Òscar Gorgues (Cámara de la Propiedad de Barcelona): “Colau debería centrarse en lo que sí puede hacer y no traspasar el problema al sector privado”

Òscar Gorgues es desde mayo de 2016 el gerente de Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. Licenciado en Ciencias Económicas por la Universidad de Barcelona y Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias y Construcción por la Universidad Politécnica de Madrid, Gorgues tiene una amplia experiencia como consultor inmobiliario, y hasta 2013 fue director general de la consultora Forcadell. Gorgues reflexiona sobre estado actual del mercado de la compraventa y el alquiler en Barcelona, que considera estable, aunque pide mejorar las políticas de las administraciones públicas.

Pregunta: Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que durante el año pasado la compraventa de viviendas creció un 2,4% en la provincia de Barcelona, hasta las 55.121 operaciones ¿Cuál es la situación del mercado de la vivienda en Barcelona?

Respuesta: En Barcelona el mercado de la vivienda se está estabilizando. El número de compraventas ha llegado a un nivel alto y se ha recuperado el nivel que teníamos antes de la crisis, con una recuperación de casi el 80%. Si hay diferencia es porque no hay obra nueva. No se puede vender obra nueva porque no existe. Toda aquella obra nueva que antes se vendía ahora no se vende. Ahora básicamente se vende vivienda de segunda mano y de hecho las ventas de estos inmuebles ya han superado las cifras que había antes de la crisis. Tenemos un mercado con una cifra de ventas estable, hemos llegado a un número de ventas que será difícil de superar. Otra cosa son los precios. Tenemos un parque de vivienda muy limitado. En la medida que los precios han ido aumentando, se han ido desplazando posibles compradores: inversores que ya no ven un recorrido de rentabilidad y compradores que antes podían asumir los precios, y que ahora ya les cuesta mucho más hacerlo. Por tanto la demanda también se ha ido reduciendo. A pesar de ello, como el mercado en Barcelona es estrecho, porque hay las viviendas que hay, la demanda sigue siendo suficiente para mantener el volumen de ventas y para mantener los precios a su nivel actual.

P.: ¿Peligro de burbuja?

R.: Le daré un par de datos. El primero, según el catastro en Barcelona hay 827.000 viviendas, y en 2017 se transmitieron 15.700, eso quiere decir que cada vivienda se vende cada 52 años, esto no es una burbuja. Esto es un ritmo razonable. De hecho, las compraventas aún están por debajo de las cifras de antes de la crisis. Otro dato, según datos del INE, en 2007 el número de hipotecas que se firmaban era superior al número de compraventas. La gente se endeudaba más. Ahora el número de hipotecas está por debajo. La gente compra viviendas, y muchas sin hipoteca, eso no es una burbuja.

P.: ¿Y cuál es el perfil de los compradores actuales?

R.: Básicamente es gente que quiere mejorar su residencia. Ahora mismo hay poca gente que entre al mercado, porque cuesta dar el primer paso. Los que lo hacen, acostumbran a ser gente joven con un buen nivel profesional que en muchos casos reciben ayuda familiar, eso les permite dar el primer paso en el mercado. El inversor ya no está tan activo como antes. Es cierto que la vivienda continúa siendo una buena inversión en Barcelona, pero el inversor más especulativo, que compraba para después vender, ya se le ha terminado el recorrido.

P.: Algunos indicadores muestran que Barcelona mantiene su atractivo. Por ejemplo, llegan muchas compañías internacionales. ¿Qué peso tiene el comprador extranjero?

R.: Se calcula que un 15% de los compradores son extranjeros, pero continúa siendo mucho más importante la demanda local. Normalmente quien viene de fuera a trabajar o estudiar prefiere alquilar. Esta nueva demanda es la que ha provocado que el mercado de alquiler se haya tensionado en la ciudad.

P.: Y además se añade el problema de la falta de suelo…

R.: Sí, efectivamente es un problema. Falta suelo, no hay mucho, pero el que hay tampoco se desarrolla. Pero el principal problema es la falta de coordinación política. Porque a través de una buena política de suelo se puede conseguir más suelo. Pero si los procesos urbanísticos se eternizan, entonces aún se dificulta mucho más. Probablemente la normativa urbanística y los procesos urbanísticos son excesivamente largos, y después la voluntad y la coordinación política tampoco es la necesaria entre los distintos ayuntamientos del Área Metropolitana de Barcelona. Cada ayuntamiento tiene su propia política y eso dificulta la necesaria visión global del territorio.

P.: ¿Las administraciones podrían haber planificado mejor?

R.: Probablemente, y sobre todo si se hubiera tenido una mejor previsión para hacerlo. También es verdad que la crisis dinamitó el sector. Nos quedamos sin operadores, los ayuntamientos tampoco tenían dinero, no teníamos recursos para desarrollar suelo y este paréntesis fue mortal para el sector. La economía se recuperó relativamente rápido, pero el proceso urbanístico es lento, por tanto, llegamos tarde.

P.: Y con todo este contexto, ¿cómo valora las políticas públicas en materia de vivienda?

