Zaragoza, el ‘rey’ del logístico, aúpa su mercado residencial

Zaragoza acompaña su crecimiento económico con la reactivación de su mercado residencial. La compraventa de viviendas en la capital aragonesa no ha dejado de subir desde 2013, llegando a superar en número en 2017 las que se dieron en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. El descenso en el precio de la vivienda y el boom del alquiler ponen las cosas aún más fáciles para quienes quieran invertir en el real estate maño.

Quinta ciudad más poblada de España, Zaragoza ha perdido habitantes en los últimos años, fenómeno que se atribuye a la progresiva marcha de un promedio de 15.000 extranjeros que hicieron las maletas durante la crisis económica. La ciudad, que en 2013 contaba con 682.004 vecinos, sumaba 664.938 habitantes en 2017.

Por distritos, Las Delicias se mantiene, con diferencia, como el más concurrido de la ciudad con 101.783 habitantes, pese haber reducido su padrón en más de 10.000 personas en el último lustro. El barrio de La Almozara destaca por ser la otra cara de la moneda. El distrito aragonés muestra la evolución más positiva en Zaragoza desde 2014, viendo aumentar su población en más de 5.000 vecinos.

El sector inmobiliario maño coge carrerilla

Tras una caída en la compraventa de viviendas en 2013 (en 2012 se registraron 5.381 operaciones y en 2013, otras 3.408), el sector residencial en Zaragoza se reactivó a partir de 2014, con cerca de 5.000 nuevos contratos. El pico más alto después de la crisis económica se alcanzó el pasado año, cuando se superaron las 7.300 transacciones.

De hecho, la compraventa de viviendas se disparó a lo largo de 2017 en Zaragoza con tasas de incremento que superaron ampliamente las que se dieron en Madrid, Barcelona, Sevilla y Málaga. Esta actividad en la capital maña es una excepción dentro de su comunidad autónoma, ya que Aragón en su conjunto no se contó entre las regiones en las que más creció el mercado inmobiliario el pasado año.

En el primer trimestre de 2018, Zaragoza cerró la compraventa de 1.953 inmuebles, 243 de los cuales son de obra nueva. También se incrementó en los primeros tres meses del año la compraventa de vivienda protegida en la capital aragonesa. Entre enero y marzo de 2018, la ciudad registró 24 nuevas VPO, mientras que en el mismo periodo de 2017 sólo hubo una operación de este tipo.

La compra de vivienda roba protagonismo al alquiler

Zaragoza copa el mercado inmobiliario de su comunidad autónoma. El primer motivo para que esto sea posible es su liderazgo como ciudad más poblada de Aragón. También contribuye el coste de la vivienda en la urbe, que se ha reducido a más de la mitad, un 55%, desde 2007. Mientras que en el primer trimestre de ese año, el metro cuadrado en la capital aragonesa rondaba los 2.714 euros, entre enero y marzo de 2018, se situaba en torno a los 1.230 euros.  

El abaratamiento de la vivienda en Zaragoza ha sido progresivo durante la época de recuperación económica. Los precios comenzaron a reducirse en el primer trimestre de 2012, con una caída del 60%, pasando de 2.714 euros en el mismo periodo de 2007 a 1.713 euros.

La bajada en los precios de la vivienda tiene lugar al mismo tiempo que los alquileres en Zaragoza suben. Según índices publicados por Idealista, mientras que en 2015 arrendar un piso de ochenta metros cuadrados en la capital aragonesa costaba 504 euros al mes, en 2018 alquilar el mismo inmueble supone un desembolso de 624 euros al mes, sobre todo si se trata de activos situados en barrios consolidados y bien ubicados como Universidad, Romareda o Actur. 

Ante este escenario, no es de extrañar que muchas familias que residen en Zaragoza opten por hacerse con una vivienda en propiedad, fenómeno que explicaría el aumento en la compraventa de inmuebles que se produjo en la ciudad aragonesa en 2017. No obstante esto, los estudiantes nacionales e internacionales que se forman en Zaragoza continúan siendo fieles al alquiler. De hecho, son ellos los principales afectados por la subida generalizada de precios en este sector. Asimismo, la falta de stock está impulsando la reconversión de locales o bajos comerciales en inmuebles residenciales para su posterior arrendamiento.

Además de los estudiantes, otros clientes habituales del mercado de alquiler zaragozano son los turistas. El número de visitantes extranjeros, especialmente de nacionalidad china, batió cifras históricas en el primer semestre de 2018. Entre enero y junio de este año, la capital aragonesa recibió cerca de 556.000 viajeros, el mayor dato registrado desde 2008.

Pese a que, según la Asociación de Apartamentos Turísticos de Aragón (Aptur), “el porcentaje de viviendas turísticas en Aragón es tan ridículo que no llega a influir en los precios del residencial”, la comunidad autónoma española no vive ajena al boom del alquiler turístico. Sin embargo, la capital y su provincia no lideran esta moda en su comunidad autónoma. Actualmente, de los más de 1.140 pisos de uso turístico registrados en Aragón, más del 60% se ubican en la provincia de Huesca.

Persianas bajadas en comercial, pero repunte en logística

En 2017, Aragón fue la comunidad autónoma que registró un mayor crecimiento de su PIB en términos de volumen de todo el país, con un alza del 3,6%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un dato que refleja la buena salud de la economía aragonesa, que el pasado año y sólo en su capital anotó 45.977 nuevas empresas.

El 84% de las nuevas compañías en Zaragoza pertenecen al sector servicios. Sin embargo, según publicó en mayo el Heraldo de Aragón, más de la mitad de los locales vacíos de la ciudad no están puestos a la venta o en alquiler. Desde el Instituto Municipal de Empleo y Fomento Empresarial (Imefez) apuntan que este parón se debe a la dificultad para darles salida, pues, aparte de que la mayoría de los locales presentan desperfectos o requieren de reformas, son “grandes y caros”.

La situación del sector comercial en Zaragoza dista de la buena salud del segmento logístico, comparable a la que están experimentando ciudades como Sevilla o Valencia. Su espacio más destacado es la Plataforma Logística de Zaragoza (Plaza), que, con una extensión de más de trece millones de metros cuadrados, se erige como el recinto logístico de mayores dimensiones del continente europeo.

Actualmente, sin embargo, el stock de naves en la ciudad maña se encuentra bajo mínimos. En este sentido, un informe de Cbre publicado en mayo de este año señalaba la “necesidad imperiosa” de poner en marcha nuevos desarrollos de centros logísticos de calidad en Zaragoza.

En cuanto al mercado de oficinas, Zaragoza fue en 2017 la capital española donde más rentabilidad se obtuvo de la inversión en este tipo de inmuebles. Según un estudio realizado por Idealista, que relaciona los precios de venta y su posterior alquiler, la capital aragonesa presenta el retorno más jugoso, con un 7,4% de rentabilidad bruta. Le siguen Oviedo (7,1%), Málaga (7,1%) y Santa Cruz de Tenerife (7%).