2019, el año en que la vivienda frenó sin parar o cómo el ‘real estate’ alejó la amenaza de otra burbuja

Con la recuperación económica, el sector residencial español inició unos años de crecimiento trepidante, con aumentos de hasta dos cifras en los precios.

Christian De Angelis

24 dic 2019 - 04:54

2019, el año en que la vivienda frenó sin parar o cómo el 'real estate' alejó la amenaza de otra burbuja

Descenso en el ritmo de crecimiento, pero sin frenazos bruscos. Contención, pero sin alarmismos. Inflexión en la curva, pero sin picos en el gráfico. Una evolución normal de los principales indicadores y no un escenario de burbuja hinchada y rebentada. Es la situación que describen tanto los expertos del sector residencial como las principales magnitudes sobre la marcha de este sector en España: dejada ya muy atrás la crisis de 2007 a 2014, el segmento estrella del real estate navega todavía con viento a favor.

Oferta, demanda y precios han seguido bailando en el sector residencial en España en 2019 sin estridencias, pero, eso sí, con un poco menos de vistosidad de cara a los inversores, que no encuentran en el país las mismas rentabilidades que en el inicio de la recuperación. Eso sí, los bajos tipos de interés impiden que el descenso de los márgenes frene la atracción del capital por parte del real estate residencial. En paralelo, nuevas regulaciones y muchas promesas políticas son algunos de los elementos de nerviosismo para el sector de cara al año 2020. Por su parte, la industria sofistica el producto, con más built-to-rent y activos alternativos como las residencias para estudiantes, las residencias para mayores o el coliving.

2019, el año en el que Neinor puso en alerta el sector

Oferta
Según datos del Ministerio de Fomento, España arrancó 2019 con un parque de 25,71 millones de viviendas, en lo que supuso un nuevo récord histórico, con 67.644 viviendas más que en el aranque de 2018. Además, el número de viviendas puestas en el mercado continuó incrementándose al menos durante el primer semestre del año, con un total de 32.293 viviendas libres terminadas en todo el país, un 10,8% más que en el mismo periodo de 2018. Entre las provincias más importantes (con al menos mil viviendas terminadas en el semestre), Barcelona fue la que acumuló un mayor aumento, del 16,6%, en el número de viviendas entregadas, hasta 3.468 pisos.

Le siguieron Zaragoza y Málaga, con alzas por encima del 16%, Lleida, con un incremento del 15,6%, y Alicante, con un 14,2% más de viviendas libres terminadas de enero a junio. En la Comunidad de Madrid se entregaron en el primer semestre de 2019 un total de 6.585 viviendas, con un incremento algo inferior a la media nacional: mientras las viviendas terminadas en el conjunto de España subieron un 10,81%, en la Comunidad de Madrid lo hicieron un 10,75%.En sentido contrario, la finalización de obras sólo se contrajo en un puñado de provincias, con las caídas más destacadas en Vizcaya, Sevilla, La Rioja y Baleares.

España arrancó 2019 con un parque de 25,71 millones de viviendas, en lo que supuso un nuevo récord histórico, con 67.644 viviendas más que en el aranque de 2018

En la provincia vasca, en el primer semestre de 2019 se entregaron 861 viviendas, un 9% menos que en el mismo mes del año anterior. La caída llegó al 6,8% en Sevilla, hasta 956 viviendas, y al 4,2% en La Rioja, hasta 294. En las islas de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera se finalizó la obra de 789 nuevas viviendas, un 3,2% menos.La evolución de la edificación tiene coherencia con la tendencia mantenida en los últimos años por el stock de vivienda nueva, cálculo realizado también por el Ministerio de Fomento.

Según sus estimaciones, a 31 de diciembre de 2018 España sumaba unas existencias de viviendas nuevas sin vender de 459.876 unidades, un 3,6% menos que en el mismo momento del año anterior y un 29,2% menos que en 2009, cuando se alcanzó el máximo histórico de casi 650.000 viviendas sin vender.

A falta de conocer los datos correspondientes a 31 de diciembre de 2019, los datos de doce meses atrás apuntan a un porcentaje de stock sobre el sobre el parque total de viviendas del 1,79% en el conjunto del país. “Las comunidades autónomas con una acumulación de stock sobre su parque mayor al 3% son La Rioja y Castilla-La Mancha; se encuentran en situación opuesta Navarra, Cantabria, Extremadura y País Vasco, con acumulaciones de stock sobre su parque menores al 1%”, apunta Fomento.

