José María Martínez-Laya (Busquets Gálvez): “Los descensos de las rentas en oficinas han llegado hasta el 30%”

José María Martínez-Laya es socio de Busquets Gálvez desde 2005 y actualmente dirige la oficina de Madrid. Desde esta atalaya pronostica una gradual recuperación de mercado de oficinas, que considera que ya se está dando en las localizaciones más prime y en los grandes distritos de negocios y que poco a poco se acabará extendiendo al conjunto del mercado. Martínez-Laya destaca el interés inversor por el prime en su búsqueda de activos refugio.

Pregunta: Al mercado de oficinas de Madrid le está costando recuperarse de la crisis, ¿por qué cree que está sucediendo?

Respuesta: La incertidumbre sigue estando presente, pero paulatinamente las empresas consideran que se van estabilzando los sintomas de recuperación y estabilidad lo cual les permite poder hacer previsiones para el nuevo año. Como todo el mundo sabe los dos últimos años han sido de negociación por parte de arrendatarios y propiedades donde básicamente se han firmado adendas a los contratos vigentes , donde se han pactado bajadas puntuales de renta de hasta el 30%. Actualmente como he indicado nos encontramos en un nuevo escenario donde las empresas pueden ver el tamaño y tipologia de oficina que necesitan para los  próximos años y en consecuencia poder cerrar nuevos alquileres que se ajusten a sus nececesidades. De hecho, nosotros hemos percibido en esta última parte del año un aumento de la demanda y el cierre de operaciones de relevancia.

P.: ¿Qué previsiones generales tiene sobre el mercado de oficinas de Madrid con vistas al cierre del ejercicio y la primera parte de 2022?

R.: El cierre del ejercicio de 2021 va a acabar con un balance positivo y las previsiones para este próximo 2022 son buenas. Consideramos que el mercado de oficinas prime o centro de negocios en Madrid va a tener una tendencia al alza de los precios, lo cual en parte llega por un descenso de la desocupación y también a una subida del IPC.

“El descenso de la desocupación va a empujar al alza los precios de los alquileres de las oficinas prime”

P.: La desocupación está disparada en zonas secundarias y periferia, ¿le preocupa? ¿Cree que esos edificios volverán a ocuparse a medio plazo?

R.: Efectivamente, esta pandemia al igual que la anterior crisis ha demostrado una vez más que las oficinas secundarias y de periferia son las que más sufren en momentos complicados y necesitan un mayor tiempo de comercialización. De todas formas, en esta crisis se cuenta con un sistema bancario mucho más saneado y considero que tiene un carácter marcadamente coyuntural lo cual permite que la recuperación sea mucho más agil. Sobre los edificios de oficinas de zona secundaria y periferica creo que logicamente hay que diferenciar los que se encuentran en manos de grandes patrimonialistas, que se han preopucupado de mantenerlos invirtiendo el capex necesario para que tengan unos estándares de calidad alto, y los edificios que no han sido renovados ni actualizados, que van a sufrir más en el actual contexto.

P.: ¿Cuáles son los grupos o fondos más activos en el mercado?

R.: Vemos que especialmente empresas tecnologicas y start ups, conjuntamente con las firmas de abogados, estan siendo muy activas en el mercado en alquiler.

P.: El mercado de inversión de oficinas prime en Madrid está débil. ¿A qué se debe y que previsiones tiene para los próximos meses?

La razón principal es que hay poco producto prime disponible, que es el más demandado por los inversores. Hay mucha liquidez en el mercado y los grandes grupos patrimonialistas, ya sean family offices o fondos, apuestan por este valor refugio. Ahora mismo, apenas hay activos a la venta.

“Apenas hay producto prime disponible para la venta en estos momentos”

P.: ¿Qué activos despiertan actualmente un mayor interés por parte de los inversores en el mercado de Madrid?

R.: Como siempre los activos prime, tanto a nivel de retail como de oficinas, residenciaL u hotelero. En el retail, la inversión está muy centrada en un pequeño pool de calles muy comerciales de la ciudad o locales destinados a la restauración, que se encuentre en zonas secundarias, pero con un tamaño y tipologia que permite estar operados por empresas de hosteleria de pimer nivel. El mercado de activos residenciales bien ubicados, al igual que los edificios de oficinas prime, están siendo foco de inversión muy activo por parte de los grandes patrimonialistas, haciendo que esten en niveles de precio iguales o superior a preCovid. Por último, los hoteles de una cierta categoria de Madrid y Barcelona han vuelto a despertar un fuerte interes. En este tipo de inmuebles los inversores están demandando aparte de una buena ubicación que tengan un número minimo de habitaciones (a poder ser por encima de las 60).