Diego Bestard (Urbanitae): “Ofrecemos al pequeño ahorrador las oportunidades que tienen los inversores profesionales”

El mercado inmobiliario atraviesa un momento marcado por el encarecimiento del capital que ha estrechado las condiciones de acceso a la financiación tradicional. Los plazos administrativos se alargan, los costes de construcción siguen tensionados y los bancos reservan su apoyo para proyectos muy avanzados, lo que ha abierto un vacío en las primeras fases del desarrollo. En este escenario, la financiación alternativa ha ganado un peso estructural y se ha convertido en una de las principales palancas para que las promociones viables no queden bloqueadas, especialmente en residencial.

Las plataformas de financiación participativa han ido ocupando un espacio creciente, impulsadas por un pequeño ahorrador que busca oportunidades de inversión y por la entrada progresiva de capital profesional. Diego Bestard, fundador y consejero delegado de Urbanitae, reflexiona sobre el papel que está adquiriendo el crowd en el inmobiliario, repasa la trayectoria de la compañía desde sus inicios y defiende un modelo pensado para ofrecer a cualquier inversor las mismas oportunidades que manejan los grandes actores del mercado.

Pregunta: ¿Cómo ha evolucionado Urbanitae desde 2017 hasta su situación actual?

Respuesta: Urbanitae nació en 2017 con el objetivo de abrir la inversión inmobiliaria a cualquier persona, no sólo a quienes ya estaban dentro del sector. En estos años hemos pasado de ser una startup con mucha ambición a convertirnos en la plataforma de coinversión inmobiliaria líder en España y Portugal. Hasta la fecha, hemos canalizado más de 560 millones de euros, hemos financiado más de 250 proyectos, acumulamos más de 110 millones devueltos con una TIR superior al 12% y trabajamos ya con más de un centenar de promotores. Y lo más interesante es que el modelo sigue creciendo: estamos entrando en nuevos segmentos, nuevas geografías y nuevas líneas de negocio que nos permiten ofrecer más opciones tanto a promotores como a inversores.

P.: ¿Cuáles han sido los principales hitos de la compañía?

El primero, sin duda, fue la autorización de la Cnmv en 2019, que nos permitió construir una plataforma regulada, profesional y con todas las garantías. Luego hubo una etapa de consolidación, donde crecimos muy rápido y devolvimos decenas de millones a los inversores, algo que generó muchísima confianza. Desde el punto de vista del negocio, destacaría varios, como superar las 1.000 viviendas en desarrollo, algo que logramos en 2022 (hoy hemos puesto en carga más de 7.600 solo en España); la obtención de la licencia europea y la entrada en Portugal, donde en solo un año nos convertimos en líderes del mercado, al que luego siguieron Francia e Italia. Más recientemente destacaría el lanzamiento de nuevas líneas como Transacciones (enfocada en diversificar la inversión en activos no residenciales) o Direct Investments (que permite invertir en viviendas de obra nueva y segunda mano). Y la elaboración del Observatorio de la Financiación a la Promoción Inmobiliaria en España junto a Kpmg, que refleja la posición clave de la financiación colectiva dentro del nuevo ciclo inmobiliario. Cada uno de esos hitos ha reforzado el mensaje de que el modelo funciona y que tiene un papel real dentro del ecosistema financiero.

P.: ¿Qué aporta el modelo de Urbanitae que no aportan los bancos o los fondos?

R.: Capital flexible en la fase donde más falta hace. La banca sigue siendo esencial, pero entra cuando el proyecto está bastante avanzado: licencias, preventas, obra en marcha. Y los fondos suelen buscar operaciones muy concretas y, generalmente, con estructuras menos flexibles. Urbanitae cubre el hueco entre esas dos piezas: financiamos en las fases iniciales y ayudamos al promotor a llevar el proyecto hasta un punto en el que la banca ya puede entrar. Esa parte del ciclo es crítica; sin ella muchos proyectos no salen adelante. Y lo hacemos con una agilidad notable teniendo en cuenta que seguimos siendo, sobre todo, una plataforma crowd.

P.: ¿Qué diferencia a Urbanitae de otras plataformas de financiación participativa?

R.: Diría que nos distingue, sobre todo, la especialización en equity. La mayor parte del sector se centra en deuda, que es más sencilla de estructurar y controlar. Nosotros, en cambio, hemos apostado desde el principio por entrar en sociedad con el promotor, asumir riesgo de verdad y participar en el desarrollo del proyecto. Eso requiere análisis técnico, conocimiento del negocio y una relación muy cercana con el promotor. También somos muy selectivos: analizamos cientos de operaciones al año y solo publicamos una fracción. Y, por encima de todo, contamos con un track record que habla por sí solo: nunca hemos perdido capital en proyectos finalizados, ni tenemos nada en cartera que nos haga pensar que esto cambie a corto o medio plazo.

P.: ¿Qué debe tener un proyecto para que Urbanitae lo financie?

R.: Lo primero es un promotor solvente y con experiencia. El segundo elemento es la ubicación: trabajamos en zonas con demanda estructural, donde sabemos que el mercado absorbe bien el producto. Y el tercero es la estructura financiera. Tiene que existir margen suficiente, previsiones realistas y una aportación significativa del propio promotor. Nuestro análisis es muy exigente y si no vemos que el proyecto tiene sentido en términos de riesgo-retorno, directamente lo descartamos.

