Integración vertical y el inquilino en el centro: el futuro del ‘build-to-rent’

La integración vertical como evolución lógica del build-to-rent. Hasta el momento, las promotoras que han apostado por la construcción de residencial especialmente diseñado para el alquiler lo han hecho tras alcanzar un acuerdo con fondos de inversión que asumen la gestión del activo una vez terminadas las obras. Sin embargo, esta tendencia tiene visos de cambiar a medio plazo y que las promotoras dejen de asumir el riesgo que significa un proyecto llave en mano para integrar en su propia estructura la gestión de estos inmuebles.

Esta integración vertical es “la evolución lógica del sector”, según explicó el máximo responsable de residencial y property management de BNP Paribas Real Estate, Mario Verdyguer, en una mesa redonda organizada por la consultora y Escp Business School. Para el directivo, el conocimiento que puede adquirir el promotor en cada proyecto “se puede retrotraer para gestionar los inmuebles”.

El director general inmobiliario de Neinor Homes, Mario Lapiedra, explicó que lo apuntado por Verdyguer “es el futuro” y apuntó que la promotora ha apostado por la patrimonialización de los activos destinados al alquiler y por evitar llevar a cabo proyectos llave en mano en el que deberían asumir el riesgo. De todos modos, el directivo subrayó que el mercado será muy amplio y “habrá espacio para todo tipo de plataformas”.

Neinor Homes ha apostado por la patrimonialización de los proyectos construidos para alquilar

El otro gran reto del sector en los próximos años será la capacidad de dotar de servicios los inmuebles destinados al alquiler con el fin de “fidelizar a los inquilinos”, subrayó el director general de Testa, Juan Pablo Vera.

Verdyguer se sumó a la idea y aseguró que “el inquilino cada vez más quiere trabajar con una empresa que le preste servicios profesionales, lo que permitirá que estos inmuebles estén incluso un poco por encima del precio del mercado”. Por su parte, el asset manager de Real Assets AXA Real Estate, Ignacio Enguita, señaló que “cuantos más servicios haya y de mejor calidad sean, el inquino rotará menos y, posiblemente, estará dispuesto a pagar más”.

En este sentido, Enguita hizo hincapié en la necesidad de aportar valor añadido a los inmuebles que ya está en funcionamiento a través del capex para manteneros “en plenas condiciones técnicas y estéticas, especialmente en cocinas y baños”.

La cantidad y calidad de los servicios a los inquilinos permitirá que roten menos y estén dispuestos a pagar más

A diferencia de otros mercados, la localización ideal de los activos build-to-rent debe estar más pensada en la demanda y la capacidad de absorción que en la rentabilidad. Según el consejero delegado de Atlas Data, Alejandro Bermúdez, la recomendación pasa por buscar “suelos que tengan rentabilidades de entre el 4,5% y el 7% y priorizar zonas con buena absorción y buen precio, como Vallecas en Madrid o Cornellà del Llobregat en Barcelona”.

Precisamente, los retornos “razonables” para la promotora y para los inversores son uno de los criterios que tienen desde Neinor Homes a la hora de adquirir un suelo para residencial de alquiler, junto a la demanda “a la que no hay que dar por sentada” y a la normativa que afecta a cada suelo.

La colaboración público-privada como clave para el alquiler asequible

Uno de los principales retos del sector inmobiliario en la actualidad es el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes y los colectivos más vulnerables. Para solucionarlo, el director de vivienda de la Comunidad de Madrid, José María García, apunto que la colaboración público-privada es imprescindible para poder movilizar los suelos de titularidad pública ante la imposibilidad de la administración de poder promover vivienda de nueva construcción.

En este sentido, García manifestó la necesidad de que “los suelos deben ser explotados por concesionarios privados con objetivos públicos”, lo que incluye vivienda de alquiler sostenible. Además, señaló que la región ha localizado 72 parcelas que permitirían levantar más de 10.000 viviendas con suelos aptos, espacio para más de cincuenta viviendas y cerca de las necesidades de transporte de sus habitantes.