La oferta nueva de oficinas se desploma en España

Impacto en la oferta. Las dudas generadas sobre el futuro de las oficinas, con el boom del teletrabajo, ha impactado de lleno en el desarrollo de proyectos de esta tipología de activos en todo el mundo, incluidos los dos grandes mercados españoles: Madrid y Barcelona.

Así, según The Property Office Telescope de EY, en las dos principales ciudades españolas se entregaron el año pasado en torno a 320.000 metros cuadrados, un 15% menos que en 2024, reflejando una menor actividad promotora. En el caso de la capital catalana, en el pasado 2025, se han incorporado nueve proyectos, con un total de 127.000 metros cuadrados, mientras que en Madrid se ha inaugurado ocho complejos de oficinas, que suman 191.000 metros cuadrados. “En los últimos años, ha habido una inversión reducida en el mercado de oficinas a la incertidumbre generada por el teletrabajo. El resultado es que ni los inversores ni los financiadores han impulsado apenas la construcción de oficinas modernas, cosa que ha provocado que haya habido muy pocas entregas en 2025”, explica Javier García-Mateo, socio responsable del sector Real Estate de EY España.

Las cifras contrastan con los metros cuadrados de oficinas que se entregaron hace apenas cuatro años, en 2022, correspondientes a proyectos ideados antes del Covid, y que reflejan que ha habido una caída en el mercado del 44%, pasando de 226.000 a 127.000 metros cuadrados en 2025 en el caso de Barcelona, con un descenso menos pronunciado en Madrid (12%), al situarse en 191.000 actualmente frente a los 218.000 metros cuadrados de 2022.

La oferta nueva de oficinas que anualmente se incorpora al mercado ha caído un 44% en cuatro años en Barcelona y un 12% en el caso de Madrid, según EY

Una tónica que seguirá en este 2026 y en 2027, revelan desde la firma de servicios profesionales. Así, según EY, en los próximos dos años, la oferta nueva de oficinas en las dos grandes capitales se situará en unos 230.000 metros cuadrados, una cifra significativamente menor si descontamos el macroproyecto público de la Ciudad de la Justicia de la Comunidad de Madrid, ubicada en Valdebebas.

“La oferta de nueva construcción o rehabilitación que se entregará en 2026 se estima en 126.000 metros cuadrados en el caso de Madrid y de 41.300 en Barcelona. Hasta 2028 ,unos 462.000 metros cuadrados, en los que una parte muy importante representa la Ciudad de la Justicia de Madrid. Sin eso, lo que vemos es un pipeline reducido con riesgo de comercialización muy limitado”,  señalan los especialistas de EY.

En concreto, en Barcelona, se prevé la entrega de 23 proyectos entre 2026 y 2027, con 277.000 metros cuadrados. Entre ellos, destacan para este año, el proyecto de Bilbao 122, que supondrán 25.000 metros cuadrados nuevos, el edificio de KKH en Pamplona 60, con otros 5.000; mientras que procedente de una reforma, figura el edificio de Paseo de Gracia 56, propiedad de Pontegadea.

En el caso de Madrid, se esperan la entrega de solo tres activos de oficinas de obra nueva. El más grande de ellos es la futura sede de la Once, un complejo con 50.000 metros cuadrados ubicado en un solar de una superficie aproximada de 24.000 metros cuadrados entre las calles Paseo de la Habana, Comandante Franco, Platerías y Tahona. Con las obras iniciadas el verano de 2023, la inversión estimada en el proyecto asciende a más de 103 millones de euros. Con 12.261 metros cuadrados destinados a su arrendamiento, el proyecto Alcalá 11-13-15 de la promotora española Torre Rioja, y el edificio Elever, con 9.800 metros cuadrados y propiedad de Insur, completan los estrenos de obra nueva en la capital.

En este mercado también se estrenará, pero procedente de un edificio existente, el nuevo complejo de coworking de Azca; una zona de espacio compartido de 10.000 metros cuadrados que Mapfre ha decidido desarrollar en el histórico centro comercial Moda Shopping. También Azora, Generali e Inbest tienen previsto la entrega de sendos activos reformados en Madrid.

A la ralentización de desarrollo de nuevos proyectos, se suma la destrucción de stock existente por cambio de uso a residencial o turístico

El desarrollo de nueva oferta de oficinas coincide además con otro fenómeno de actualidad en los últimos años en el país: la conversión de espacios de trabajo en edificios céntricos para generar nueva oferta residencial y turística. Así, según el citado estudio, en los últimos dos años, se han destruido 260.000 metros cuadrados de oficinas entre Madrid, principalmente, y Barcelona, para destinarlos a nuevos usos. “Desde 2024, se ha reducido 260.000 metros cuadrados de oficinas en edificios sobre todo ubicados en Madrid porque en Barcelona es más difícil por la normativa, en activos céntricos, obsoletos, donde puede ser más rentable otros usos. En 2025, hubo menos cambios de uso que el año anterior pero han seguido”, apuntan desde la firma de servicios profesionales.

La situación del mercado de oficinas de España no es única a nivel global. Según el citado informe, la oferta futura en Europa para 2026 se sitúa en 3,1 millones de metros cuadrados, lo que será el nivel más bajo de los últimos 10 años (2017) y muy por debajo del promedio de la última década. “Al final el mercado de oficinas es cíclico. Con las dudas sobre el impacto del teletrabajo, ha habido poca apuesta inversora en Europa por nuevos proyectos; algo que, sin embargo, permitirá una subida de las rentas en mercados como el español”, apuntan desde EY.

Actualmente, las rentas de oficinas se sitúan en unos 38 euros el metro cuadrado en zona prime el caso de Madrid (frente a los 36 el año anterio), mientras que en Barcelona supera los 30 euros el metro cuadrado al mes, un umbral que no había superado hasta ahora. “Con la reducción de la oferta y destrucción de stock, algunos inquilinos buscarán nuevos espacios de oficinas fuera de la M30” explican en EY. “De hecho, la subida de rentas ya se está apreciando en el caso de la zona prime y en zonas secundarias, va caso por caso”, agregan.