Huir de las especulaciones y diversificar inquilinos: las lecciones inmobiliarias de Warren Buffet

Antes de la aparición de los milmillonarios dueños de grandes tecnológicas, estaba Warren Buffet. El estadounidense ha sido una de las mentes más claras a la hora de invertir en los últimos setenta años, lo que le ha llevado a ser el sexto hombre más rico del mundo en la actualidad según la lista Forbes con una fortuna de 69.596 millones de euros, sólo por detrás de los fundadores de Amazon, LVMH, Microsoft, Facebook y Tesla.

Entre los muchos sectores en los que Buffet ha centrado sus esfuerzos se encuentra el sector inmobiliario. En este sentido, el inversor es propietario de la mayor empresa de intermediación inmobiliaria de Estados Unidos, HomeServices of America, que en 2019 entró en el mercado inmobiliario español con una alianza con la empresa Larvia.

Durante los años, Buffet, apodado el Oráculo de Omaha, ha ido dando apuntes de su conocimiento sobre el sector inmobiliario y su estrategia a la hora de destinar capital en este mercado.

La primera regla de Warren Buffet para invertir en el ‘real estate’ es hacerlo a largo plazo

La primera regla que sigue el inversor estadounidense es tener claro que las inversiones deben ser a largo plazo. Salvo en el caso de ser un experto en el value add, la compra de activos para venderlos en poco tiempo incrementa el riesgo de las operaciones, además de los costes y los impuestos.

Esto permite a Buffet fijar sus decisiones de compra en la comparación con la rentabilidad de los bonos públicos a diez años. Cuanto mayor es la diferencia del yield con los bonos estatales, mayor es el interés que muestra por un activo. Además, la rentabilidad de los inmuebles también permite cribar entre diferentes activos.

Aunque es imposible ser experto en todos los sectores, otra de las recomendaciones de Buffet es entender el activo que se está comprando y sus condiciones. La localización, la legislación local, el sistema impositivo aplicable o los factores económicos y ambientales que pueden hacer variar la valoración de los activos.

Diversificar inquilinos es clave para reducir el riesgo en las inversiones en ‘real estate’

Todo ello permite saber qué puede provocar un cambio en la rentabilidad de los activos. En 2013, Buffet explicó que en 1993 había comprado un centro comercial con una rentabilidad del 10% pero con un operador que ocupaba el 20% del espacio comercial con un contrato a largo plazo y una renta por metro cuadrado muy inferior al del resto de operadores. Una vez acabó el contrato de este operador, la rentabilidad del activo se disparó.

La estrategia de comprar a largo plazo también evita caer en la especulación. A pesar de que la localización es básica a la hora de adquirir un activo, se debe evitar la compra de un activo sólo porque se prevé un aumento de precios en la zona.

Otra de las claves a la hora de invertir en real estate para el magnate estadounidense es diversificar los inquilinos para diversificar riesgos. En este sentido, para Buffet es mejor ser propietario de una cartera de centros comerciales que de una cartera residencial, ya que cada vivienda significa una sola fuente de ingresos y, en cambio, en cada centro comercial hay muchos inquilinos.

Por último, Buffet siempre aconseja, con sorna, no perder el dinero. En este sentido, la mayoría de grandes fortunas se han construido a partir del sentido común y de hacer inversiones sensatas.