Así será la nueva empresa de vivienda pública del Gobierno

Siete meses después del anuncio del presidente del Gobierno de crear una empresa pública de vivienda, se conocen los primeros números y la hoja de ruta de la misma. La directora general de Sepes, Leire Iglesias, acudió el pasado miércoles al Congreso de los Diputados a dar cuenta de la encomienda que tiene la entidad pública, cuya actividad en sus más de 65 años de historia había estado focalizada mayoritariamente en la gestión y urbanización de suelos: transformarse en el promotor y gestor de vivienda pública a nivel estatal.

“Se pasará de planificar y urbanizar a planear, urbanizar, edificar vivienda y gestionar un parque residencial asequible del que hoy carecemos”, aseguró Iglesias, que aprovechó para mandar un recado a los gestores privados de vivienda.

“Con eso además demostraremos que gestionar vivienda asequible es viable y que lo que excede de precios que los ciudadanos pueden asumir para que el pago de sus rentas de alojamiento esté limitado al 30% de su esfuerzo financiero es para mayor beneficio de quienes hoy se dedican al mercado residencial”, agregó la exconsejera de la Junta de Extremadura, sumándose a las críticas que desde el Ejecutivo nacional han lanzado a los tenedores de vivienda.

La nueva empresa pública ha marcado como mercados prioritarios Cataluña, Navarra, Asturias, Euskadi, Galicia y Valencia

La directora de Sepes desveló los primeros números con los que arranca el proyecto de generación de esta nueva empresa. “Respecto a la creación del parque, Sepes dispone ya de 39 ámbitos programados con capacidad para la promoción de casi 20.000 viviendas y otros 13 de próxima sin adscripción. Además, se ha estimado la posible incorporación de aproximadamente unos 2.500 solares, unidos a las viviendas ya finalizadas, lo que da un horizonte para poder ofertar lo antes posible suelo en zonas prioritarias”.

La mayoría de estos solares proceden de compras, históricas y recientes, que la entidad dependiente del Ministerio de Vivienda ha realizado a Invied, empresa del Ministerio de Defensa. Así ocurre en muchos de los suelos para 1.664 viviendas que tiene en licitación sus proyectos de edificación: los antiguos cuarteles de Ingenieros (Valencia) o el acuartelamiento de Gabriel de Morales (Melilla), entre otros.

Es, precisamente, en esta última parte de su intervención donde la responsable de la entidad pública desveló otra de las claves de la estrategia de la nueva empresa: priorizar el desarrollo de vivienda pública en los mercados que se declaren tensionados. “El proceso de adscripción de suelos y viviendas se concentrará en zonas tensionadas. Esta priorización se hace en coherencia con la responsabilidad que el Gobierno de España también asume con medidas extraordinarias dirigidas a revertir esa tensión residencial. Cuando se declara y se pide un esfuerzo, debe contar con el acompañamiento y la inversión pública”, señala Iglesias.

En concreto, la nueva empresa de vivienda en alquiler ha establecido ya un primer perímetro como prioritario que incluye Cataluña, Navarra, Asturias, Euskadi, Galicia y Valencia, cuya selección como prioritario se debe a la objetivo de paliar los efectos de la Dana del pasado mes de octubre. En estos mercados es donde comenzará tanto la adquisición de viviendas como el desarrollo de suelos.

Colaboración con el sector

Si la representante de Sepes se mostró crítica con los actuales tenedores de vivienda, también tuvo referencias para el sector promotor, con quien asegura estar en contacto permanente para abordar las mejores fórmulas de colaboración público privada. “Estamos hablando con las empresas del sector continuamente y tenemos desarrollados y acordados con ellos modelos de colaboración público-privada, con inversiones a largo plazo. No es misión de Sepes facilitar avales, algo que sí hace el ICO, pero sí será misión de Sepes poder facilitar lo que tenemos, que son suelos para poder desarrollar esas viviendas en esas fórmulas de colaboración público-privada”.

Otra de las claves del futuro de la nueva empresa de vivienda pública radica en el papel que jugará en ella Sareb

¿Bajo qué fórmula será esta colaboración? La directora general de la entidad pública hizo referencia a la proposición de Ley presentada por el Grupo Socialista en el Congreso a finales de mayo que, como desveló EjePrime, hace guiños al sector promotor incorporando una de sus peticiones más demandadas: licitar los suelos públicos a través de un modelo concesional. No obstante, recalcó que la rentabilidad de estas promociones estará limitada.

