Roberto Rey (Gloval): “La consolidación haría ganar eficiencia y eficacia al sector de la tasación”

Roberto Rey, presidente y consejero delegado de la tasadora Gloval defiende que una consolidación en el sector de la tasación repercutiría en un mercado más eficiente, aunque puntualiza que este proceso de concentración tendría que venir impulsado por sus principales clientes: las entidades financieras.

Respecto a la evolución del mercado, Rey señala que “ya se está percibiendo un cierto enfriamiento”, aunque cree que aún es pronto para saber si este descenso es coyuntural o significa un cambio de la tendencia positiva en la que ha transitado el sector durante los últimos años.

El directivo también apunta a la sostenibilidad y la gestión de datos como dos de las palancas más importantes de la tasación a corto y medio plazo y no cierra la puerta a que en un futuro también se puedan realizar valoraciones en el metaverso.  

Pregunta: El año 2022 empezó con grandes cifras en transacciones, hipotecas y operaciones, un ritmo que en los últimos meses ha desacelerado. ¿Ha sido un buen año para la tasación?

Respuesta: Antes de iniciar el ejercicio, nuestras previsiones apuntaban a un año de crecimiento y no nos hemos equivocado. A pesar del estallido de la guerra en Ucrania y el repunte en los costes de la construcción, el mercado siguió registrando una gran actividad en todos los parámetros, aunque en agosto sí que vimos que las firmas de hipotecas empezaban a desacelerar, aunque no se ha visto un desplome, como algunos preveían. Respecto el sector de la tasación, aunque ya vemos que aminoran el ritmo de operaciones, todos estamos a la expectativa de ver como afecta la subida de tipos de interés al valor de los activos, y más aún, como afecta a la capacidad de compra, especialmente de vivienda, de los potenciales compradores e inversores. En hotelero, logística u oficinas observamos como los inversores siguen en stand by esperando un ajuste de precios, ese momento en que la oferta y la demanda se crucen. En cuanto al comprador minorista, habrá que ver si vamos a una recesión corta o larga, de eso dependerá que la tasa de esfuerzo se dispare, que provocaría entrar en una dinámica más restrictiva.

P.: Si aminoran las transacciones y las hipotecas, ¿qué palancas tendrá la tasación para crecer en 2023?

R.: En general, se estima que las operaciones caerán un 15% en el próximo ejercicio, lo que repercutirá, como es obvio, en el sector de la tasación. Ahora bien, nosotros trabajamos en tres divisiones: bank client, que son tasaciones para hipotecas, el cliente directo, que acude a la tasadora para contratar de forma directa nuestros servicios de valoración. Por último, las valoraciones regulatorias obligatorias de las carteras de los bancos cuando los préstamos entran en situaciones de non performing. Las dos primeras divisiones seguro que se resienten de un contexto con operaciones a la baja, pero las valoraciones regulatorias a los bancos son un segmento resistente y que incluso se incrementa en situaciones de crisis. Respecto a esta última, nuestras previsiones pasan por un aumento de la morosidad en los bancos hacia final de 2023, como consecuencia de las medidas establecidas des de las administraciones para proteger aquellas familias vulnerables con una hipoteca, entre otras.

“Nuestras previsiones pasan por un aumento de la morosidad en los bancos hacia final de 2023”

P.: ¿Desde las tasadoras se prevé que este aumento de morosidad puede acercarse a niveles de 2008?

R.:  Para nada. La composición de las carteras de los bancos respecto a la Gran Recesión es muy distinta. En 2008, había una exposición muy grande al riesgo promotor, pero no al segmento hipotecario. La morosidad del comprador minorista durante el peor momento de la crisis no llegó ni al 4%, por lo tanto, el problema estaba en el crédito promotor, a los que se les habían concedido préstamos con unos parámetros de riesgo bastante cuestionables. Hoy en día no existe este riesgo en el crédito promotor, las compañías son muy solventes y mejor estructuradas en el aspecto financiero, los proyectos se configuran desde un punto de vista muy financiero, controlando muy bien los riesgos y monitorizando todo el proceso constructivo. Además, los balances de los bancos están mucho más saneados, por lo que tienen más capacidad para ofrecer soluciones alternativas en caso de que una empresa entre en problemas. Sí que es verdad que si se incrementa exponencialmente la tasa de esfuerzo podamos ver casos concretos como los de 2008, pero en ningún caso una crisis generalizada como la de entonces.

P.: ¿El sector de la tasación en España tiende hacia la consolidación o pueden aparecer nuevos actores que diversifiquen aún más la oferta en el mercado?

