El nuevo Plan Reside de Madrid: más allá de las restricciones, una oportunidad para reactivar la ciudad

Aunque el debate público se ha centrado principalmente en las limitaciones al uso hotelero y a la vivienda turística, la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (conocida como Plan Reside) introduce mecanismos de flexibilidad que abren nuevas vías para rehabilitar, reconvertir y revitalizar el tejido urbano.

“El Plan Reside no solo regula, sino que habilita nuevas posibilidades para transformar activos urbanos en desuso en soluciones residenciales adaptadas a las necesidades actuales”, explica Antonio Pleguezuelo, director nacional de urbanismo en Savills.

Una de las novedades más destacadas es la posibilidad de transformar dotaciones privadas en desuso, incluidas en el Catálogo de Edificios Protegidos, en uso residencial. Este cambio de enfoque permite compatibilizar la protección patrimonial con la reactivación urbana, según explican desde el área de urbanismo de Savills.

La nueva normativa contempla esta transformación mediante la tramitación de un Plan Especial, siempre que se garantice la rehabilitación y puesta en valor del inmueble, condición indispensable para su aprovechamiento. El uso residencial podrá adoptarse en cualquiera de sus categorías a excepción de la vivienda unifamiliar, lo que abre la puerta a nuevas tipologías adaptadas a las formas contemporáneas de habitar, como residencias comunitarias (por ejemplo, de estudiantes) o viviendas compartidas, destinadas al alojamiento estable de personas sin vínculo familiar que comparten zonas comunes de estancia y trabajo.

En el caso de la vivienda colectiva, se establece que deberá destinarse a vivienda libre asequible en régimen de alquiler, fomentando así la diversificación y accesibilidad del parque residencial.

El Plan también flexibiliza las condiciones de intervención en edificios catalogados con protección integral o estructural. A través de un Plan Especial, se permitirá la subdivisión en unidades inferiores a 90 o 60 metros cuadrados, facilitando la creación de viviendas más pequeñas y asequibles, sin comprometer la conservación de los valores patrimoniales del inmueble.

Asimismo, el Plan Reside contempla la posibilidad de implantar el uso hotelero en edificios exclusivos con nivel de protección 1 y 2, es decir, los de mayor valor patrimonial, siempre que se tramite un Plan Especial. Esta opción queda excluida únicamente para el nivel E de usos, lo que permite mantener la actividad turística en inmuebles emblemáticos, bajo condiciones que garanticen su conservación y puesta en valor.

Otro de los ejes fundamentales del Plan Reside es el impulso a la recuperación del uso residencial en edificios terciarizados dentro del Área de Planeamiento Específico del Centro Histórico (Apech). En estos casos, la normativa suaviza las exigencias urbanísticas: no será obligatorio incorporar plazas de aparcamiento, y los edificios en situación de fuera de ordenación relativa podrán mantener su superficie edificada existente. Incluso se contempla la posibilidad de modificar la envolvente del edificio mediante Plan Especial, siempre que se respeten las condiciones de catalogación.

Esta medida cobra especial relevancia en un contexto en el que numerosos edificios de oficinas, ubicados en zonas centrales, presentan baja demanda y funcionalidad. El Plan Reside ofrece una alternativa viable para su reconversión en vivienda, facilitando su rehabilitación y devolviendo actividad residencial a barrios que habían perdido población en favor de usos terciarios.

Pese a las restricciones impuestas a la vivienda de uso turístico (VUT), el Plan introduce una excepción significativa: se permite su implantación en edificios exclusivos con nivel de protección 3, por un periodo máximo de 15 años y en los niveles de uso más restrictivos (A y B). Este nivel de protección (el más leve dentro del catálogo) suele corresponder a edificaciones con menor valor patrimonial y mayor dificultad de conservación, que no son grandes palacetes ni inmuebles emblemáticos, pero que sí forman parte de la identidad urbana. Con esta medida, el Ayuntamiento busca evitar su degradación y fomentar su rehabilitación temporal bajo un uso controlado, reversible y adaptado a la dinámica del mercado actual.

Por último, conviene recordar que las restricciones más severas se concentran en el centro histórico de Madrid. En otras zonas del municipio, se mantiene una mayor flexibilidad para nuevos desarrollos residenciales y mixtos, lo que permite seguir explorando oportunidades de transformación urbana. Desde el área de urbanismo de Savills, concluyen que “una vez que se profundiza en la nueva normativa, se descubren novedades muy interesantes que pueden aportar un alto valor y una gran versatilidad a muchos activos del centro urbano”.