Más vivienda de alquiler: la fórmula del ‘real estate’ contra la fijación de precios

Mayor colaboración público-privada con la cesión de suelos a “coste cero” y a largo plazo para los operadores. Esta es la receta de Joan Clos, presidente de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler, para promover arrendamientos a precios asequibles. Una opción que comparte Lluís Marsà, presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña (Apce), que denuncia que la ley de contención de precios aprobada en septiembre por el Parlamento catalán ya está paralizando inversiones. Para el economista Gonzalo Bernardos, una ley similar en el conjunto de España sólo serviría para “acabar con el parque de viviendas en alquiler”.

La vivienda en alquiler está en el foco del sector inmobiliario. Un mercado como el español, tradicionalmente inclinado a la compra, va paso a paso optando por esta modalidad para facilitar el acceso a la vivienda a capas cada vez más amplias de la población.

Las dificultades económicas derivadas de la actual crisis sanitaria, unas condiciones financieras cada vez más complicadas y, también, unos precios de adquisición que se resisten a moderarse explican buena parte de esta tendencia. Pero no son las únicas razones. Cada vez hay más operadores que optan por estos desarrollos conscientes de las necesidades de buena parte de la población.

Para promover el crecimiento y el dinamismo de la vivienda en alquiler nació en marzo del año pasado Asval, que preside Joan Clos, ex alcalde de Barcelona, exministro y también director ejecutivo de ONU-Hábitat entre 2010 y 2018.

“Necesitamos una mayor colaboración público-privada”, señala Clos a EjePrime. El presidente de Asval empieza recordando los datos que ofrece Eurostat, que recogen que el 23,8% de la población en España vive en una vivienda de alquiler frente a más del 30% de la media en el conjunto de la Unión Europea.

“Necesitamos producir más vivienda de alquiler a un precio asequible para el conjunto de personas que necesitan vivir en las grandes ciudades para trabajar”, explica Clos. “Y esta vivienda no debe estar en la periferia, sino en el centro de las ciudades porque es allí donde quiere vivir la gente y también para evitar guetos”, añade.

Clos: “Hemos de poner en el mercado vivienda en alquiler que no supere los 800 euros el mes”

Para lograrlo, no ve otra salida con una mayor colaboración público-privada que lo facilite. Las administraciones serían las encargadas de poner el suelo “a coste cero” y las empresas privadas se encargarían de la construcción y explotación a largo plazo según las condiciones marcadas por los entes públicos. “Hemos de ser capaces de poner en el mercado vivienda suficiente a un precio de alquiler que no supere los 800 euros al mes”, calcula Clos.

Para los colectivos más desfavorecidos, propone subvenciones directas del Estado para llegar a esta cantidad. “Es lo que pasa en la mayoría de los países de la Unión Europea; no hemos de olvidar que el estado del bienestar se compone de sanidad, educación, pensiones y vivienda digna”, agrega Clos.

Más vivienda y a un precio asequible. Y en ningún caso control de precios. “Es ineficaz y contraproducente; ya lo hemos visto en otras ciudades y, al final, acaban asustando a los promotores e inversores, que nunca promoverán un pico si después no pueden repercutir su coste en el inquilino”.

El presidente de Asval, por lo tanto, se muestra contrario a la ley que limita el precio del alquiler aprobada por el Parlament de Cataluña el pasado septiembre. Según cálculos de la Apce, desde la aprobación se han paralizado proyectos que suponían la puesta en el mercado de 1.500 viviendas en alquiler. “Detectamos que hay operadores que se están yendo a otras plazas porque aquí hay una gran inseguridad jurídica”, apunta Lluís Marsà, presidente de la entidad.

Marsà: “En municipios de alta demanda afectados por la contención de precios no son viables proyectos de alquiler”

Desde la APCE consideran que las normas de control de precios acaban reduciendo la oferta en el mercado de alquiler, además de deteriorar el parque de viviendas e incidiendo de forma especialmente negativa en los inquilinos más humildes, ya que los propietarios podrán ser más selectivos. “En estos momentos en los municipios considerados de alta demanda afectados por la ley no son viables proyectos de alquiler”, subraya Marsà.

 Para Gonzalo Bernardos, profesor de economía de la Universitat de Barcelona y director del máster inmobiliario, el índice de precios contendrá el precio de los alquileres a corto plazo, aunque a largo plazo lo que hará es acabar con el parque residencial para arrendar. “El parque de alquiler llegaba al 80% de los pisos en 1944, pero el gobierno de Franco vinculó las rentas al Índice de Precios al Consumo (IPC) y el resultado es que en 1980 sólo el 24% del parque residencial en España era en arrendamiento”, explica.

Bernardos: “Los propietarios optarán por dejar de arrendar y venderán cuando vean que los activos no son rentables”

El economista cree que en esta ocasión pasará lo mismo, y que muchos propietarios optarán por vender con el paso del tiempo y a medida que vean que los activos no son rentables o los dedicarán a otras actividades, como el coliving.  “Los políticos que han aprobado la ley lo saben perfectamente, pero lo que les interesa es presentarse a las siguientes elecciones diciendo que ellos han reducido el precio de los alquileres”, apunta Bernardos, que subraya que las rentas están en estos momentos bajando en ciudades como Madrid o Barcelona como consecuencia de la crisis.

Ya sea de una tipología u otro, con más o menos ayudas, Clos calcula que en España faltan tres millones de viviendas sociales. “Las políticas públicas han puesto hasta ahora el acento en la compra más que en el alquiler y el resultado ha estado que nos hemos encontrado con un parque de alquiler insuficiente”, concluye el presidente de Asval.