Lar acelera en ‘built-to-rent’: compras llave en mano y entrada en ‘coliving’ con Primonial

Lar quiere aprovechar el momento del ciclo del residencial español. La promotora española acelera su negocio built-to-rent, que opera desde el año pasado de la mano de Primonial, con la compra de proyectos llave en mano y con la entrada en uno de los segmentos de moda en real estate: el coliving. Tras haber lanzado ya quinientas viviendas, la compañía se encuentra cerca de formalizar un acuerdo para 800 más. Las previsiones de Grupo Lar y Primonial pasan por invertir 400 millones de euros en cinco años en el residencial español y formar una cartera de 5.000 viviendas con un valor total de entre 900 millones y mil millones de euros, según ha explicado Jorge Pereda, director de la división de residencial de alquiler de Grupo Lar, a EjePrime.

El pasado septiembre, Grupo Lar firmó un acuerdo con el fondo francés Primonial para levantar 1.500 viviendas de alquiler los próximos tres años con una inversión en equity de 400 millones de euros. El business plan de la compañía con el fondo contempla un periodo de diez años, pero las dos empresas están abiertas a alargar el acuerdo diez años más y cuentan con exclusividad.

“El residencial siempre ha sido un segmento estratégico para Grupo Lar; de hecho, el origen de la empresa está en ese segmento”, señala Pereda. Lar cuenta con 1,2 millones de metros cuadrados de Superficie Bruta Alquilable (SBA), de los cuales 26.357 metros cuadrados están disponibles para alquiler. En total, la promotora tiene 14.845 unidades en cartera, lo que supone un valor de 2.163 millones de euros. Además de en España, donde la promotora acumula el 50% de sus activos, Grupo Lar está presente en Polonia, México, Brasil, Colombia y Perú. La división residencial supone el 20,6% de su facturación, mientras el 77,6% procede de centros comerciales y el 1,8%, de la cartera logística.

El directivo de Grupo Lar analiza, sin embargo, que “el mercado hoy no tiene producto suficiente de calidad para satisfacer la demanda de alquiler y nosotros podemos aprovechar nuestra experiencia promotora y en gestión”. La joint venture con Primonial se basa, según Pereda, “en haber encontrado un socio dispuesto a asumir riesgo de promoción: ellos son el inversor y nosotros el gestor”. Lar, que cuenta con una participación minoritaria en la empresa conjunta, se encuentra actualmente desarrollando la plataforma que se encargará de la gestión de la cartera de viviendas, que podría, incluso, incorporar activos de terceros en el futuro.

Los proyectos de Lar y Primonial tienen un periodo de maduración de 2,5 años, con yields brutas por encima del 5%

Desde la firma del acuerdo, la joint venture ha lanzado ya quinientas viviendas y se encuentra en fase de formalización de 800 viviendas en cinco ciudades españolas combinando la compra de suelo y promoción y la adquisición de proyectos llave en mano por parte de otros promotores.

En los próximos tres años, las previsiones pasan por lanzar 1.500 viviendas anualmente, 750 a través de la compra de suelo y 750 con proyectos llave en mano. “La concentración del mercado claramente llegará y nosotros queremos absorber la oferta de terceros”, dice el directivo.

Tal y como explica Pereda, el objetivo de Grupo Lar y Primonial es ofrecer producto a la “clase media” y buscan operaciones en 17 ciudades españolas, aunque el ejecutivo reconoce que “no vamos a llegar a todas”. Tras Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Sevilla, la actividad se extenderá a otras como Pamplona, Granada o Valladolid.

Los proyectos de Grupo Lar y Primonial tienen un periodo de maduración de 2,5 años, de manera que las primeras viviendas saldrán al mercado en el verano de 2022. “Primonial es un inversor que busca un goteo permanente de flujo cuando las carteras están estabilizadas, de manera que no estamos mirando la rentabilidad global del proyecto, sino un flujo de caja año a año, es decir, un retorno estable con inversores sostenibles en el largo plazo”, dice Pereda. En su opinión, se trata de “inversiones resilientes a los ciclos”, con yields brutas por encima del 5%.

Lar y Primonial ultiman sus primeros proyectos de ‘coliving’, en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Bilbao

Dentro de la cartera de built-to-rent, Grupo Lar y Promonial se abren también a uno de los activos más al alza durante los últimos años, el coliving, si bien Pereda señala que “el core es vivienda de alquiler tradicional”. De toda la cartera, la empresa conjunta prevé que entre dos y tres proyectos correspondan a coliving.

En el caso de coliving, Grupo Lar y Primonial se centrarán únicamente en ciudades principales del país, como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Bilbao. La empresa ya se encuentra actualmente analizando proyectos de coliving para lanzarlos en 2021. De todos modos, el ejecutivo advierte sobre la seguridad jurídica de esta tipología de activo: “el coliving es hoy un activo complejo porque la normativa urbana no lo recoge y en cada plaza debes adaptarte”.

Crecimiento del departamento

“Este acuerdo es estratégico y se va a convertir en una de las principales líneas de desarrollo de negocio de Grupo Lar”, dice Pereda, que explica que “el residencial para venta va a bajar y se va a infraponderar en los próximos años de manera voluntaria en nuestra actividad, aunque no en volumen”.

Pereda sostiene que “curiosamente la actividad en residencial para venta no va tan mal como se podría esperar tras el Covid-19, pero no sabemos cuánto va a durar esta situación”. “En alquiler, la demanda no cambiará y el producto es poco y poco profesionalizado, así que hay una oportunidad”, explica  el ejecutivo, que admite que la crisis “podría afectar a la evolución de las rentas y que la curva se aplanará”.

La evolución del mercado y la apuesta de la empresa por el residencial de alquiler harán que este departamento gane más peso en la actividad de Grupo Lar en los próximos años. El departamento de residencial para alquiler se prepara, por tanto, para engordar su equipo durante los próximos ejercicios, a medida que se incorporen activos a la cartera, apoyándose también en el equipo técnico y de expansión del área residencial de Grupo Lar, cuyo consejero delegado es Miguel Ángel Peña.