En la provincia vasca, en el primer semestre de 2019 se entregaron 861 viviendas, un 9% menos que en el mismo mes del año anterior

Por otro lado, las estadísticas sobre nuevos proyectos evolucionan en positivo: entre enero y septiembre, los visados autorizados de obra nueva para viviendas en España alcanzaron las 81.957 unidades, casi un 9% más que en 2018, según reflejan los datos del Ministerio de Fomento. La construcción de nuevos pisos no ha dejado de aumentar desde el inicio de la recuperación inmobiliaria en 2014. A lo largo de 2019, el número de visados generó alarmas que pudieron disiparse posteriormente: en septiembre el número de visados aumentó un 14% interanual tras cuatro meses de caídas consecutivas.

2019, el año en que la vivienda frenó sin parar o cómo el 'real estate' alejó la amenaza de otra burbuja

Demanda

Por el lado de la demanda, el sector residencial ha continuado dando señales de estabilidad a pesar del incremento de los precios y cambios regulatorios como los de la nueva ley hipotecaria. En este sentido, a lo largo de 2019 las compraventas de viviendas se moderaron, pero a un ritmo contenido. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), de enero a octubre las fincas transmitidas a través de compraventas descendieron un 1,4% en relación al mismo periodo del año anterior. Las viviendas copan la mayor parte de las operaciones de fincas a lo largo del año.

En concreto, hasta octubre llegaron a producirse 812.214 transacciones de viviendas, un 3,8% más que en el mismo periodo del año anterior. Pese a ello, el incremento se vio influido por el aumento en las donaciones y otros tipos de transacciones, mientras que las compraventas descendieron un 3,1%, hasta 427.638 operaciones.Las estadísticas de los notarios también apuntan en la misma dirección. Según datos del Consejo General del Notariado, de enero a julio se escrituraron en España 495.680 compravenas de inmuebles, lo que supone un descenso del 2,5% respecto al mismo periodo del año anterior.

Hasta octubre llegaron a producirse 812.214 transacciones de viviendas, un 3,8% más que en el mismo periodo del año anterior

La curva cambió no obstante de sentido a partir del segundo trimestre: tras aumentar en términos interanuales hasta abril, las compraventas que llegaron a las notarías españolas bajaron un 0,1% en mayo, un 16,8% en junio y un 10,4% en julio.Otro indicador clave ligado a la actividad inmobiliaria residencial es la suscripción de hipotecas, que en 2019 se vio afectada por la aprobación de la nueva ley hipotecaria. Hasta septiembre, el número de viviendas hipotecadas ascendió a 22.488, con un incremento del 0,4% en relación a los nueve primeros meses de 2018.

No obstante, los datos mes a mes muestran un vuelco en este indicador tras la aprobación de la nueva ley hipotecaria: en junio, tras la entrada en vigor de la nueva norma, el número de hipotecas suscritas sobre viviendas cayó un 2,5% y, tras crecer un 13,1% en julio, se desplomó a ritmos del 29,9% en agosto y del 31,6% en septiembre.

Precios
Tal y como ocurre con la oferta y la demanda, los precios no tienen un comportamiento único en toda la geografía española, en el campo, en la costa o en la ciudad o en la vivienda nueva y de segunda mano. Además, exiten múltiples indicadores sobre la evolución de los precios de la vivienda que, aunque suelen apuntar en la misma dirección, presentan a menudo una amplia disparidad entre sí.

En cualquier caso, los datos de 2019 respecto al precio de la vivienda en España apuntan a una moderación generalizada de las subidas o, incluso, algunas bajadas, rebajando la amenaza de que se estuviera formando una burbuja descontrolada con operaciones de carácter especulativo y cortoplacista.

El mercado inmobiliaro de 2019 no ha sido, ni de lejos, parecido al de la España de los años 2005, 2006 o 2007. Un resumen claro de la situación lo ofreció en su informe sobre el mercado inmobiliario en el tercer trimestre el Colegio de Registradores de la Propiedad: “A lo largo de los últimos trimestres veníamos advirtiendo del riesgo de una intensificación del precio de la vivienda y sus consecuencias respecto al comportamiento del número de compraventas; afortunadamente, los resultados del último trimestre parecen mostrar un camino mucho más favorable para el desarrollo futuro del propio mercado inmobiliario”.

