Blackstone, Merlin y Aquila: los gigantes se enamoran del potencial de la logística

El sector logístico ya no es cosa de cuatro en España. A los grandes grupos especializados en el desarrollo de naves y suelos industriales se les han sumado ahora fondos internacionales y grandes socimis. Blackstone y Merlin, los reyes del inmobiliario español, o la alemana Aquila han realizado importantes inversiones en los últimos meses para elevar su posición en este mercado, resucitado tras una crisis galopante que vació los polígonos españoles la pasada década.

La pasada semana Merlin anunció la compra de 100.000 metros cuadrados de suelo industrial en Madrid, que se sumaron a los tres activos logísticos que adquirió a comienzos de mes en Vitoria y Guadalajara. En total, la socimi ha desembolsado desde julio 78,6 millones de euros en este sector, aumentando el peso de la logística en la cartera de la compañía, que cuenta con más de dos millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA) repartidos por todo el territorio español.

Blackstone, por su parte, ha comenzado 2018 con hambre de suelo logístico. El fondo estadounidense, el mayor propietario de activos inmobiliarios en España, tiene a este segmento en su lista de objetivos para el mercado nacional y ya ha iniciado con la conquista del sector con la reciente compra de la cartera logística de Lar España por 120 millones de euros.

Blackstone y Merlin han invertido 200 millones de euros en conjunto en los últimos meses en el mercado logístico español

Y desde el corazón de Europa, el grupo alemán Aquila Capital trabaja a destajo para expandir sus tentáculos por la logística española. Presente y muy activa en el sector residencial, donde ya ha garantizado más de 350 millones de euros en un macroproyecto en Valencia, el fondo se prepara para sus primeras compras en el área industrial. Para este cometido, Aquila fichó el pasado junio a Manuel Carrillo, exLar, como nuevo director de inversiones logísticas de la compañía, tal y como adelantó EjePrime.

La compañía germana, con 800 millones de euros para invertir en el inmobiliario español, está analizando ya suelos que van desde 50.000 metros cuadrados y 100.000 metros cuadrados en adelante. “Nos interesa toda la geografía española, si bien estamos haciendo más hincapié en Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Málaga o Sevilla por el volumen de negocio y la necesidad de nuevo espacio logístico”, apuntó Carrillo tras su fichaje.

Merlin, capitaneada por Ismael Clemente, fue una de las más activas en el mercado logístico en 2017, un año con un volumen de transacciones de aproximadamente 1.410 millones de euros, según el informe del banco germano, que apunta a “un nuevo récord absoluto”. Conocidos los datos, ¿cuáles son las razones para que estos gigantes se hayan empeñado en colocar su capital en naves industriales?

“España se beneficia de una muy buena infraestructura que incluye la red de autovías más largas de toda Europa”, explica el banco hipotecario germano Deutsche Hypo en su último informe sobre la actualidad del sector inmobiliario español.

El mercado logístico se encuentra “en expansión”, según la firma, que, tras el repunte de la economía, prevé un “gran crecimiento” para 2018.  “La demanda sigue creciendo continuamente reflejándose en el aumento de la contratación de superficies”, destaca la financiera.

“Otro factor determinante a tener en cuenta es la expansión del comercio electrónico, que en los próximos años tendrá efectos positivos en el mercado logístico español”, asegura el estudio. Entre las bonanzas del ecommerce para el sector se encuentran la mayor demanda de naves y almacenes de grandes superficies, como ya se está comprobando con la llegada del gigante Amazon. La competencia asiática de la compañía de Jeff Bezos, Alibaba, sondeó Barcelona para instalar allí su hub logístico para el sur de Europa.

Además, han dado un impulso al sector logístico español “el incremento del consumo privado y el aumento de las exportaciones”, apuntan desde el banco alemán. “Como en el centro de las ciudades hay cada vez menos superficies, es necesario seguir optimizando superficies adecuadas”, apostilla la compañía en su estudio.

Madrid y Barcelona: altos ‘yields’ y atractivo europeo
La alta demanda existente también hace prever a Deutsche Hypo que “la tasa de disponibilidad vuelva a descender y que los alquileres experimenten una subida moderada”. En este sentido, el banco cree que se mantendrá la tendencia alcista de la inversión pese a la mayor escasez de oferta. Este hecho derivará, presumiblemente, en un “descenso de la rentabilidad prime en Barcelona y Madrid”, con diferencia, los dos grandes mercados logísticos del país.

Los yields son uno de los puntales del apetito por activos logísticos españoles que experimenta la actualidad el real estate. Con rentabilidades que alcanzan el 5,5% (según datos de la consultora Cushman&Wakefield), “Madrid y Barcelona mantienen su atractivo si se comparan con otros importantes centros logísticos como los de París, Londres o Berlín”, según el estudio.

La sobredemanda de las dos grandes capitales del país aumentará la oportunidad de crecimiento de otras zonas del territorio como Valencia, Zaragoza y Bilbao, que ya en 2017 sumaron muchos metros cuadrados tanto en desarrollo como en ocupación.