El mercado de inversión en la era Covid-19: poca oferta y sin descuentos

Invertir en real estate en la era del Covid-19, sin descuentos y negociando de tú a tú. Una de las grandes diferencias entre la crisis económica provocada por el coronavirus y la que se inició en 2008 es la actitud de los actores del mercado de inversión. Hace doce años el mercado se llenó de inmuebles en venta y se vació de potenciales compradores, lo que permitió la llegada de fondos oportunistas que vieron en el mercado español la posibilidad de comprar con grandes descuentos.

En 2020 la situación es la contrapuesta. La crisis es exógena al sector y los fondos cuentan con músculo para invertir, pero lo que no hay es oferta en el mercado. Esto ha provocado que las pocas compraventas que se realicen sean sin descuentos o con rebajas muy limitadas y en negociaciones bilaterales.

El director general de la alemana Deka Inmobilien, Esteban de Lope, explicaba la semana pasada que “no hay producto disponible” y que los propietarios de inmuebles “no quieren vender”, lo que está provocando que los precios se mantengan altos.

“Todo lo que se mueve es off market”, explica Xavi Güell

Una idea que confirma el director de Cbre en Barcelona, Xavi Güell. “Todo lo que se mueve es off market”, explica el ejecutivo, que añade que el descuento que se baraja en la mayoría de las operaciones es de entre el 5% y el 8%, “más ya no”.

Una de las peculiaridades de la actual crisis económica es que al ser la oferta la que ha reagrupado posiciones y ha tomado una actitud más defensiva, los precios de los activos están sufriendo descuentos muy bajos o nulos.

Anna Gener, presidenta y consejera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona, apunta que los propietarios “no tienen la necesidad de vender” y, además, “tienen la percepción de que no es el mejor momento para hacerlo”.

Según la directiva, “las operaciones que se están negociando son con valores pre Covid-19”. En este sentido, Gener asegura que “el mercado de inversión continúa funcionando”, aunque alerta “del impacto que puede tener un segundo confinamiento” en la economía.

“La expectativa de precio de venda y de compra aún no se han encontrado”, apunta Juan Velayos

Sin embargo, el fundador de JV20, Juan Velayos, discrepa y apunta que “oferta hay y habrá” y señala que justo está empezando el cambio de ciclo. “La expectativa de precio de venda y de compra aún no se han encontrado”, añade. En este sentido, el ejecutivo explica que una parte de la demanda ya tiene expectativas de poder adquirir inmuebles “en un mercado de oportunidad”.

Fuentes inversoras consultadas apuntan que “hay menos procesos estructurados”. “En un mercado alcista, los activos se subastan solos y ahora es más complicado, por lo que hay más procesos bilaterales”. A esto se le debe sumar el miedo entre los vendedores de organizar una venta abierta y que no reciba ninguna oferta del mercado.

En todo caso, una de las claves para el futuro del mercado será la posición que tome el sistema bancario en la financiación de este tipo de operaciones. En caso de que se restrinjan los préstamos, las empresas tendrán dificultades para poder hacer frente al precio demandado.

La financiación bancaria será clave en la evolución de los precios

Las mismas fuentes apuntan a los proyectos de promoción como un mercado que puede crecer en los próximos meses. “Las entidades bancarias están restringiendo el crédito y hay promotores con terrenos y licencias de obras que no tienen capital para levantar los inmuebles y tendrán que venderlos”, aseguran.

Velayos también señala la financiación como el “driver que va acambiar el mercado” ya que las entidades bancarias son más reticentes a los préstamos y esto acabará provocando una reducción de los precios, ya que las empresas tendrán menos capacidad de apalancamiento.