Emiliano Bermúdez (DonPiso): “Los precios en Madrid y Barcelona ya han tocado techo”

Emiliano Bermúdez es subdirector general de DonPiso. El ejecutivo considera que el mercado de la vivienda continúa por la buena senda, si bien alerta de una moderación en el crecimiento de los precios y una ralentización en el volumen de operaciones en las grandes capitales. Además, Bermúdez aboga por la creación de más vivienda pública para el alquiler y por la facilitación del acceso a la hipoteca a los jóvenes.

Pregunta: ¿En qué punto se encuentra el mercado de la vivienda en España?
Respuesta: Está siendo un año en la misma buena línea que el pasado, pero la bonanza se está polarizando en tipologías del mercado. No es la misma evolución la que el sector está teniendo en grandes capitales de provincia como Madrid, Barcelona o San Sebastián, que en ciudades con potencial inmobiliario más pequeño y en donde esa senda de crecimiento del mercado está teniendo pendientes diferentes.

P.: ¿Qué tipo de pendientes?
R.: Nos estamos encontrando que en las grandes capitales la presión de los precios está topando con los salarios y con el comportamiento de la banca en cuanto a la concesión de hipotecas y esto en el último tramo del año está ralentizando el volumen de operaciones. 

P.: ¿Le viene a la cabeza algún mercado en particular en el que la ralentización esté siendo más evidente?
R.: En Barcelona, concretamente, la ralentización del mercado es evidente y entendemos que, antes de final de año, en Madrid también vamos a asistir a ese efecto. Es un periodo de ajuste técnico en el que el mercado no crece, aunque tampoco baja. No es un problema serio del mercado, pero desde la vuelta del verano el volumen de operaciones no tiene el mismo ritmo de crecimiento previsto ni el de la primera mitad del año en estas ciudades.

“En las grandes capitales, la presión de los precios está topando con los salarios”

P.: Entonces, ¿han tocado techo los precios en Madrid y Barcelona?
R: En cuanto a los precios, diría que ya han tocado techo. Aunque esto es muy relativo: si comparamos la situación actual con lo que ocurría en 2001 o en 2002, ¡anda que no queda recorrido! Hay que ponerlo en relación con los salarios, que es lo fundamental, y con la capacidad de endeudamiento de las familias vía hipotecas con la actitud de la banca. Son los dos factores que están incidiendo en estos mercados y están haciendo que la senda de crecimiento no sea la proyecta desde principios de año y no se corresponda con lo que sucede en otras localizaciones geográficas.

P.: ¿El sector ya ha aprendido a entender y atraer al joven?
R.: El joven siempre ha sido un segmento de mercado que ha tenido un gran potencial. Lo que sucede es que, la mayoría de las veces, la materialización de ese potencial se ha frustrado.

P.: ¿Por qué?
R.: Analicemos lo que es hoy un joven en España: es alguien que tiene dificultad para encontrar un trabajo con una remuneración que le permita tener una cierta estabilidad en su vida y, queramos o no, la vivienda es un factor de estabilidad. Tenemos un síntoma importante en este sentido, que es el comportamiento del alquiler. ¿Por qué está siendo un mercado excesivamente sobrecalentado?

“En muchos casos, la renta del alquiler es superior a la de una hipoteca. El problema es que muchos no pueden acceder a ella”

P.: Explíquemelo usted.
R.: Hay factores sobrevenidos, como los pisos turísticos en Barcelona, pero, fundamentalmente, el crecimiento se ha dado por un aumento de la demanda, que supera con creces a la oferta. La persona que no puede comprar un piso se va a un alquiler. ¿Y por qué ocurre esto? Si necesitas un 20% del precio de compra más el 10% de gastos, es complicado encontrar jóvenes que puedan comprar vivienda.

P.: Pero con los precios del alquiler actuales…
R.: En muchos casos, la renta del alquiler es superior a la cuota de una hipoteca. El problema es que no puede acceder a la hipoteca. Entonces, allí se genera un círculo perverso: hay muchos factores que retroalimentan la demanda y pocos que retroalimentan la oferta. En la historia reciente, no hemos asistido nunca a una situación igual con el mercado del alquiler.

P.: ¿Y cómo se rompe ese círculo?
R.: Bueno, o facilitas la demanda o haces crecer la oferta. Los pisos turísticos y el alquiler de habitaciones detraen oferta porque, si tienes un piso para alquilar y lo arrendas por semanas, tienes rentabilidad por encima de 4.000 y 5.000 euros en ciudades como Barcelona; si lo dedicas a un alquiler normal, tu renta será de entre 800 y 1.500 euros. Esto ha ampliado la brecha entre la oferta y la demanda, y de ahí proviene la subida desmesurada de los precios.

“Hay que facilitar el acceso a las hipotecas a los jóvenes y generar ayudas para que los que tengan trabajos de 1.500 euros puedan obtenerlas”

P.: ¿Qué medidas tomaría si fuera político?
R.: Tiene que haber una política de poner suelo público por parte de las administraciones para la promoción de viviendas para el alquiler, facilitar que el promotor privado genere este tipo de pisos con bonificaciones fiscales y ayudas. El déficit es amplísimo: faltan 200.000 viviendas de alquiler en España y que el mercado no es capaz de generarlos.

P.: ¿Y por la parte de la demanda?
R.: Hay que facilitar el acceso a las hipotecas a los jóvenes, generar ayudas para que los que tengan trabajos de 1.000 o 1.500 euros puedan obtener préstamos. La administración tiene que intervenir de lleno ya porque la vivienda es un derecho de primera necesidad.

P. Imagine que el alquiler se hace tan relevante en España como en el norte de Europa. ¿Cómo transformaría eso el negocio de compañías como la suya?
R.: Pero en España todavía el alquiler sigue siendo un periodo de transición hasta la compra. Al final, la vivienda es también un patrimonio. Los españoles no somos nómadas, pero la gente quiere estabilidad y no creo que en un medio plazo vayamos a ver gente que realmente decide no comprar para estar de alquiler teniendo capacidad de adquirir vivienda.

P.: Por tanto, ¿estamos ante una nueva burbuja?
R.: No se dan los factores. Antes, cuando se hablaba de burbuja inmobiliaria, había indicadores objetivos que decían que el comportamiento de algunos ratios y factores haría estallar el mercado en un momento u otro. Ahora, la financiación es moderada y está muy vigilada por el Banco de España y el Banco Central Europeo. Además, la banca tiene todavía muchos activos adjudicados en su balance que le lastran y que le hacen mirar con lupa la solvencia de sus clientes. Esto es un elemento fundamental para que no se produzca una nueva burbuja.