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Diario de información económica del sector inmobiliario

18 Septiembre 2021F03.58h

C

Residencial

Por B. Badrinas
01 Feb 2021
F05.00h

¿Limitación de precios? San Francisco o el fracaso del control de los alquileres

La ciudad norteamericana vio reducida su oferta en un 15% y encareció los precios después de la implantación de leyes para la contención de los precios.

¿Limitación de precios? San Francisco o el fracaso del control de los alquileres

 

Voluntariedad política contra evidencia empírica. A las advertencias que realiza el propio sector inmobiliario sobre lo contraproducente de establecer sistemas de fijación de precios, una práctica que empieza a extenderse en el país, se suman algunos precedentes en los que, como dice el refranero castellano, ha sido peor el remedio que la enfermedad. Como ejemplo: el caso San Francisco, una investigación realizada por la Universidad de Stanford.

 

Las normas de control de precios sobre los alquileres residenciales están en el centro del actual debate político. El Parlamento de Catalunya aprobó el pasado septiembre una normativa en este sentido, cuya legalidad ahora estudia el Tribunal Constitucional. El Congreso de los Diputados también podría legislar en la misma dirección.

 

La última gran investigación sobre análisis de políticas de control de precios en los alquileres residenciales data de finales de 2019. La profesora Rebecca Diamond, de la Universidad de Stanford, dirigió una investigación sobre este tipo de políticas con el foco puesto en la ciudad de San Francisco (Estados Unidos), que desde 1994 endureció las leyes sobre el control de los alquileres.

 

Hasta el año 1994, San Francisco controlaba los precios del arrendamiento en edificios anteriores a 1979 de más de cinco viviendas con la idea de eximir al pequeño propietario. La facilidad para esquivar la ley era grande y su incidencia en el mercado era, por tanto, muy pequeña. Pero a partir de 1994 todo cambió cuando se endureció la regulación y los edificios de menos de cinco viviendas también cayeron bajo el control de precios. Se dejó fuera las construcciones hechas a partir de 1979 para no desincentivar la renovación del parque residencial.

 

 

Del análisis en profundidad se extraen numerosas conclusiones, muchas positivas, aunque el resultado final no lo es. El estudio de Diamond, que contó con la colaboración de los también profesores Tim McQuade y Franklin Qian, asegura que la población que se beneficia de alquileres con rentas controladas tiene entre un 10% y un 20% más de probabilidades de permanecer en su domicilio habitual a medio y largo plazo. “Los efectos del control de la renta en los inquilinos son más fuertes para las minorías (hispanos, negros y asiáticos), lo que sugiere que ayudó a prevenir el desplazamiento de San Francisco”, recoge la investigación.

 

Por el lado de los propietarios, y siempre según las conclusiones del análisis, éstos buscaron de manera activa mecanismos legales para evitar la ley. ¿Cómo? Vendiendo sus propiedades o convirtiéndolas en condominios u otro tipo de figura legal que permitiera esquivar la normativa. También una reforma en profundidad del inmueble permitía evitar el control del precio del alquiler, ya que las viviendas pasaban a considerarse nuevas. “Los propietarios redujeron la oferta de residencias de alquiler disponibles en un 15% y, además, encontramos que hubo una reducción del 25% en el número de arrendatarios que vivían en unidades de renta controlada”, apunta la investigación.

 

“Esta reducción de la oferta probablemente encareció los alquileres a largo plazo”, añade. Igualmente, contribuyó al “aburguesamiento” de San Francisco, ya que en última instancia remodeló el parque de viviendas de la ciudad hacia una categoría superior que atrajo a personas de mayores ingresos.

 

 

En definitiva, la investigación acaba definiendo este tipo de normas de control como “contraproducentes” y acaba proponiendo dos políticas para limitar el impacto social de los aumentos de los alquileres. “Puede ser menos distorsionante ofrecer ayudas en forma de subsidios o créditos fiscales”, recoge el estudio, que acaba subrayando la importancia de que los propietarios tengan los incentivos suficientes para mantener sus viviendas en el mercado de alquiler y evitar así reducir la oferta.

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