Saneado, profesional e ‘inocente’ de los cargos: el ‘real estate’ huye del Armagedón de 2008

Esta vez, no es el culpable; no es el problema y, tal vez, será parte de la solución. El sector inmobiliario inicia hoy su particular nuevo normal tras el estado de alarma afectado sin duda por la nueva situación económica, pero mucho más fortalecido que en la anterior crisis económica.

Si en 2008 el real estate fue uno de los puntos negros de la crisis, siendo marcado como culpable de muchos de los males de la economía española, el sector encara ahora la crisis provocada por el coronavirus en una situación muy distinta y en posición de ser uno de los sectores que actúe como motor de la recuperación. ¿Cuáles son los principales retos del sector en los próximos meses? ¿Qué diferencia esta crisis de la anterior?

Tanto los expertos como las empresas consultadas por EjePrime coinciden en señalar que el sector ha llegado a esta nueva crisis habiendo aprendido ya de los errores del pasado. Además, en los últimos años se ha profesionalizado y, sobre todo, ha rebajado en gran medida su apalancamiento y su consiguiente dependencia del crédito bancario.

“No es un Armagedón como la última crisis”, señala un ejecutivo de una de las mayores compañías del sector. “Entonces se juntaron sobreoferta de producto, un crash financiero, una contracción del Producto Interior Bruto (PIB) y una caída del empleo”, agrega. “Ahora la situación es diferente”, desarrolla, y pone como ejemplo que las cuatro socimis que cotizan en el mercado continuo tienen un endeudamiento medio del 35%, mientras que en 2008 la media del sector era del 72%.

El sector ha aprendido de los errores del pasado, se ha profesionalizado y ha rebajado su apalancamiento.

Los empresarios, directivos y expertos coinciden sin embargo en que el sector no quedará al margen de la crisis, ya que está estrechamente ligado a elementos como el PIB, la destrucción de empresas o el empleo, que pueden conllevar una disminución de las operaciones y de las rentas. Aunque está más saneado y mejor gestionado, el real estate continúa ligado a los ciclos económicos.

Juan Velayos, uno de los ejecutivos más influyentes en el sector durante los últimos años, apunta a las diferencias conceptuales de esta crisis con la anterior. El empresario, fundador de JV20, explica que en 2008 “hubo culpables e inocentes”, mientras que ahora “nadie es culpable y eso permite tener una visión más constructiva y colaborativa” de cara a la recuperación. 

Velayos también apunta que esta crisis “coge al sector con unos balances mucho más equilibrados, a la banca en una posición más fuerte y a los gobiernos más preparados” que en la anterior crisis. Sin embargo, el ejecutivo avisa que “la sensación es que esta crisis va a cambiar tendencias en el sector” y pone como ejemplo el debate que existe sobre el futuro de las oficinas o de los espacios comerciales. “Los buenos gestores serán muy importantes”, opina, y anuncia que tras la crisis del Covid-19 “habrá compañías y sectores que van a salir ganadores”.

Esta crisis “coge al sector con unos balances mucho más equilibrados”, asegura Juan Velayos

Si algo provocó la anterior crisis fue una profunda transformación del sector inmobiliario, algo que esta vez no ocurrirá u ocurrirá de otra forma. Si en 2008 la crisis financiera llevó a grandes concursos de acreedores y el cierre de cientos de empresas, la de 2020 podría llevar a una oleada de operaciones corporativas entre las empresas del sector.

Otra voz del sector opina en este sentido que podría darse una cierta concentración de empresas “para ganar tamaño y liquidez”. Por su parte, Velayos apunta a una cierta consolidación, ya que el mercado inmobiliario español es todavía hoy “muy granular”.

Menos inversión internacional

Las distintas voces consultadas apuntan que, a pesar de que el mercado cuenta con una gran liquidez, la inversión extranjera se reducirá en España en los próximos meses a causa de la caída prevista del PIB y del fuerte impacto que está teniendo la limitación de la movilidad en el sector del turismo.

“Todo el mundo asume que el impacto será mayor en España” que en otros países por el gran golpe de la crisis en el turismo, explica el ejecutivo de una gran empresa del sector. El mismo directivo añade que desde el extranjero también se asume que “las soluciones que se tomarán serán menos efectivas que en otros países”, un hecho que, apunta, se debe a los prejuicios con España.  

