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Diario de información económica del sector inmobiliario

16 Mayo 2022F20.42h

C

Industrial

Por Abel Pujol
28 Dic 2021
F04.54h

Alternativos: el ‘bit’ cotiza al alza y el ‘last mile’ piensa en verde

España coge carrerilla para posicionarse como un polo de inversión importante en centros de datos, mientras la última milla vira hacia entregas más sostenibles. 

Alternativos: el ‘bit’ cotiza al alza y el ‘last mile’ piensa en verde

 

 

 

 

Dentro del universo del sector industrial caben numerosas clases de activos. Algunos de ellos se encuentran actualmente en un segundo o tercer plano en la mente del inversor y tienen todavía poco peso específico sobre el total de inversión del sector. 


De hecho, es poco probable que sólo unos pocos años atrás el sector hubiera sabido identificar correctamente el potencial de crecimiento que albergaban ciertos activos como los centros de datos, que en 2021 marcarán otro récord de inversión a escala global.

 

España tiene un potencial enorme en este campo, y en especial Madrid, que ya se ha erigido como uno de los polos europeos donde se espera una mayor inversión a corto y medio plazoOtro subsector logístico que ha experimentado un crecimiento exponencial en los últimos años ha sido el relacionado con el último tramo de las entregas, conocido como última milla o last mile


De acuerdo con los datos de Ecommerce Europe, el comercio electrónico a cliente final (B2C) habría alcanzado en 2020 los 50.808 millones, hasta representar un 5,6% del PIB español frente al 4,4% de 2019. La estadística cuantifica en un 67% el porcentaje de internautas españoles que ya compra online. Y todas las previsiones hablan de un crecimiento sostenido para los próximos años. 

 


Según los últimos datos publicados por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (Cnmc), entre enero y marzo de 2021 la facturación del comercio electrónico en España aumentó un 1,9% interanual, hasta alcanzar 12.474 millones de euros, con más de 289 millones de transacciones. 


Ante este repunte espectacular de las entregas a domicilio, que han repercutido en un aumento exponencial de los servicios de última milla, las administraciones, sobre todo las que gobiernan las grandes ciudades, ya están ultimando nuevas normativas que afectarían de lleno al last mile con el objetivo de pacificar el tráfico en la ciudad y reducir el impacto ambiental que genera el repunte de movilidad en las grandes urbes. 


Precisamente es en el campo de la sostenibilidad donde está puesto el foco desde el sector, que ya está ultimando planes que pasan por incrementar una mayor eficiencia en el sistema de transporte que permita reducir los trayectos. 


El sector también ha anunciado la introducción de herramientas de robotización en el proceso de entrega a domicilio, aunque a corto plazo el peso del last mile lo seguirá cargando la plantilla de repartidores y riders, que ya forman parte del paisaje cuotidiano de las ciudades. 

Otro sector pujante, que aunque no pueda ubicarse especificamente en el ámbito logístico-industrial sí que forma parte de su engranaje, es el de la energía. Y más específicamente, el sector de las energias renovables. 

 



La pujanza en la inversión en data centers y los cambios que quiere hacer la última milla para ser más verde van de la mano de una mayor necesidad de energía eléctrica. En este contexto, muchas compañías importantes del real estate español han dado ya el salto al mercado de las energías renovables


Como ejemplo, Pontegadea, el vehículo inversor de Amancio Ortega (fundador de Inditex) y que tiene la mayor cartera inmobiliaria de España, se ha hecho con una participación del 49% de Delta, un macroparque eólico situado en la provincia de Zaragoza promovido por Repsol. Pontegadea invertirá 245 millones de euros para explotar el parque. 


Su peso en ‘bits’
En un momento de gran liquidez y con los tipos de interés a cero, los centros de datos son inmuebles muy demandados que ofrecen rentabilidades importantes y contratos a largo plazo, de diez años o más. Además, son percibidos por los inversores como activos muy seguros, ya que la demanda de espacio en estos complejos no deja de aumentar por la creciente migración a la nube de los procesos digitales. 