“Estos suelos serán desarrollados mediante distintas fórmulas, bien sea mediante colaboración público-privada, incluyendo la colaboración público-social con empresas del tercer sector o de economía social, mediante acuerdos con Comunidades Autónomas, sus empresas públicas de viviendas y con Ayuntamientos o a través de nuestra promoción directa. En caso de aplicarse fórmulas de colaboración público-privada, lo haremos a través de derechos superficiales o mediante concesiones de obra y se establecerán unos precios máximos de arrendamiento de entre 5 y 11 euros el metro cuadrado en función de la renta de la zona. En cualquier caso, serán promociones que tendrán limitada su rentabilidad”.

Sobre las viviendas, la nueva empresa pública las ofrecerá en alquiler, a precios por debajo de la media del mercado y que permita a sus inquilinos no destinar más del 30% de sus ingresos al pago de su arrendamiento. “Estas viviendas se ofrecerá por debajo del indicador del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (el Índice de Precios de Referencia) y/o un valor que no supere el 30% de la renta estimada en la zona para una unidad tipo de convivencia. El menor de estos dos indicadores será el que fije el precio del alquiler”.

Sareb

Otra de las claves del futuro de la nueva empresa de vivienda pública radica en el papel que jugará en ella Sareb. Tras meses de estudio y negociaciones, esta semana el Consejo de Ministros dará, previsiblemente, el visto bueno a los criterios de selección del perímetro de selección de los inmuebles que pasarán del ‘banco malo’ a Sepes.

Como con el resto de activos, entre los criterios de selección se incluiría iniciar la incorporación de activos en “zonas tensionadas o zonas prioritarias que han declarado mercados tensionados”, aseguró Iglesias. Además de ubicación, la entidad del Ministerio de Vivienda se ha decantado por incorporar aquellos suelos finalistas, sin problemas para su desarrollo inmediato, igual que con los pisos. En este último caso, Sepes tiene claro que se diferenciará de su homóloga del Ministerio de Economía. No venderá los activos para sacar rentabilidad, sino que los pondrá a disposición de la ciudadanía manteniendo siempre la titularidad pública. “Nuestra intención no es la de Sareb de enajenar el patrimonio para recuperar la deuda. Nuestro objetivo será totalmente inverso del que se encomendó en su día a esa otra empresa y lo haremos en colaboración con las comunidades autónomas, con sus empresas públicas y de ayuntamientos. Llegaremos acuerdos con quien quiera colaborar. No para enajenar esas viviendas, sino para ceder el usufructo”.

La nueva empresa pública prevé ser financieramente viable en 2035, cuando no necesite de fondos del Ministerio de Vivienda y genere beneficios de su actividad

El cambio de estrategia supondrá un efecto directo para varias empresas del sector. En concreto, para los servicers como Aliseda, Servihabitat e Hipoges, que gestionan los inmuebles de Sareb. “No tenemos capacidad ni voluntad de subrogarnos a los contratos de servicios que tenía la Sareb. No sé qué pasará cuando caduquen, pero esos contratos no son los que asumirá Sepes, que en todo caso, serán diferentes. Cuando no sea posible un acuerdo con las comunidades autónomas, se buscará nuestros propios contratos de servicio. Sí serán obligatorios los arrendamientos que tengan vigor para esas viviendas y nosotros nos subrogaremos”, aseguró Iglesias.

La hoja de ruta de la nueva empresa pública incluye un aumento de la plantilla. Contará con cerca de 400 empleados, aseguró su máxima responsable. Actualmente, Sepes cuenta con 172 trabajadores, y tiene autorizado lanzar una oferta pública de empleo para alcanzar los 238. Además, prevé no necesitar fondos procedentes del Ministerio de Vivienda para ser económicamente independiente a partir de 2035, cuando los recursos obtenidos de su actividad como gestora de viviendas le permitan asumir todos sus costes. “Tenemos suficiente tesorería. No queremos forrarnos a cuenta de la vivienda. Lo contrario. Ahora mismo tenemos fondos propios para asumir los compromisos que ya tenemos adquiridos con el Ministerio de Vivienda y, a partir de 2035, Sepes tendrá autonomía y suficiencia financiera y no será necesario hacerle grandes inyecciones de capital en base al retorno de la actividad que va a desarrollar”.