Natalia Tost (C&W): “Faltan oficinas de grado A en el CBD de Barcelona”

Falta de activos en el centro y todavía sin recuperarse del auge del teletrabajo. Natalia Tost, socia de la Agencia de Oficinas en Barcelona de Cushman&Wakefiled, analiza el mercado de la capital catalana señalando las nuevas propuestas que buscan remontar el segmento en la capital catalana (como las oficinas especializada en ciencias de la vida) y los males endémicos de la ciudad como la falta de educación especializada y colegios internacionales que atraigan a jóvenes profesionales.

Pregunta: ¿Barcelona es una ciudad atractiva para las empresas para instalarse?

Respuesta: Lo es y lo seguirá siendo. Barcelona tiene, además del capital cultural y la ubicación geográfica, una serie de atributos que más allá de modas la harán seguir siendo una ciudad solvente y robusta, con una serie de características que lo hacen atractiva. Sobre todo, para venir a estudiar. Sin embargo, tenemos un déficit de talento tecnológico que podemos solucionar al promover impulsar y dinamizar mucho más el sector de la enseñanza.

P.: ¿Le ha favorecido el auge del teletrabajo a pesar de que menos gente vaya a la oficina a diario?

R.: No. Ha puesto a competir a Barcelona con otras ciudades, como Málaga. Aunque, más allá del teletrabajo, Barcelona sigue siendo una ciudad robusta. El reto pasa por recuperar presencialidad en las oficinas. Durante la pandemia, se trataba de una situación coyuntural, pero ha venido para quedarse. Las compañías ya tienen datos al respecto y pueden actuar. Las tecnológicas, las que más lo promovieron, están en modo recuperar presencialidad. No podemos seguir con este desequilibrio de presencialidad y días de trabajo, y las empresas quieren.

“Que emerjan nuevos núcleos puede ayudar a repensar lo que tenemos que hacer”

P.: ¿El éxito de Málaga perjudica a Barcelona?

R.: No creo que le perjudique, son complementaria. No todo el mundo cabe en Barcelona ni en Málaga. Que emerjan nuevos núcleos puede ayudar a repensar lo que tenemos que hacer. Al final ayuda a repensar lo que tenemos que hacer como ciudad. Barcelona y Málaga tienen personalidades diferentes. Hay una serie de sectores más sensibles a renta que les es más fácil Málaga que Madrid o Barcelona, pero en málaga tampoco hay un gran stock de oficinas. Y que repunte una ciudad como Málaga y no otra de fuera de España es una buena noticia.

P.: ¿Barcelona es una ciudad flex freindly?

R.: Sí, pero se necesita más flexibilidad y agilidad. Estamos incorporando unos perfiles y modelos de edificio más hibrido que lo promuevan. Son espacios que están ayudando a dinamizar una serie de actividades y la zona. Esto es por donde se va a seguir. Como ciudad lo podemos ser más, pero vamos por él.

P.: La ciudad está buscando posicionarse en sectores estratégicos como las ciencias de la vida. ¿Desde la comercialización trabajáis en esa dirección? ¿Cómo?

R.: Hemos realizado en la intermediación del portfolio de Stoneshield y el objeto de la compra es, precisamente, dinamizar un segmento que, hasta la fecha, hemos visto que hay demanda, pero no existe la oferta para cubrir las necesidades de life science. Con el porfolio de activos de Stoneshield, estamos creando un formato de real estate con laboratorios dentro del edificio en el área de Barcelona y a diez kilómetros a la redonda, para poder cubrir estas necesidades: un mix de oficinas y lab. Esto pasa también por incorporar una gestión de las oficinas con formación de life science. Ahora estamos con la comercialización del portfolio de Stoneshield y en unos meses podremos decir la aceptación que ha tenido el formato.

P.: Edifici Aura, Edifici Estel, Torre Sabadell o Two Parc Central… ¿se está elevando la calidad de las oficinas en Barcelona?

R.: Sí, pero en el tramo de Diagonal hay una tasa de disponibilidad muy baja, del 5,4%, pero si analizamos de clase A, no llegamos ni al dos, y teniendo en cuenta Aura. Hay una gran falta de stock de grado A en la zona CBD. Hemos visto una seria de upgrades por los principales players del sector. Si analizamos que cartera es grado A es muy poco. Está concentrado en el 22@. En Barcelona, no falta, pero hay una redistribución mala. Pocos edificios de nueva construcción (salvando los tres edificios de nueva construcción). No hay tanto.

“El 22@ sigue siendo una propuesta de valor para las empresas”

P.: ¿Existe margen de mejora?

R.: Cuando estamos en un momento de mercado con tasa de disponibilidad baja, sin espacio disponible, el propietario no percibe la necesidad y no se realizan cambios. Lo que impulsa a mejorar el edifico es la sensación de pérdida del inquilino, o de actuar antes de que se te vaya. Cada vez vemos que la propiedad se anticipa más y actúa de forma preventiva. Además, cada vez habrá una presión normativa para reformarlo y se verá obligado a ello.

P.: Las oficinas han sido el rey de la inversión inmobiliaria, pero ahora viven horas más bajas, ¿Cuál será la nueva realidad?

R.: Por un lado, hasta que no se bajen los tipos de interés la financiación se hará más complicado y el inmobiliario sufre de una alta competencia con bonos. Además, los inversores tienen que recuperar la confianza en el sector de oficinas. El inversor no tiene visibilidad clave con lo que va a pasar por tema de teletrabajo, sobre todo. Este trimestre ha sido muy bueno, se está materializando ya decisiones fruto de inicio de búsqueda de espacio del año pasado. Recuperen confianza en sector oficinas. Han pasado cosas en el 22@ y la de Astrazeneca y esto nos insinúa una dinámica de mercado. Lo que no ha mejorado son las cifras de inversión, no estamos mucho mejor que hace un año.

P.: Para el 22@ se está hablando de un modelo de usos mixtos. ¿Cómo ha de evolucionar?

R.: El 22@ sigue siendo una propuesta de valor para las empresas, pero ha habido un frenazo de ciclo. La demanda se ha contraído y la oferta se ha extendido. Hay que hacer de ello un entorno más dinámico y vibrante con un mix de usos. Tenemos que incorporar cultura y residencial, pensamos que va a ayudar a armonizar y que sea un submercado más vibrante. Pero sigue siendo una propuesta de valor interesante.

P.: ¿Qué papel tienen los ejes secundarios en este nuevo mapa de las oficinas en Barcelona?

R.: Viene dado por calidad y ubicación. Lo que discrimina la calidad y el upgrade del edificio y la ubicación. Si las zonas secundarias no se han rehabilitado la demanda discrimina. Más incluso que la renta, se prefiere pagar más renta pero más calidad.

P.: En zonas secundarias, ¿qué pasa con esas oficinas?

P.: Se van a tener que repensar o hacer un upgrade o esperar a que el ciclo de mercado acompañe. A ahora se han quedado para vestir santos, va a depender del perfil de propiedad y la capacidad de afrontar una reforma si no puede estimular un mercado de venta o de cambio de uso, pero es muy pronto.

P.: Antes de terminar, ¿Cómo avanza la búsqueda de inquilino par Aura?

R.: Vamos bien. Tenemos un buen ritmo de visitas. Es un edificio que gusta mucho, la clave es ver si seremos capaces de romper techo de cristal, y para ello tenemos que encontrar una empresa que quiera incorporar el real estate dentro de su valor. Las visitas van a buen ritmo, pero no tenemos nada encima de la mesa, el perfil es de sectores de valor añadido y el edifico gusta.