Crecer sin ocupar más suelo del necesario: por qué las ciudades deben reciclarse a sí mismas

Durante décadas, muchas ciudades europeas han crecido bajo una premisa que parecía incuestionable: para ampliar la oferta de vivienda y acompañar el desarrollo económico, la estrategia pasaba por ensanchar el perímetro urbano. Esta idea, reforzada por la percepción de que dentro de la ciudad consolidada “ya no queda espacio”, ha empujado a las ciudades a ocupar nuevos suelos y a promover desarrollos en la periferia que, vistos en perspectiva, resultan menos eficientes, implican un elevado coste ambiental y plantean crecientes dudas sobre su sostenibilidad económica. Ahora bien, la presión climática, la necesidad de optimizar recursos y la creciente demanda de activos urbanos más habitables y con cohesión social están cuestionando la vigencia de ese modelo de expansión en exclusiva.

Lo que suele considerarse como espacios agotados son, en realidad, espacios urbanos llenos de oportunidades infrautilizadas: antiguas áreas industriales que han perdido su función, parcelas vacantes en barrios consolidados, edificios que necesitan una segunda vida y zonas degradadas cuya localización ofrece un enorme potencial de reactivación. Estas piezas, dispersas y a veces estratégicas, forman un yacimiento de valor y una alternativa eficiente para responder a las demandas contemporáneas de vivienda, actividad económica y servicios urbanos. De esta forma, reciclar la ciudad se está perfilando como una alternativa más coherente que continuar dando respuesta a las necesidades de la sociedad.

Regenerar el interior urbano es mucho más que rehabilitar lo existente; es activar un enfoque circular a escala urbana. La ciudad ya dispone de infraestructuras, transporte público, equipamientos y una accesibilidad que ningún desarrollo en la periferia puede replicar sin altas inversiones. La transformación de estos espacios permite, además, responder de forma inmediata a necesidades reales: proporcionar más vivienda donde la demanda es sólida, atraer actividad donde existe centralidad, y mejorar los servicios sin duplicar redes ni extender la huella urbana. Esta combinación constituye un argumento contundente para cualquier gestor de activos o inversor que piense en retornos estables y en la resiliencia de sus inversiones.

La presión climática, la necesidad de optimizar recursos y la creciente demanda de activos urbanos más habitables cuestionan la vigencia de ese modelo de expansión

El crecimiento hacia las afueras, que durante años pareció la vía más rápida y barata, ha demostrado no ser siempre una solución adecuada. Los nuevos desarrollos exigen ampliar redes de movilidad, energía, abastecimiento o saneamiento, lo que incrementa los costes de construcción y mantenimiento y genera una dependencia aún mayor del vehículo privado. A ello se suma en muchas ocasiones una menor densidad y, por tanto, un uso menos eficiente de los recursos públicos y equipamientos, con consecuencias en la cohesión social y en la capacidad de atraer actividad económica sostenida. Además, los activos terciarios ubicados en la periferia están más expuestos a la volatilidad del mercado y ofrecen, en general, menores perspectivas de valor a largo plazo.

Por el contrario, la regeneración urbana permite consolidar el valor donde ya existe, optimizar activos que hoy están infravalorados y canalizar la inversión hacia zonas de alta accesibilidad y alto potencial de demanda. La creación de nueva vivienda y actividad económica a través de la recuperación de edificios obsoletos o mediante intervenciones estratégicas de densificación contribuye a aliviar la presión del mercado y a generar un producto más competitivo y atractivo. La introducción de nuevos usos en áreas degradadas reactiva barrios completos genera una importante oferta de vivienda, atrae tejido empresarial diverso y fortalece el comercio de proximidad. Por otro lado, la mejora de servicios, al apoyarse en infraestructuras ya desplegadas, reduce costes y acelera los plazos de transformación, algo especialmente relevante para la inversión pública, pero cada vez más para los fondos y promotores que buscan certidumbre en la ejecución.

Existe, además, una razón de fondo que convierte la regeneración urbana en una apuesta ineludible: la resiliencia climática. La actualización de edificios para adaptarlos a estándares de eficiencia más exigentes con la posible introducción de soluciones basadas en la naturaleza, la reducción de emisiones asociadas a la movilidad o la capacidad de absorber fenómenos climáticos extremos son factores que ya influyen directamente en la valoración de los activos. Las carteras inmobiliarias que integren esta lógica de transformación serán las que mejor resistirán la presión normativa y las expectativas crecientes de los usuarios y de la inversión institucional.

En definitiva, pensar el futuro de las ciudades exige abandonar la idea de que el crecimiento solo puede lograrse extendiendo el perímetro urbano. La verdadera oportunidad reside en rehabilitar y regenerar, en reciclar ciudad, en descubrir y activar su potencial oculto. La ciudad existente es un gran activo que solo está esperando ser optimizado. Allí se encuentra la mayor reserva de oportunidades, la mejor ubicación para construir vivienda asequible, la vía más eficiente para atraer actividad económica y el camino más sólido para reforzar la resiliencia climática. El reto del urbanismo contemporáneo ya no pasa por ocupar nuevos suelos, sino reinventar los que ya tenemos. Ese es, sin duda, el mayor motor de valor para las próximas décadas.