R.: Es difícil valorarlas porque no las hay. Tenemos un plan nacional de la vivienda que es ridículo. El sector necesita mucho más, no es significativo, y todo lo demás son medidas políticas muy orientadas a la propaganda. El resultado de su implantación es prácticamente nulo. También es cierto que debemos distinguir entre política de vivienda y política social. Se mezclan demasiadas veces. Es cierto que hay una parte de la población que ha sido muy castigada por la crisis, que le ha dejado sin recursos. Estamos hablando de gente con problemas de acceso a la vivienda, pero esa gente también tiene problemas, por ejemplo, para comprar comida. Esta es una problemática social que demasiadas veces se mezcla con la política de vivienda. El problema de la política de vivienda es que no hemos podido generar la vivienda necesaria, a un precio razonable, para la gente joven y para la vivienda de mejora. Y eso es porque no ha habido las políticas correctas.

P.: Precisamente esta semana la Cámara de la Propiedad Urbana ha presentado, junto a otras entidades del sector, un recurso a la modificación del Plan General Metropolitano que obliga a reservar un 30% de las nuevas promociones y las rehabilitaciones al VPO…

R.: Sí, porque una modificación del Plan General Metropolitano no puede ir en contra de la Ley del Suelo y en contra de la normativa urbanística autonómica. Cuando un suelo ya está consolidado, ya ha pagado sus impuestos. Lo que no se puede hacer es que cada vez que se quiera hacer una reforma o una rehabilitación, se vuelva a gravar urbanísticamente este solar, eso te lo impide la ley estatal y la ley autonómica. Un plan general es una normativa de rango inferior. También es cierto que esta normativa responde a las presiones de unos determinados lobbies de presión y no se ha contado con el resto de actores del mercado, que en principio son los que tienen que promover y son los propietarios del suelo. A todos estos actores se les ha excluido de la solución, sólo se ha escuchado a una parte, además tiene, yo diría, un alto contenido de propaganda política, porque realmente su impacto, con solo mil viviendas nuevas al año, es muy pequeño, porque con sólo 300 viviendas de estas características no se va a solucionar el problema.

P.: Ustedes critican que el Ayuntamiento de Barcelona no consulta al sector…

R.: Sí, la política de Ada Colau nos parece errática. Primero porque el Ayuntamiento podría hacer mucho más de lo que hace y segundo porque está cargando al sector privado, lo que tendría que hacer la administración y no hace. Además, sin el consenso de los actores del mercado. Quiere imponer un 30% de vivienda social y quiere limitar el precio de los alquileres, pero en cambio tiene 7.000 pisos por hacer en la Marina del Prat Vermell y en los cuarteles de Sant Andreu y no se inician. Su política tendría que centrarse en lo que sí puede hacer, y no traspasar el problema a los agentes privados.

P.: Hablando de alquiler, ¿cuáles son sus principales retos en Barcelona?

R.: Lo ideal sería tener pisos para todo el mundo y estabilizar los precios. La estabilización de precios ya se está consiguiendo. Según los últimos datos que tenemos, parece que el precio del alquiler ha subido alrededor de un cinco por ciento, y se está estabilizando. Este es el reto, pero es difícil en una ciudad que está creciendo y recibiendo mucha gente que viene a trabajar a Barcelona, muchos de ellos son cualificados, por eso se ha creado el distrito del 22@. Es gente que quiere vivir en la ciudad y tiene recursos. Es una demanda creciente pero, por el contrario, el parque de viviendas continúa siendo el mismo. ¿Qué tenemos que hacer? Pues intentar equilibrar el mercado, pero es muy difícil cuando tenemos una presión demográfica que aumenta y por el otro lado no crece la posibilidad de crear más inmuebles. De hecho, el Ayuntamiento se llenó la boca de que había 60.000 viviendas vacías en Barcelona, que había que ocupar y alquilar. Los empezaron a buscar y no los encontraron. Ahora ya no hablan de ellos. Todos estos pisos vacíos no existen, la ciudad está muy ocupada y muy habitada.

P.: Con la limitación de suelo de la ciudad, ¿el futuro, por tanto, pasa por crecer hacia el Área Metropolitana?

R.: Es que no tenemos otra opción. También es verdad que podemos densificar más la ciudad, aumentado el número de plantas de los edificios y reduciendo el tamaño medio de las viviendas. Después el 22@ que está focalizado hacia el terciario, podríamos cambiar la normativa para permitir construir más viviendas o subir la altura, porque ahora las necesidades son distintas a las que había en 1976, cuando se hizo el plan metropolitano. Y sin duda no se planificaron las necesidades actuales. La población se concentra en las ciudades, y este no sólo es un problema de Barcelona, también Madrid tiene un problema similar, también París y Londres. Por tanto el concepto de vivienda en las grandes ciudades tiene que evolucionar. También hacia los colivings, hacia las residencias para gente mayor, o hacia los pisos para gente joven, con espacios compartidos. Porque no todo el mundo necesita un modelo de vivienda como las que tenemos ahora.