P.: Históricamente se han dirigido a pequeños ahorradores, pero cada vez captáis más inversor institucional. ¿Cómo está cambiando su base inversora?

R.: Al principio teníamos prácticamente solo inversores particulares, gente que probaba el modelo con 500 o 1.000 euros. Hoy conviven perfiles que van desde  pequeños ahorradores a family offices y grandes patrimonios. Es una evolución natural. Los institucionales y los family offices han entendido que este canal les permite acceder a proyectos seleccionados, con un análisis muy riguroso y con una diversificación que sería difícil de lograr por su cuenta. Y lo interesante es que ambos perfiles (el pequeño y el grande) se benefician mutuamente, porque consolidan una base de capital amplia y muy estable. El dato que lo resume es que más del 80% de los inversores reinvierte lo que recupera. Además, esta coexistencia refuerza de manera muy potente la idea de la democratización: Ahora, cualquier ahorrador puede invertir no sólo como los profesionales, sino directamente con inversores profesionales. Es decir, les permitimos acceder a las mismas oportunidades de inversión que tiene un family office o un gran fondo. 

P.: Han impulsado más de 250 proyectos con más de 100 promotores. ¿Qué tipo de operaciones funcionan mejor en coinversión y cuáles en deuda?

R.: En coinversión funcionan especialmente bien las promociones residenciales en zonas de alta demanda, con promotores que tienen un histórico sólido y proyectos con recorrido de valor. Es lo que llamamos plusvalía: entrar al inicio, asumir riesgo de desarrollo y capturar el incremento de valor del activo. La deuda, en cambio, funciona muy bien en operaciones puente, refinanciaciones o promociones llave en mano donde el riesgo de ejecución es más bajo y lo que se busca es un retorno fijo, en plazos más cortos. Cada modalidad tiene un papel distinto en el ciclo y ambas son necesarias para que el ecosistema funcione.

P.: ¿Cómo está afectando la escasez de suelo finalista y el aumento de costes de construcción a la viabilidad de los desarrollos?

R.: Están afectando muchísimo. La falta de suelo finalista y los plazos administrativos, que en algunos casos superan los 12 meses, son probablemente el mayor cuello de botella del sector. A eso se suma que los costes de construcción han aumentado entre un 25% y un 30% desde 2020, y que la mano de obra también es escasa. Eso obliga a ser mucho más selectivos, a exigir márgenes más amplios y a trabajar con promotores que tengan control absoluto del coste y una visión muy realista del proyecto. Para nosotros, la disciplina en la selección nunca ha sido tan importante como ahora.

P.: ¿Qué papel juega la financiación alternativa en este momento de endurecimiento del crédito bancario?

R.: El informe que hemos elaborado con Kpmg lo deja muy claro. La financiación alternativa está llamada a ser uno de los grandes motores del sector. En 2024 representaba entre el 25% y el 27% del mercado, y en 2030 puede alcanzar hasta el 37%, lo que supone más de 19.000 millones de euros. Y dentro de ese crecimiento, el crowd puede superar los 1.000 millones anuales. Es decir, estamos hablando de una parte creciente y estructural del sistema financiero. En un contexto en el que la banca es más selectiva, la financiación alternativa garantiza que los proyectos viables no se queden bloqueados y que la actividad promotora continúe.

P.: Urbanitae está expandiéndose hacia el commercial real estate. ¿Qué oportunidades ven ahí?

R.: Vemos oportunidades enormes. España es un país con un sector hotelero de primer nivel, una demanda logística en crecimiento constante y una necesidad evidente de reposicionar edificios de oficinas hacia estándares ESG y también cambios de uso. También hay muchísimo recorrido en activos sanitarios, residencias de estudiantes y modelos híbridos. Nuestro objetivo es aplicar la misma metodología que nos ha funcionado tan bien en residencial: análisis profundo, coinversión y mucha disciplina. Los promotores de este tipo de activos necesitan capital flexible y profesionalizado, y ahí podemos aportar mucho valor.

P.: Urbanitae es un operador de referencia en el mercado de equity. ¿Qué beneficios aporta este modelo al inversor?

R.: Como comentaba, el equity es el corazón de nuestro modelo y, probablemente, lo más diferencial que ofrecemos. Permite entrar al inicio del proyecto, asumir riesgo y participar directamente del valor que se genera al desarrollar una promoción. Eso se traduce en retornos muy atractivos (entre el 15% y el 20% previstos, más de un 12% real de media, muy meritorio en el contexto que he mencionado anteriormente) y, sobre todo, en la posibilidad de diversificar con operaciones que, de otra forma, serían inaccesibles para la mayoría de los inversores. Sin embargo, no es un modelo fácil de gestionar. Requiere análisis técnico, capacidad para entender el ciclo y una relación muy estrecha con el promotor. Por eso casi ninguna plataforma lo hace. Pero para nosotros ha sido clave para liderar el sector y para demostrar que el crowd no es solo un canal de deuda, sino una herramienta real de coinversión profesional.