‘Sorpasso’ de la vivienda a la oficina: el residencial reinará en el ‘real estate’ en 2018

El real estate español seguirá caminando en 2018 por la senda de la recuperación. El mercado inmobiliario continuará despertando un gran apetito inversor, aunque algunas cartas verán cambiar su orden en la baraja. Por ejemplo, el residencial se encaramará al primer puesto de la demanda inversora por primera vez desde el cambio de ciclo, superando al segmento de oficinas. Juntos harán fuerza para que el sector mantenga, igual que en 2017, un volumen de inversión de en torno a 13.000 millones de euros al cierre del presente ejercicio.

Las claves para que continúe la tendencia positiva en el sector se encuentran en las “buenas previsiones económicas para España, las favorables condiciones de financiación, el ciclo de madurez del mercado, el producto en venta en el pipeline y las operaciones corporativas en marcha”, según describe la consultora Cbre en su informe Outlook Inmobiliario de 2018.

El mercado de la vivienda reinará en el real estate durante este ejercicio atrayendo un tercio de la inversión total que se realizará en el sector, según la consultora y los expertos consultados por CBRE. Se trata de un sorpasso al sector oficinas, que descenderá al segundo puesto en la demanda, si bien seguirá situado cerca del residencial, acaparando el 27% de la inversión total. El tercio del volumen restante se lo repartirán el segmento retail (18%) y el logístico (12%), así como de manera menos relevante hoteles y otro tipo de activos.

La vivienda seguirá incrementando su precio este año, con subidas de en torno al 5% y 6%

La recuperación del sector residencial, por tanto, se verá reforzada durante los próximos meses, según la consultora. El precio de la vivienda en España continuará al alza en 2018, con subidas de en torno al 5% y 6% interanual, con picos más altos en los dos mercados más dinámicos, Madrid y Barcelona. La previsión de Cbre es que la demanda de vivienda ronde entre 550.000 y 570.000 unidades, principalmente en vivienda usada.

Sin embargo, tras un 2017 de crecimiento de la promoción residencial, “durante al menos los próximos tres años podemos establecer, la tendencia del sector será positiva y los niveles de producción de obra nueva serán absorbidos por la demanda, quedando pues lejos el temor de exceso de stock en que derivó el anterior ciclo expansivo”, asegura Samuel Población, director nacional residencial y suelo de Cbre España.

El ejecutivo explica que el sector se encuentra en un proceso de concentración de promotores, donde “las diez principales promotoras del país aglutinarán más del 15% de la producción nacional”. Entre ellas, el directivo destaca a las cotizadas Neinor Homes, Aedas Homes y Metrovacesa, así como a Aelca, Vía Célere, Pryconsa, Amenabar y Kronos, entre otras.

La consultora prevé que las diez principales promotoras concentren en sus carteras el 15% de la producción nacional

Para 2018, la promoción de viviendas continuará su auge, apoyada en la alta demanda existente, con una previsión de 100.000 visados a cierre de año. Además, Población estima que, desde hoy y hasta 2020, la vivienda nueva alcanzará un ritmo de demanda de entre 130.000 y 140.000 unidades. Entre todas las grandes ciudades, destaca Madrid, “con una necesidad media de 25.000 viviendas nuevas al año”.

La falta de terreno finalista, que ha hecho incrementar el precio del suelo finalista en hasta un 25% en algunas capitales, y el auge del mercado del alquiler en España son otros dos puntos importantes a tener en cuenta en 2018. El informe de CBRE destaca que el alquiler seguirá ganando peso progresivamente y que, además, se verá incentivado en el mercado nacional con la aprobación este año del nuevo Plan Estatal de la Vivienda, “cuya finalidad es fomentar el alquiler entre jóvenes”.

Desarrollo de nuevos espacios de oficinas y logística
Las oficinas y la logística son dos segmentos que crecieron a ritmo de récord en 2017. Sobre todo, en Madrid, ambos segmentos vivieron un año de gran crecimiento, y no se prevé que este boom descienda en el presente curso. Según el informe, el mercado de oficinas seguirá avanzando en su recuperación, sumándole a la contratación nuevos desarrollos en ciudades con poco espacio libre como Barcelona.

El sector logístico español prevé un volumen de inversión para 2018 de mil millones de euros

Para la capital catalana, éste será el año en el que entregará un mayor número de superficie desde 2010, en su mayoría con obra nueva. Aun así, Barcelona seguirá lejos de Madrid en contratación, ya que en la capital española Cbre estima un volumen de alquiler que rondará los 600.000 metros cuadrados este año, frente a los 350.000 metros cuadrados previstos para la ciudad mediterránea.

Por otro lado, la escasez de espacios disponibles en las zonas prime de ambas capitales seguirá aumentando el precio de las rentas de oficinas durante 2018. Así, en Madrid se espera que el alquiler mensual se sitúe entre los 33 y 34 euros por metro cuadrado, posicionándose como el mercado europeo con mayor crecimiento porcentual.

En el caso del sector logístico, el segmento es actualmente uno de los mercados más atractivos para los inversores. Después de marcar registros récord en 2017, con más de 1,5 millones de metros cuadrados contratados, para este ejercicio, se sumarán al stock más terreno. La estimación de CBRE para el sector en Madrid, su principal plaza, alcanza los 850.000 metros cuadrados contratados. Este hecho derivará en un incremento en la inversión en logística, que podría alcanzar un volumen de mil millones de euros en 2018.

En Madrid se espera que la logística alcance los 850.000 metros cuadrados de contratación

Para ello, será clave la necesidad de contratar espacios logísticos por parte de los grandes operadores de ecommerce, así como a los “previsibles reajustes de la cartera de algunos inversores y las rotaciones de activos de algunas socimis”, según destaca el dossier. Sobre la escasez de espacios logísticos, Lola Martínez Brioso, directora de research de Cbre, apunta que “es urgente la incorporación de nuevos proyectos adaptados a las nuevas políticas de sostenibilidad y a los cambios tecnológicos”.

Las socimis, a rotar
Este 2018 será también el año de la rotación de activos de las socimis españolas. El informe destaca que, tras el “importante rol” que han tenido este tipo de gestoras en los últimos años como agitadores de la inversión, “pasarán a rotar activos o a desinvertir en aquellos no estratégicos”.

Algunas de ellas, como Lar España, cuentan con grandes centros comerciales en el país. El segmento retail vivirá un 2018 positivo, según Cbre, pero moderará su crecimiento. El consumo privado crecerá en torno al 2,3% en 2018 y un 1,9% en 2019. Muchos de los inversores en este mercado son, también, fondos internacionales.

El 63% de la inversión provino de capital extranjero

El informe también pone de manifiesto que el 63% de la inversión realizada en el real estate en 2017 provino de capital internacional. Cerca de 8.000 millones de euros tuvieron origen extranjero, frente a los 5.400 millones de euros de 2016. Para 2018, la consultora prevé que se mantenga este apetito foráneo, sobre todo de fondos estadounidenses. Este tipo de player, además, está abriendo en España otros nichos de mercado como el de las residencias de estudiantes, en boga en los últimos años.

En 2017, estos activos generaron 560 millones de euros, lo que supuso un notable incremento en comparación a 2016, que cerró el año con 50 millones de inversión. Entre las operaciones selladas el año pasado destaca la compra de la cartera de Resa, el mayor operador nacional, por parte de AXA y Cbre Global Investment Partners, que impulsarán a Greystar como el rey de las residencias universitarias este 2018, un año que se presenta atractivo para el conjunto del real estate.