 140 millones de euros, confirmando su resiliencia ante el cambio de ciclo inmobiliario y recogiendo el interés de la comunidad inversora.