Carlos Torres (NCI): “España marca tendencia en el negocio logístico en Europa”

Carlos Torres es director de NCI Asesores Inmobiliarios, además de uno de los profesionales del sector inmobiliario con más trayectoria de España. Conocido, sobre todo, por su faceta industrial, Torres ha pasado por consultoras inmobiliarias como Forcadell o BNP Paribas Real Estate, donde ocupó cargos directivos. El ejecutivo piensa que este año, el negocio logístico continuará creciendo, pero no sólo gracias a “monstruos” como Amazon o Prologis, sino también a las pequeñas empresas que dan agilidad y valor añadido a este negocio.

Pregunta: Los expertos del sector hablan de que el negocio industrial está al alza. ¿Qué opina?

Respuesta: Está al alza, pero en según qué zonas y para un determinado tipo de inmuebles. Es cierto que en los últimos tres años se ha notado una gran recuperación, y que 2017 pinta como un ejercicio en el que también se registrarán crecimiento, pero no hay que olvidarse que es un negocio que venía de tocar fondo.

P.: ¿Se está agotando el stock de naves logísticas en España?

R.: Sí, se están acabando las opciones, y antes no importaba, porque veníamos de un pequeño parón, pero ahora empieza a notarse la falta de producto. Antes de la crisis, las empresas logísticas empezaron a adquirir producto que los promotores levantaban, llave en mano. Empresas americanas venían a España e invertían en parques logísticos. Fue un momento muy dulce de transformación del sector, había suelo excedente que se dedicó a la logística. Ahora hay que volver a arrancar.

P.: Desde 2008 no se ha construido apenas ni desarrollado espacios industriales y ahora comienzan a verse inversiones a riesgo de nuevos proyectos. ¿Qué ha pasado?

R.: Que se ha agotado la disponibilidad. Esto se produce porque hay demanda, aunque para satisfacerla signifique ofrecer otras zonas y a otros precios a los que se espera el demandante. El riesgo de construir sin un inquilino lo pueden asumir grupos como Prologis, que son monstruos de la logística, pero no los pequeños, que aunque componen una gran parte de este negocio, sólo pueden levantar nuevos proyectos llave en mano.

P.: ¿Cuáles son las zonas en Madrid y Barcelona que más están llamando la atención de los inversores?

R.: Siempre ha sido la primera corona y segunda corona, un radio de 0,25 kilómetros. A partir de los 30 kilómetros ya es más duro.  Aun así, en cierta medida, en Barcelona y en Madrid todo es atractivo para el inversor, pero como se está agotando el suelo y la disponibilidad, los precios se disparan. Barcelona está limitada por dos ríos, un mar y una montaña. En Madrid no lo tienen tan difícil, ya que al ser radial y en forma de estrella, el ámbito de actuación es mejor. Además, la capital cuenta con más tradición en este negocio que Barcelona, por ejemplo.

P.: ¿Y de las empresas? ¿Dónde quieren instalarse?

R.: La primera opción siempre ha sido Madrid. Sin embargo, estratégicamente ha variado, y Barcelona se ha convertido gracias a las infraestructuras en su primera opción. La ampliación del puerto, la nueva terminal o proyectos como el corredor del Mediterráneo hace que gane puntos frente al resto.

P.: ¿Tiene relación el interés de producto logístico con el crecimiento del ecommerce en España?

R.: Por supuesto. Las empresas logísticas, inicialmente, trabajaban para almacenaje, tratamiento de mercancías… y hoy lo que mueve el negocio logístico es el comercio electrónico. Está claro que Amazon ha reventado el mercado, pero también hay empresas pequeñas que están haciendo que se mueva el sector.

P.: Otra de las tendencias de las que más se habla es la de los almacenes urbanos ¿cree que es un negocio a desarrollar?

R.: Depende. La nave urbana depende de dos factores. El primero es el tipo de actividad: no puedes meter en casco urbano algo que precise del movimiento de camiones, trailers, que moleste a los vecinos… Lo veo buena opción para las empresas de selfstorage. Hay un gran parque de almacenes urbanos que se les está dando usos que nada tienen que ver con la logística, como gimnasios, galerías de arte o centros culturales.

P.: ¿Podría, por ejemplo, Zara convertir una tienda en almacén para dar servicio a su ecommerce en un futuro?

R.: No se cómo piensa Amancio Ortega, pero si alguien puede permitírselo es Inditex. Pero sería en largo recorrido. Hoy te puedes vestir online, pero hay cosas que la gente, culturalmente, quiere hacer, como es ir a la tienda, ver… Sí que podría hacerlo, pero no transformar por completo sus tiendas solo por el ecommerce.

P.: En cuento al mercado internacional y el negocio logístico. ¿Cuál marca la tendencia?

R.: En España, desde que entró en el mercado común europeo, es referencia en cuanto a su modus operandi y know how. Tenemos una buena red ferroviaria, buenas estructuras, buen litoral de muchos kilómetros… Somos un país estratégicamente bien conectado. La tendencia en cuanto a logística la marca España. Somos un país que exportamos mucho y donde el movimiento terrestre es brutal.

P.: ¿Cuáles son los puntos fuertes de España en el sector logístico e industrial respecto a otros países de Europa?

R.: A parte de lugar estratégico, como país al sur de Europa.