La vuelta al ‘cole’ del ‘real estate’: siete claves para el nuevo curso

Empieza septiembre, y con él, un nuevo curso para el negocio inmobiliario. Si bien el negocio ha estado de lo más agitado desde comienzos de 2017, con la aparición de nuevos actores y un gran interés inversor por el país, la recta final del año se espera, también, de lo más activa. Los indicadores macro, como la venta de pisos, indican que el sector seguirá en la senda del crecimiento. Mientras, las empresas del real estate siguen anunciando planes ambiciosos, como operaciones corporativas y saltos a bolsa, y las nuevas tecnologías, como el ecommerce y las proptech, prometen marcar también la agenda de este nuevo curso.

Tipos de interés bajos

Las economías europea y estadounidense continuarán probablemente en un entorno de tipos de interés bajos. En agosto, Mario Draghi y Janet Yellen, presidentes del Banco Central Europeo y de la Reserva Federal, respectivamente, rebajaron las perspectivas de subidas en el corto plazo de los tipos de interés.

Tras las últimas intervenciones de Draghi, los inversores en futuros sobre el tipo oficial del Banco Central Europeo apuestan por que los tipos no subirán hasta diciembre de 2018, como mínimo. Esta sería una buena noticia para el real estate, ya que, si el tipo de interés sigue bajo, la rentabilidad que ofrece el inmobiliario es más atractiva.

Firma de hipotecas y compraventas

Otra clave del nuevo curso será la evolución en la firma de nuevas hipotecas y la venta de viviendas en España. De seguir la evolución que ha llevado a cabo hasta ahora, el primer indicador continuará subiendo en los próximos meses. Según los datos de junio, las entidades financieras concedieron 29.516 hipotecas, un 16,5% más que hace un año, situándose en niveles que no se veían desde septiembre de 2011, tal y como recoge el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Desde que en agosto de 2013 se marcara su peor dato, con sólo 12.147 hipotecas constituidas, la evolución ha ido al alza (con alguna caída), pero con una tendencia positiva en los siguientes meses. Un aumento continuado en el número de hipotecas en el nuevo curso continuaría calentando la demanda de viviendas.

Tras las últimas intervenciones de Mario Draghi, los inversores no prevén subidas inminentes de los tipos de interésa

La venta de viviendas también se ha disparado en los últimos meses. La compraventa de viviendas llegó en España en junio en 51.477 transacciones, lo que representó un incremento interanual del 17,4%. Las previsiones pasan por que la compraventa de viviendas siga creciendo: según la Asociación Española de Promotores Constructores de España (Apce), se estima que en 2019, la producción de viviendas permitirá cubrir la demanda en España, con unas 120.000 viviendas. 

El presente ejercicio se cerrará con una producción de 85.000 unidades nuevas. Esto quiere decir que, en los próximos meses, el negocio residencial continuará trabajando en su recuperación, que cada vez se acerca más a una situación de normalización.

Operaciones emblemáticas

Entre los TO DO del negocio inmobiliario en el nuevo curso está el cierre de operaciones que están en plena negociación. Una de las más llamativas es la venta de la Torre Realia de Barcelona, un edificio de 110 metros de altura, casi 32.000 metros cuadrados de superficie distribuidos en 24 plantas y cerca de 400 plazas de garaje.

El inmueble, propiedad de Carlos Slim, ha salido al mercado por un precio de 140 millones de euros, frente a los 125 millones de euros que el inversor pagó por él en 2009. La consultora JLL y el banco francés BNP Paribas son los encargados de buscar comprador para el rascacielos, que actualmente es la sede de la consultora KPMG en la capital catalana. 

Otra de las operaciones calientes es la venta del edificio Imagina, ubicado en Barcelona y que acoge la sede del grupo audiovisual Mediapro. El inmueble, que cuenta con una superficie de 55.000 metros cuadrados y se encuentra ubicado en la Diagonal de Barcelona, está controlado al 66,7% por Mediapro (a través de la sociedad Rilson XXI Inmuebles) y al 33,3% por la empresa municipal Bimsa. Su precio de salida es de 60 millones de euros.