Hasta octubre llegaron a producirse 812.214 transacciones de viviendas, un 3,8% más que en el mismo periodo del año anterior

Los datos oficinales del INE apuntan a que, a lo largo del año, las subidas se fueron moderando en 2019. En el primer trimestre, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) general (que incluye vivienda nueva y de segunda mano) registró una subida del 6,8%, para descender hasta el 5,3% en el segundo trimestre y al 4,7% de aumento en el tercero. Según Tinsa, el precio por metro cuadrado de la vivienda en el ámbito nacional se sitúa en 1.367 euros al mes, lo que supone un incremento interanual del 3,8%. El metro cuadrado se sitúa, no obstante, alejado de los valores máximos del cuarto trimestre de 2007: en concreto, un 33,3% por debajo

2019, el año en que la vivienda frenó sin parar o cómo el 'real estate' alejó la amenaza de otra burbuja

La vivienda en Madrid

La provincia de Madrid suma cerca de 6,7 millones de habitantes que, en un 49%, se encuentran empadronados en la ciudad homónima, que a su vez es la tercera más poblada de la Unión Europea tras Londres y Berlín. Además, la población en la capital española sube desde 2015, con incrementos crecientes: desde el 7,6 por mil de ese año al 13,8 por mil de 2018, según datos municipales.

La importacia de la ciudad en términos demográficos y económicos hace que el mercado inmobiliario de Madrid tenga un comportamiento propio, que en los últimos años se ha reflejado con una mayor tensión en los precios, originada en buena medida por la falta de oferta. No obstante, según datos de Tinsa, la escalada de precios en la capital se ha relajado en 2019: en el tercer trimestre, la media por metro cuadrado se situó en 2.962 euros, lo que supone una subida interanual del 3%, por debajo del total nacional.

En Madrid en los últimos años se ha reflejado con una mayor tensión en los precios

El valor medio de las casas en Madrid ciudad alcanzó su máximo histórico en el tercer trimestre de 2007; desde entonces, el precio ha experimentado un ajuste acumulado del 25,5%. Esta diferencia también es inferior a la que se da en el conjunto de España, ya que el recorte en los precios en Madrid durante la crisis no fue tan acusado como en otras plazas españolas. El IPV del INE hace referencia a la Comunidad de Madrid: según los últimos datos disponibles a cierre de esta edición, en el tercer trimestre los precios en la provincia registraron un aumento interanual del 4,6%, frente a la subida del 6,5% del segundo trimestre.

En términos de actividad, según el Colegio de Registradores, en el tercer trimestre se redujeron un 4,3% el número de compraventas en la Comunidad de Madrid. Por su parte, el Ministerio de Formento cifra en 40.145 inmuebles el stock de vivienda nueva sin vender en la comunidad madrileña, lo que supone un 1,3% del parque de viviendas (1,79% en el conjunto de España). En relación con el año anterior, el parque de viviendas nuevas sin vender a 31 de diciembre de 2018 bajó un 2,7%.

2019, el año en que la vivienda frenó sin parar o cómo el 'real estate' alejó la amenaza de otra burbuja

En Barcelona, la segunda ciudad española por población, el mercado de la vivienda también tiene un comportamiento singular debido a la dimensión del mercado y, de nuevo, a la escasez de oferta. En la provincia homónima, el stock de viviendas sin vender se situó a 31 de diciembre de 2018 en 39.048 inmuebles, el 1,4% del parque total, tras un descenso en el último año del 3,6%.

En el tercer trimestre se redujeron un 4,3% el número de compraventas en la Comunidad de Madrid

Encajada entre el mar y la montaña, Barcelona suma 1,62 millones de habitantes, una magnitud que se ha mantenido bastante estable desde 2008. Según Tinsa, las viviendas en Barcelona capital son actualmente un 24,6% más baratas que antes del estallido de la crisis, en 2007, a pesar de que en los últimos años han subido de forma continuada.

Además, la escalada de precios ha dado un vuelco en los últimos trimestres: en particular, en el tercer trimestre de 2019 el metro cuadrado en Barcelona se situó en 3.349 euros, lo que representa un descenso interanual del 1%. Valencia, Sevilla y Zaragoza son, por este orden, las siguientes ciudades españolas más importantes por población. Siempre según la tasadora, los precios en la capital valenciana se situaron en el tercer trimestre de 2019 en 1.424 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 8,4%.

Desde el estallido de la crisis, el metro cuadrado acumula una devaluación del 35%

Ahora bien, el ajuste acumulado desde 2007 se sitúa en el 40,7%, dado que la Comunidad Valenciana fue una de las más golpeadas por el ajuste en los primeros años de la crisis.Si en la capital valenciana los precios suben por encima de la media, en la capital andaluza sucede lo mismo, aunque a un ritmo más lento.

En el tercer trimestre, el metro cuadrado en Sevilla se valoraba en 1.718 euros, un 5,4% más que en el año anterior. Desde el estallido de la crisis, el metro cuadrado acumula una devaluación del 35%.En Zaragoza, los precios subieron de forma más moderada en el último año: en el tercer trimestre se situaron en 1.333 euros por metro cuadrado, un 3,2% más que en el mismo periodo de 2018. El ajuste desde 2007 es del 52,4%.