La incertidumbre golpea al ‘fundraising’ inmobiliario: los recursos captados caen un 26,3% en 2022

La incertidumbre económica ha golpeado al fundraising. Los recursos captados por fondos inmobiliarios no cotizados en todo el mundo fueron el año pasado de 182.260 millones de dólares, un 26,3% menos que en 2021, según un análisis elaborado por la firma de research Realfin.  A pesar de ello, el descenso se limita al 4,3% si se tiene en cuenta la media de los últimos cinco años.

Después de una primera mitad de 2022 calificada como buena, el rápido aumento de los tipos de interés para controlar una inflación disparada, el conflicto bélico en Ucrania y, en general, una incertidumbre sobre la evolución de la economía más elevada de lo habitual disminuyó los recursos que se canalizan hacia los fondos inmobiliarios no cotizados. Los fondos que se lanzaron al mercado en 2022 fueron 508, un 46,2% menos que en 2021, con un objetivo de captación de 209.210 millones de euros, un 53,9% menos.

“Sin ser un ejercicio espectacular, 2022 fue un buen año para el fundraising, pero sí es cierto que la última parte del ejercicio fue más complicada, un escenario que todavía hoy no hemos conseguido superar del todo, aunque sí que hay algo más de visibilidad”, señala una directiva de una gran gestora española con inversiones en el mercado español e internacionales.

La caída de los mercados financieros ha provocado que el peso del ‘private equity’ en las carteras haya aumentado y los inversores congelaran nuevas aportaciones

Las caídas de las valoraciones en bolsa, que hace más atractivo la inversión en inmobiliarias cotizadas, el derrumbe de la renta fija, que ha emergido como una alternativa para los ahorradores después de muchos años con retornos escasos, y la aparición de un mercado de deuda privada con rentabilidades jugosas son elementos que actualmente restan potencial de captación a los fondos privados de real estate.

No obstante, el impacto más importante es el llamado efecto denominador o la correlación de pesos entre los diferentes tipos de activos en una cartera. “Los inversores se encontraron el año pasado, tras las caídas de los mercados financieros, con que el peso relativo que tenía el private equity inmobiliario en su cartera respecto al porcentaje que representaban activos en mercados cotizados se incrementaba considerablemente y lo elevaba por encima de su objetivo”, explica Cristina Badenes, socia de Meridia Capital. “Como consecuencia de ello, muchos decidieron congelar temporalmente nuevas inversiones en este sector”, añade. 

De los 508 fondos lanzados el año pasado para su comercialización, el 34,5% tenían un sesgo value-add, un 24,3% era de tipo oportunistas y un 22,5% para activos core. Por volumen de recursos, el 35,6% de ellos son oportunistas, un 28,4% apuesta por value-add y sólo el 11,8% por activos core.

Los inversores se inclinan por fondos value-add y oportunistas, aunque los gestores mantienen la prudencia a la espera de una mayor normalidad económica

“Los inversores se inclinan por estrategias oportunistas en previsión de la salida al mercado de activos problemáticos, pero las gestoras no parecen respaldar este aumento del apetito por el riesgo”, señala Riz Malik, fundador de Realfin. “Los gestores de fondos están esperando el enfriamiento de la inflación, la relajación de la subida de tipos, un descenso del coste de la financiación y un aterrizaje suave para las valoraciones de los activos”, añade.

Los datos del análisis de Realfin destacan las elevadas rentabilidades recientes que han obtenido los fondos privados inmobiliarios, con una Tasa Interna de Retorno (TIR) media que a mediados del año pasado se situaba en el 27,8% a un año y en el 14,7% a tres años. Sin embargo, estos retornos se comenzaron a torcer con el aumento de los tipos de interés, la inflación y el deterioro de las valoraciones.

“En los últimos años se ha levantado mucho dinero y todavía queda mucho por colocar, pero los retornos se están endureciendo y los inversores institucionales dudan del actual entorno y de los planes de negocios”, señala Gabriel Fernández de Gamboa, fundador de la gestora Momentum, que está actualmente desarrollando una cartera de apartamentos con servicios en España.

Residencial y logística son los subsectores que mantienen el favor de los inversores, junto a activos alternativos como centros de datos o laboratorios

Aunque el actual escenario de menor liquidez afecta al conjunto de activos, algunos siguen contando con el favor de los inversores y gestores, como son el residencial en sus diferentes formatos y también la logística, aunque también gustan alternativos como los centros de datos o laboratorios. Con menos preferencias cuentan el retail y las oficinas.

El 60% de los recursos solicitados por las gestoras de fondos el año pasado cuentan con un mandato diversificado en activos, pero un 20% se enfoca exclusivamente al residencial y un 16% en activos logísticos. El resto de subsectores son marginales. “Los comités de inversión no están por la labor de asumir muchos riesgos en un entorno como el actual”, sostiene Eusebi Carles, socio de Cushman&Wakefield.

En general, los profesionales consultados esperan que este 2023 sea un año de transición en la actividad de captación de fondos y puesta en marcha de estrategias para la inversión. “2024 esperamos que sea ya más normal”, apuntan. “Los inversores son conscientes de los elevados rendimientos que han cosechado hasta 2022 y no están dispuestos a retirarse del inmobiliario, pero están siendo más selectivos en cuanto a los activos, los mercados y los gestores con que comprometerse”, concluye Malik.