España se prepara para la venta de grandes carteras residenciales que agitarán el sector

Las grandes carteras residenciales, en el punto de mira inversor. El living ya fue protagonista de 2025, copando mayor parte de la actividad transaccional inmobiliaria, con especial protagonismo de la vivienda en alquiler; y el pistoletazo de salida del nuevo año promete un ejercicio donde el residencial vuelva a coronarse como el segmento de mayor relevancia, impulsado de forma destacada por las grandes ventas de carteras que grandes fondos internacionales tienen en marcha.

Esta concentración de portfolios acumula alrededor de 30.000 viviendas, con operaciones que superan los miles de millones, cifras que podrían batir el récord de inversión en living de 2025 y marcar un nuevo año de boom residencial. De cerrarse estas operaciones y, asumiendo que se sumen nuevos procesos durante el año, “es razonable anticipar que el volumen de inversión podría superar ampliamente el doble de los niveles registrados este año”, destaca Paola Erhardt, directora de living de JLL España.

Al respecto, Ricardo Martí Fluxá, director de negocio y desarrollo corporativo de Grupo Gesvalt, cree necesario recalcar que, pese a que la venta de estas carteras podría representar por sí sola una fracción muy relevante de la inversión total anual, “superar o no la inversión de 2025 dependerá de cuánto se escriture efectivamente en 2026”, puesto que es habitual que el cierre se escalone por due diligence, estructura de financiación o negociación de garantías, entre otros.

Actualmente son varios los procesos de desinversión de activos residenciales que pretenden aprovechar el momento dulce del mercado español, con la elevada demanda de vivienda y una economía con buenas previsiones, para cambiar de manos.

Entre el cierre de 2025 y comienzos de este ejercicio, parece haberse rubricado una de las más destacadas, la conocida como Nestar, participada por Cbre IM y Madison, con un total de 8.900 viviendas de alquiler y un valor cercano a los 1.750 millones. Según reveló el Economista, Cbre IM habría llegado a un acuerdo para adquirir la participación del accionista minoritario, con un 10% del capital, y convertirse así en el único dueño. Con el control, el objetivo sería liquidar esta cartera, vendiendo las viviendas de forma granular, estrategia que también seguiría la gestora española Meridia con los pisos en alquiler ubicados en Valdebebas (Madrid) que adquirió en 2025 a Hines.

Hoopp negocia con Ares adquirir el 50% de su portfolio residencial controlado por Avalon Properties, con un valor cercano a los 600 millones

También entre quienes han decidido sacar al mercado sus viviendas en España destaca el fondo de inversión Ares Management. En su caso, la cartera está controlada a través de Avalon Properties y supera las 3.500 unidades, con un valor aproximado de 1.300 millones. Tal como desveló EjePrime el pasado mes de octubre, el fondo canadiense Hoop es el principal candidato a adquirir el 50% de esta cartera, ya que de esta negociación se han excluido las viviendas en suelos concesionales. El precio de la operación rondaría los 600 millones de euros.

En el caso de las ventas de estas dos carteras, Antonio de la Fuente, managing director de living en Colliers, apunta que la venta no va a tener impacto sobre el volumen global de inversión, al tratarse de “operaciones de venta de acciones de sociedad no computan según los criterios”, detalla. Además, respecto al cómputo global de las carteras en cuestión, que cifra entre 5.500 y 6.000 millones de euros, recalca que algunas ya se han cerrado finalmente en 2025 y no formarían parte de la inversión en 2026.

El proceso de venta de Cerberus es la noticia más reciente. Una operación encargada a Deutsche Bank y que comprende la venta de su cartera de pisos de alquiler en España, que está valorada en un importe de entre 600 y 800 millones de euros. Llamado Proyecto Gloria, el portfolio consta de 3.300 unidades, con alrededor del 77% ubicado en Madrid y otro 16% en Valencia. En menor escala, también se encuentra la cartera de Q Living, con cinco edificios que suman en total 347 viviendas por la que espera obtener alrededor de 100 millones de euros.