El centro de datos preferido por el sector inmobiliario son edificios de mediano o gran tamaño, exclusivamente dedicados a albergar armarios llenos de equipos informáticos, que no son más que los soportes físicos de la nube y que gestionan millones y millones de datos. 

Se prevé que el mercado de data centers de Europa registre el mayor dato de contratación de su historia en 2021, con 370 megavatios alquilados, al calor del ecommerce y el teletrabajo impulsado por la pandemia, según datos de la consultora Cbre. 


El pasado año, la contratación fue de 201 megavatios, por encima de las estimaciones realizadas antes del Covid-19, cuando la consultora calculaba que se contratarían 197 megavatios en Europa.  

 


Sólo en Fránkfurt, Londres, Ámsterdam y París, los mayores mercados de centros de datos de Europa, se añadirán 415 megavatios en 2021, mientras que para 2022 está prevista la construcción de 370 megavatios más y en 2023 la cifra alcanzará 440 megavatios, lo que significa otro récord para el sector europeo. 


La consultora también apunta que otros mercados emergentes se añadirán al crecimiento de las principales potencias europeas, entre ellas Berlín, que cuenta con 35 megavatios en centros y una disponibilidad del 12%. 


El gasto a escala global en servicios relacionados con almacenamiento en la nube crecerá un 8,4% en 2021, alcanzando la cifra de 4,1 billones de dólares, tal y como apunta la consultora estadounidense Gartner, experta en tecnologías de la información.

‘Data in Spain’
España conserva grandes esperanzas en el crecimiento de inversión en data centers, ya que es considerada la trigésima economía del mundo más atractiva para levantar un data centers, y la mejor del sur de Europa, según datos de la consultora Arcadis.


Entre las zonas de España con un mayor número de parques destacan Alcalá de Henares (con el Parque Tecnológico Tecnoalcalá en el que se aloja el data center de Telefónica); Cerdanyola del Vallès, en Barcelona (Parc Tecnològic del Vallès); Paterna, en Valencia (Parque Tecnológico de Paterna), y Zaragoza (Parque Tecnológico Waqla). 


El mayor proyecto actualmente en desarrollo es la construcción en Aragón por parte de Amazon Web Services de un campus de más de cien mil metros cuadrados con tres centros de datos, cada uno con más de cien megavatios de potencia, cuya apertura está prevista para finales de 2022 o principios de 2023. 


El campus de Amazon y otros como el que desarrolla Interxion, propiedad de Digital Realty, en Madrid, con una superficie de 35.000 metros cuadrados y 34 megavatios de potencia eléctrica, o el que el gigante japonés NTT abrirá en Las Rozas de seis megavatios hacen que la plaza madrileña haya sido el mercado de más rápido crecimiento por absorción en 2020.

 

 

 

 

También Google y Microsoft han mostrado interés por instalar centros de datos en España, por lo que en los próximos cinco años la inversión directa en infraestructuras físicas de centros de datos en el mercado español podría alcanzar 3.000 millones de euros y que, en conjunto, el mercado de los data centers recibirá más de 9.000 millones de euros de inversión, según datos de Colliers. 


Además, las expectativas de crecimiento del mercado de data centers en España son muy halagüeñas. El país recibirá en los próximos cinco años inversiones por más de nueve mil millones de euros en centros de datos, según Cbre. La consultora identifica que España está llamada a ocupar un papel importante dentro de Europa en el mercado de los centros de datos por la llegada a la península de tres cables submarinos que la conectan con Estados Unidos, Latinoamérica y el norte de África.

 

En este sentido, tal y como subraya Arcadis, Madrid es la capital del sur de Europa que más está apostando por este tipo de activo. El Gobierno de la Comunidad de Madrid anunció a finales de noviembre la creación del centro de procesamiento de datos de altas prestaciones llamado Green Data Center.

