Inversión en centros de datos, ‘flex living’ y activos logísticos marcan el horizonte de las socimis

En un contexto en el que la combinación de incertidumbre macroeconómica y encarecimiento del capital ha reconfigurado profundamente la percepción del riesgo, las socimis afrontan uno de los escenarios más exigentes, pero, al mismo tiempo, más estimulantes para la inversión inmobiliaria. Nos encontramos ante un contexto en el que las decisiones ya no dependen únicamente de factores tradicionales como la evolución regulatoria, la dureza de las condiciones de financiación o la volatilidad internacional, sino también de una creciente actitud muy selectiva por parte de los inversores, que están priorizando la estabilidad de los flujos de caja y la capacidad de adaptación de los activos frente a otros factores. El resultado de esta tendencia supone un mercado que se focaliza hacia segmentos mejor posicionados en el ciclo estructural de la economía.

Dentro de este nuevo mapa de oportunidades, el residencial alternativo se ha convertido en uno de los principales receptores de capital. Modelos como el flex living, las residencias de estudiantes o el senior living responden de forma directa a transformaciones estructurales del mercado, como la mayor movilidad laboral, el envejecimiento de la población o los cambios en los modelos de convivencia. Estos formatos, especialmente en entornos urbanos dinámicos y con proyección internacional, ofrecen rentabilidades atractivas y una elevada estabilidad de ingresos, lo que explica el creciente interés tanto de inversores nacionales como internacionales.

En el caso de España, Madrid y Barcelona lideran esta transformación, mientras que ciudades como Valencia, Málaga, Sevilla o Bilbao emergen con fuerza como polos de crecimiento. En este contexto, la vivienda asequible también se está se consolidando como un segmento estratégico, aunque para impulsar su rentabilidad, requiere enfoques diferenciados basados en la colaboración público-privada, la eficiencia en la gestión y proyectos de mayor escala, porque si bien la rentabilidad es inferior a la de la vivienda libre, se ve compensada por una demanda estructural sólida y un perfil de riesgo más contenido.

Los inversores están priorizando la estabilidad de los flujos de caja y la capacidad de adaptación de los activos frente a otros factores

Junto al residencial alternativo, el sector logístico vuelve a ganar protagonismo tras el parón registrado años atrás. El crecimiento sostenido del comercio electrónico y la necesidad de optimizar las cadenas de suministro han impulsado de nuevo la demanda de este tipo de activos. Además, España está reforzando su papel como hub logístico mediterráneo, apoyada en una ubicación estratégica y en infraestructuras de primer nivel. En este escenario la tendencia es apostar por activos de última generación, altamente tecnológicos y sostenibles, diseñados para la automatización, la logística de última milla y una respuesta ágil al cliente digital. Paralelamente, la búsqueda de ubicaciones secundarias mejor conectadas y menos saturadas se perfila como una oportunidad estratégica cada vez más relevante.

Por último, si hay un activo que se posiciona como uno de los grandes protagonistas del nuevo ciclo inversor, ese es el de los centros de datos. La aceleración de la digitalización, el auge de la inteligencia artificial, el cloud computing y el streaming están garantizando una demanda creciente a largo plazo, respaldada por contratos estables y elevados requisitos técnicos que actúan como barreras de entrada. Estos activos destacan por su resiliencia y previsibilidad de ingresos, aunque su desarrollo exige superar retos clave como la disponibilidad de suelo adecuado, una conectividad eléctrica robusta y la agilidad en la obtención de permisos. Abordados con una visión estratégica y de largo plazo, los centros de datos están llamados a consolidarse como uno de los activos estrella del real estate institucional.

Todo este cambio estructural también se está reflejando en el ámbito de la valoración. En los últimos meses, los enfoques tradicionales aplicados a oficinas o naves industriales han demostrado ser insuficientes para analizar los activos alternativos. El sector ha evolucionado hacia modelos que priorizan la capacidad real de generación de flujos operativos, situando métricas como el NOI (Net Operating Income) o el ebitda operativo en el centro del análisis, como reflejo del verdadero potencial del activo.

La valoración ha evolucionado hacia modelos que priorizan la capacidad real de generación de flujos operativos

En tipologías como el coliving o el senior living, el estudio de la ocupación estabilizada, el churn rate o la elasticidad de precios resulta clave para anticipar riesgos y garantizar la sostenibilidad de los ingresos. En el caso de los centros de datos, la eficiencia técnica, medida a través de indicadores como el PUE (Power Usage Effectiveness), el coste por megavatio instalado o el capex de reposición, adquiere un peso equivalente, o incluso superior, al de la ubicación tradicional. Además, la sostenibilidad deja de ser un factor accesorio para convertirse en un elemento estructural del valor residual, especialmente en activos con un elevado consumo energético.

En este contexto, las socimis que gestionen y valoren sus carteras desde una óptica operativa, y no meramente patrimonial, disfrutarán de una ventaja competitiva clara a la hora de atraer capital. En consecuencia, aquellas sociedades que comprendan esta nueva lógica sean ágiles en su adaptación y apuesten decididamente por la innovación y la sostenibilidad serán las que marquen el rumbo de la inversión inmobiliaria en el nuevo escenario global. Porque hoy, más que nunca, el valor de los activos ya no reside únicamente en el “ladrillo”, sino en su capacidad para integrarse, evolucionar y generar ingresos en una economía en constante transformación.