Además, de la mano de estas grandes carteras de vivienda en alquiler, podría llegar la primera incursión de un fondo internacional especializado en infraestructuras en vivienda en España, la alemana Meag. La compañía ultima su entrada con la adquisición de un portfolio de la promotora Oaktree, de Culmia, de unas 3.000 viviendas en alquiler, tal como desveló este medio.

Blackstone controla la cartera Fidere con un total de 47 inmuebles que alcanzan cerca de 5.300 unidades

Blackstone, otro gigante internacional, controla la cartera Fidere con un total de 47 inmuebles que alcanzan cerca de 5.300 unidades, ubicados mayoritariamente en Madrid. La valoración inicial de esta cartera de activos residenciales está situada en torno a los 1.200 millones de euros, con JLL y Eastdil al mando de la intermediación. Blackstone ya ha recibido numerosas ofertas al respecto por parte de grandes inversores como Brookfield, Patron Capital y TPG Angelo Gordon, que habrían lanzado propuestas acordes con los requerimientos del fondo vendedor.

Para JLL, los fundamentales del sector residencial y el desajuste entre oferta y demanda ofrecen una gran oportunidad de creación de valor y concita el interés de todo tipo de capital, especialmente en comparación con otros países europeos. Si bien el capital core volvió con fuerza durante el 2025, Paola Erhardt considera que “dependerá del perfil de las carteras (ubicación, granularidad, etc) y de la estrategia y la expectativa de retorno de cada potencial inversor”.

Desde Colliers, en cambio, señalan que “puede haber alguna cartera que, por algún motivo, no se pueda destinar a la venta (como, por ejemplo, derechos de superficie), pero en estos momentos hay entre un 25% y un 35% de diferencia entre el valor de una vivienda para alquiler y para venta, de acuerdo con las rentabilidades exigidas por los inversores”. Fluxá opta por una conclusión más flexible, con ambos como plausibles, “por un lado, hay operaciones donde el vendedor explora ventas de cartera a un comprador único (o por paquetes) y, en ocasiones, con la intención de mantener la gestión, lo que suele ser coherente con que el activo siga en alquiler, como el proceso de Fidere”. También señala que en carteras con heterogeneidad de activos puede ser más eficiente maximizar precio vía desinversiónpor fases /paquetes /unit-by-unit.

Algo en lo que coinciden los expertos consultados es que el impacto de estas ventas sobre el mercado del alquiler en España no será especialmente significativo. “Estamos hablando de entre el 0,75% y el 0,8% de todas las viviendas en alquiler en España”, detalla de la Fuente. Sin embargo, “aunque tenga un impacto pequeño, no será nulo, ya que las viviendas se encuentran en las zonas con mayor desequilibrio entre oferta y demanda y, además, el mercado del alquiler de vivienda es un mercado tremendamente elástico”, añade.

“Estamos hablando de entre el 0,75% y el 0,8% de todas las viviendas en alquiler en España” indican desde Colliers

“Hay grandes carteras en el mercado, pero su peso relativo en el stock total del mercado residencial en alquiler no es demasiado significativo”, comenta Erhardt al respecto, que además incide sobre la necesidad de incrementar de forma sostenida la producción de vivienda dado el gran desequilibrio entre la oferta y la demanda. Además, sugiere que “la contracción de la oferta de alquiler residencial tradicional puede actuar como catalizador para la expansión del flex living y otros modelos alternativos que responden de manera más ágil a las nuevas dinámicas demográficas y laborales”.

Por su parte, Fluxá de Gesvalt, anticipa que este impacto dependerá de si la venta mantiene las viviendas dentro del parque de alquiler o si se produce una salida de unidades hacia venta a particulares. Advierte que en un escenario ‘en bloque’ a otro propietario institucional, el efecto directo sobre la oferta disponible puede ser limitado, pero “si una parte relevante termina vendiéndose de forma granular, el mercado podría notar una reducción neta de stock en alquiler en las zonas donde se concentran las carteras, con presión adicional sobre rentas en un contexto de oferta ya ajustada”.