 

 

 

Este proyecto dispone de un presupuesto de 68 millones de euros, a través de los fondos de recuperación europeos y de inversión propia del Ejecutivo autonómico. Este nuevo espacio tecnológico busca avanzar en inteligencia artificial, blockchain, big data o seguridad en la red, entre otras materias, y utilizará energías renovables para su puesta en marcha. La inversión del gobierno encabezado por Isabel Díaz-Ayuso se suma a las realizadas durante 2021 en el mercado español por grandes compañías españolas y extranjeras, ya sea a través de la compra de activos o mediante acuerdos de colaboración. 


El pasado abril, Merlin Properties y la tecnológica estadounidense Edged Energy llegaron a un pacto para construir cuatro data centers con capacidad para 80 megavatios en Bilbao, Madrid, Barcelona y Lisboa. Las ubicaciones de Madrid y Barcelona tendrán una capacidad aproximada de 20 MW cada una y los data centers campus ubicados en Bilbao y Lisboa tendrán la infraestructura necesaria para poder construir instalaciones a hiperescala con más de 100 MW de capacidad cada uno (20 MW en primera fase). 


De hecho, Merlin ha categorizado los data centers como un sector más dentro de sus inversiones inmobiliarias. La compañía dirigida por Ismael Clemente ha anunciado recientemente que tiene la intención de convertirse en un player líder en España. La estrategia de Merlin pasa por ubicar sus centros de datos en parcelas cuyo valor en el balance es muy bajo, por lo que el rendimiento que saca por ellas se convierte en ganancias directas.

La milla verde
La última milla sigue desbocada. Los grandes operadores logísticos continúan apostando por la estrategia de impulsar naves ubicadas a las puertas de las grandes ciudades, e incluso dentro del casco urbano, que permitan abastecer en cuestión de horas cualquier pedido. Los tiempos que maneja el mercado han obligado a las empresas a buscar soluciones, ya sean aparcamientos, locales comerciales o gasolineras. 


Un análisis de Savills IM estima que la demanda de espacio logístico adicional ascendió a más de diez millones de metros cuadrados sólo en 2020 en Europa, y que podrían incorporarse otros 21 millones de metros cuadrados de aquí a 2025. 


El informe señala que los subsectores de logística urbana y de última milla, activos industriales ligeros y almacenamiento de temperatura controlada ofrecen ahora oportunidades de diversificación a los inversores, dado que se están beneficiando de la tendencia a largo plazo hacia una circulación más rápida de bienes y de la limitada oferta de suelo urbano. 

 


Como ejemplo, Indosuez, la división de gestión de patrimonios y banca privada de Crédit Agricole, y la gestora de activos Azora lanzaron el pasado marzo la primera socimi de última milla en España. 


El nuevo vehículo iba dirigido a clientes de la entidad gala, que ven en esta inversión alternativa una oportunidad de lograr rentabilidades netas del 8% al 9%. La socimi, bautizada como Milepro, preveía levantar 60 millones de euros, lo que con el correspondiente apalancamiento le permitiría abordar proyectos de hasta 120 millones de euros. 


Al constituirse como socimi, Milepro pasó a cotizar en el BME Growth (antiguo MAB), aunque tiene un esquema inversor propio de los fondos de capital riesgo, con un horizonte temporal de seis años prorrogables por otros dos. 


Pero también aparecen nubarrones en las grandes perspectivas que acumula el sector para los próximos años, concretamente nubarrones de humo negro. Según el informe La sostenibilidad en el ecommerce actual. El impacto de nuestra decisión de compra de EAE Business School, coordinado por May López, un 20,3% de los consumidores, sólo uno de cada cinco encuestados, considera que el ecommerce actual es sostenible, mientras que el 79,7% de los encuestados duda de la sostenibilidad del modelo.

 

 

 

Además, más de la mitad de los encuestados (55,8%) han penalizado a las empresas poco sostenibles con su decisión de compra o están dispuestos a hacerlo. En este sentido, tres de cada cuatro encuestados valorarían un distintivo que identifique la sostenibilidad de las distintas tiendas de venta online.