El cierre de operaciones estrella, como la venta de la Torre Realia, será clave para el devenir del curso

Inversión e inversiones alternativas

En cuanto a la inversión, el negocio inmobiliario continúa en buena racha. La compraventa de edificios y solares en los seis primeros meses de 2017 alcanzó un volumen de 5.991 millones de euros. Los casi 6.000 millones de inversión inmobiliaria suponen un 70% más que en los seis primeros meses de 2016, cuando se alcanzó los 3.540 millones.

En la inversión, las alternativas están llamando la atención de todo el sector. Residencias de estudiantes, de la tercera edad o clínicas son productos que los grandes fondos internacionales están mirando de cerca. Por su parte, la inversión en el mercado logístico es algo que despegó a principios de año y que seguirá al alza en los próximos meses: este tipo de operaciones alcanzó los 664 millones de euros en el primer semestre del año, lo que supone un incremento del 29% respecto al mismo periodo del año anterior.

Ni la política internacional de Donald Trump o el Brexit están teniendo efecto negativo en la inversión en el mercado inmobiliario español. Mientras que fondos estadounidenses como Vardë o Blackstone no dejan de invertir en España, la venta de viviendas a extranjeros no deja de subir. Según los últimos datos,  la compraventa de viviendas por parte de extranjeros entre abril y junio supuso el 13% del total de operaciones, con cerca de 15.600 casas, según la estadística del Colegio de Registradores de la Propiedad.

Fichaje de directivos

El surgimiento de nuevas promotoras, socimis y fondos de inversión disparó la contratación de directivos dentro del sector inmobiliario en los primeros meses de 2017 hasta un 20%. Esto no cesará en los próximos meses. Según expertos del headhunting en real estate, el segundo semestre de 2017 los fichajes seguirán igual de activos, si bien se irán estabilizando en los próximos ejercicios.

La inestabilidad política internacional no está afectando a la inversión en España

Un rasgo de esta nueva etapa de movimientos en las cúpulas de las empresas inmobiliarias que operan en España es el nuevo perfil de los ejecutivos. La profesionalización de las compañías, con ejecutivos con trayectoria, experiencia y conocimiento en el real estate, continuará sin duda marcando el próximo curso en el sector.

La bolsa se llena de ladrillo

La bolsa será otro de los ejes en los que girará el sector en los próximos meses. Muchas son las promotoras inmobiliarias y socimis que preparan su debut en el parqué para antes de que finalice al año y para el próximo ejercicio. El fondo estadounidense Värde Partners ha iniciado la búsqueda de asesores para preparar el salto al parqué de la promotora Aelca, que cuenta con una cartera de activos valorada en 650 millones de euros.

Värde también última la salida a bolsa de Vía Célere. El fondo ha fichado a Credit Suisse y Jefferies-Arcano para hacerse cargo de los contactos con inversores, mientras CaixaBank actuará como banco colocador. La socimi de Sareb también se estrenará próximamente, con una cartera de más de 1.500 activos en alquiler, y también prepara su debut en bolsa a través del Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Real estate tecnológico

Pero si hay un reto del inmobiliario para el próximo curso es el proptech y sacarle todo el jugo posible al ecommerce. En los próximos meses, el negocio del real estate deberá exprimir la tecnología a través de empresas nativas digitales especializadas en inmobiliario. En la actualidad ya son más de 130 las compañías que se consideran proptech en España y, según los expertos de este negocio, esto sólo acaba de empezar.

Por último, entender como el ecommerce está transformando el negocio logístico e incluso las ciudades será esencial para el nuevo curso. Operadores como Inditex, Amazon o Mediamarkt están haciendo que las principales capitales del mundo modifiquen el uso de edificios y locales comerciales para hacer frente a la alta demanda de suelo e inmuebles logísticos.

Almacenes en el cielo, en el subsuelo o en el centro de las ciudades proliferan para atender a las necesidades de las empresas de distribución, que buscan nuevas fórmulas para llegar al domicilio de los consumidores en plazos cada vez más ajustados.