R.: La tasación, como sector regulado que es, tiene una serie de barreras de entrada que implica que cada vez sea más complicado y costoso entrar, por todo lo que implica ser una sociedad regulada. Esto provoca que nuevos players que quieran incorporarse al sector lo tengan más complicado. Además, hay que ser consciente de que una tasadora debe contar con una red física por todo el territorio que pueda hacer las valoraciones e inspecciones pertinentes, con lo que es complicado que otros actores, y entre ellos las proptech, tengan esta capacidad para cubrir todo el mercado de forma eficiente. Respecto a la concentración del sector, a mí me gustaría que se iniciara este proceso. Creo que sería algo bueno para la tasación porque le haría ganar eficiencia y eficacia. Además, contaría con mayor capacidad para ejecutar todas las inversiones necesarias y ofrecer así el mejor servicio al cliente. Pero aquí hay una cuestión adicional: los principales clientes de las tasadoras, los bancos, son los que tendrían que impulsar este proceso de consolidación, de manera que pasaran a trabajar con menos actores y poder homogeneizar las dinámicas del sector. A mi me encantaría que se diera este proceso y que Gloval sea parte actora del mismo.

P.: ¿Cómo está aprovechando la tasación el auge de la sostenibilidad en el sector inmobiliario?

R.:  Es una línea estratégica muy importante desde el estallido de la pandemia. Hubo dos cuestiones fundamentales que provocaron este auge: la toma de conciencia social respecto la sostenibilidad, que hasta el momento quizás había sido una cuestión más marquetiniana, y, por otro lado, la capacidad de reducir costes mediante la eficiencia energética y el hecho que la construcción y la operativa sostenible repercuten en una mayor revalorización de los activos a futuro. Algunos países han planteado que a corto y medio plazo los activos que no cuenten con una buena certificación energética no puedan ser financiados por la banca. En este sentido, el papel que ha tomado el Banco Central Europeo (BCE) ha sido muy relevante, exigiendo a las entidades financieras una evaluación desde el punto de vista de riesgo de los criterios ESG y sostenibilidad importante. La tasación tiene un perfecto conocimiento del estado de los inmuebles y ha desarrollado sistemas de cálculo que permite a los bancos tener un rating de la eficiencia y sostenibilidad de sus carteras. Por lo tanto, nuestra línea de crecimiento en base a la sostenibilidad es muy clara.

“La tasación ha desarrollado sistemas de cálculo que permite a los bancos tener un rating de la eficiencia y sostenibilidad de sus carteras”

P.: ¿Otra línea relacionada con la sostenibilidad son los fondos Next Generation?

R.: Si, desde las tasadoras somos los encargados de redactar los pre-informes de calificación para que una vivienda pueda acogerse a las ayudas. Una vez estos informes son aprobados, redactamos otros en los que indicamos que actuaciones se deben llevar a cabo en el activo para adaptarlo a los estándares sostenibles exigidos. Esto también da acceso a las entidades financieras a lo que llamamos ‘financiación verde’, por la que los bancos pueden expedir titulaciones verdes, que siempre tienen un mayor rendimiento. 

P.: Las tasadoras son un gran banco de datos del sector, ¿cómo se monetiza el big data inmobiliario, hay productos específicos en este sentido?

R.: La gestión de datos es un aspecto fundamental. Cuando nació Gloval hace cinco años, uno de los aspectos que pusimos sobre la mesa fue la necesidad de utilizar todas aquellas cifras a las que antes quizás no prestábamos mucho interés o directamente descartábamos. Por eso, lanzamos el departamento de analytics, que primero puso todos esos datos en un formato para ser explotados, para después definir que productos específicos ofrecíamos a nuestros clientes. Actualmente, damos servicios a bancos por la parte de la tasación, pero también a través de la división de analytics, ya que necesitan saber como está evolucionando el mercado a tiempo real y dividiendo el mercado calle por calle. Ellos incorporan esta información a sus algoritmos, e incluso nosotros mismos también desarrollamos estos algoritmos. A diferencia de algunas proptech que se dedican a los datos, nosotros tenemos información real, no compramos bases de datos a terceros, ya que la información la captamos nosotros directamente. Nuestra materia prima es mejor.

P.: ¿Habrá tasaciones oficiales en el metaverso a medio plazo?

R.: Desde el punto de vista digital, el mercado inmobiliario, y también el de la tasación, ha ido avanzando mucho. Respecto al metaverso, hemos visto empresas que han hecho inversiones importantes, aunque falta por ver como se irán configurando. Por nuestra parte, estamos atentos a la evolución del metaverso, hacia dónde se dirige y contamos con los datos para, en caso de que el metaverso se desarrolle, estar preparados para abrir una línea específica con los servicios que se requieran. Al final, nosotros valoramos de todo: bienes muebles, inmuebles, patentes, productos digitales, entre muchos otros.