En este sentido, las administraciones públicas de las grandes ciudades ya se han puesto manos a la obra para reducir la cantidad de emisiones de CO2 en paralelo a la pacificación del tráfico en el casco urbano. 


El pasado noviembre el Ayuntamiento de Barcelona reafirmó su intención de aplicar una tasa, principalmente a las grandes empresas de comercio electrónico, como Amazon, por repartir en la ciudad. Para ello, el consistorio anunció que está estudiando la creación de áreas de distribución de paquetería en diferentes puntos de la ciudad para poder aplicar la conocida como tasa Amazon. 


El consistorio barcelonés encargó un informe a la Universidad Carlos III de Madrid para determinar como podría realizarse la propuesta. El documento fue elaborado por María Luisa González-Cuéllar Serrano y Enrique Ortiz Calle, catedráticos de Derecho Financiero y Tributario y prevé que el precio a satisfacer por parte de las compañías de reparto se fije en función del volumen del negocio de cada operador. 


Según el Ayuntamiento, la tasa se crearía por motivos fiscales y económicos, y para fomentar el comercio de proximidad y de protección medioamiental. La tasa estaría regida por una ordenanza específica y comportaría la creación de unas plazas específicas de aparcamiento.

 

Renovable o morir
La efervescencia en el mercado de las energías renovables ha sido una constante durante todo 2021. Varias empresas del sector inmobiliario español se han lanzado a realizar inversiones de calado en este sector. Aunque la inversión en renovables se haya disparado, hay un problema en el horizonte: cómo evacuar toda la energía que se pretende producir en una red que no está preparada para el alud de proyectos presentados en los últimos meses. 

En España, es en el norte de donde se concentra el high street de terrenos para renovables.

 

Teniendo en cuenta las subestaciones eléctricas que quedan libres para la energía renovable, la inversión en suelo asociada a la energía fotovoltaica en el conjunto de España podría alcanzar 1.300 millones de euros, de los que 450 millones de euros se concentrarían en sólo cuatro comunidades: Galicia, País Vasco, Asturias y Cataluña. 

 

De hecho, según fuentes del sector, los solares más atractivos para la instalación de macro parques de energía solar y eólica son los que se ubican en un buffer o perímetro de hasta quince quilómetros respecto a los nodos de conexión con disponibilidad, controlados por Red Eléctrica Española (REE), ya que pueden descargar la energía usando las líneas existentes en la zona sin que los promotores tengan que invertir en reforzar la estructura eléctrica del segmento. 

 

Según los datos correspondientes a principios de noviembre de Red Eléctrica Española, que hace públicas las cifras de capacidad disponible en los nudos españoles de forma periódica, la oferta disponible en las subestaciones españoles era de 11,5 gigavatios (GW) y la demanda para conexión de parques de energías renovables sumaba 147 GW. La desproporción era brutal y según los últimos datos, sigue siéndolo y no tiene visos de mejorar.

 

 

 

Galicia, País Vasco, Asturias y Cataluña eran las regiones españolas que concentraban las subestaciones con una mayor capacidad de absorción de generación eléctrica y esto provoca que los solares que se encuentran cerca de estas subestaciones sean los más atractivos para instalar un parque fotovoltaico.

 

En Galicia, la capacidad disponible era de 2.989 MW; en el País Vasco, de 1.929 MW; en Asturias, de 1.240 MW, y en Cataluña, 1.195 MW. Se estima que los precios de alquiler que pagan los promotores para el uso de los terrenos varían entre 900 euros y 1.200 euros por hectárea y año, según las principales patronales del sector energético. 

 

Los contratos más usuales en el sector comprenden treinta años más un máximo de dos prórrogas de cinco años, dependiendo de la vida útil de las placas y el Balance of System (BoS) o tecnología de soporte de estas.

 

La inversión estimada en las cuatro comunidades podría alcanzar los 450 millones de euros, teniendo en cuenta la relación las ratios de hectáreas por MW que estiman las principales asociaciones del sector. 

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