La demanda de los fondos provendrá más de Estados Unidos que de Europa

No es tan sencillo que los fondos oportunistas vuelvan al mercado español, ya que no hay producto en el mercado porque los bancos no cuentan con grandes carteras inmobiliarias que necesiten vender, tal y como ocurrió en 2008, recuerda este mismo ejecutivo.

Otro alto directivo del sector apunta que la llegada de estos fondos “dependerá de la evolución del mercado” y que la demanda se provendrá mucho más de Estados Unidos que de Europa “por como se perciben las previsiones económicas del mercado inmobiliario en general” en ambas potencias.

Las oficinas, pendientes del teletrabajo y la densidad de trabajadores

Las diferentes voces consultadas sí coinciden en que la crisis tendrá un impacto muy diferente en los diferentes segmentos del real estate, con claros ganadores (la logística) y claros perdedores (el retail).

La futura demanda del mercado de oficinas ha sido uno de los principales debates en el sector en las últimas semanas ante el auge del teletrabajo a raíz del confinamiento. Aunque algunas voces aseguran que el crecimiento del trabajo en remoto provocará que las oficinas queden vacías, este efecto se puede ver compensado por la eliminación del hot desking y por una menor densificación de las oficinas para garantizar el distanciamiento social.

“Los usuarios de oficinas van a repensar la configuración de sus espacios”, apuntan fuentes de Merlin, especialmente para “lograr el distanciamiento social” tras vivir una tendencia “a la progresiva densificación” de los espacios de trabajo. En este sentido, el número de metros cuadrados disponible para cada trabajador ha pasado de diez metros cuadrados a siete u ocho metros cuadrados en los últimos años, un camino que se deshará en los próximos meses.

No hay una situación de sobreoferta en el mercado como sí hubo en la anterior crisis, asegura otra fuente. Además, añade que las rentas también son diferentes y que, mientras que en 2008 se pagaban entre 36 y 39 euros por metro cuadrado en las zonas más prime de Barcelona, ahora estas mismas rentas se sitúan entre 27 y 30 euros por metro cuadrado. Algo parecido a lo ocurrido en Madrid, donde las rentas más elevadas se situaban entre 44 y 48 euros por metro cuadrado en el punto más alto del anterior ciclo, y en estos momentos se encuentran en 35 euros por metro cuadrado.

El logístico crece a caballo del ecommerce

El gran ganador de la crisis provocada por el coronavirus ha sido el sector logístico. Las nueve semanas de confinamiento han permitido al comercio electrónico alcanzar una cuota de mercado muy superior al que tenía antes de la pandemia y, de rebote, ha incrementado la demanda de los espacios logísticos en el mercado español.

En las primeras semanas del confinamiento el sector vivió un aumento de la demanda de metros cuadrados parecido al que se produce durante el Black Friday, ya que las empresas activaron planes de contingencia y buscaron espacios para poder empezar a operar de manera inmediata.

El logístico “va a tener que acelerar” para adaptarse al crecimiento del ecommerce, apunta Cristian Oller

El máximo responsable de Prologis en España, Cristian Oller, explica que “el sector va a tener que acelerar en el proceso de adaptación” para poder integrar el crecimiento del comercio electrónico que se espera tanto a corto plazo como a largo plazo. En este sentido, la compañía prevé que el sector inmologístico creará más de 37 millones de metros cuadrados de nuevos espacios en Estados Unidos, una tendencia que será parecida en Europa y Asia.

Por otro lado, Oller apunta a la última milla como otro de los grandes retos del sector y augura una mayor inversión “en efullfilment, es decir, la adopción de más capacidades” en los espacios logísticos ubicados dentro o en los alrededores de las ciudades.

El retail, perdedor de la crisis

En el otro plato de la balanza se encuentra el sector comercial, que ha tenido que cerrar sus persianas durante buena parte del confinamiento para evitar un incremento de los contagios. Esto ha sido aún más notorio en los centros comerciales, ya que el cierre obligado ha sido más largo que en el high street. Además, estos complejos han visto cómo no podían abrir las zonas comunes hasta alcanzar la nueva normalidad.

Ante el blackout, el sector comercial ha vivido uno de las situaciones más tensas y complejas durante la pandemia, particularmente por la voluntad de cientos de retailers de renegociar contratos, obtener moratorias o incluso impagar rentas.

“El incremento de ecommerce provocará una caída en la cuota de mercado que tenían los centros comerciales”, apunta una fuente del sector. “El comercio electrónico ha acelerado y la cuota de mercado que habría ganado en los próximos diez o quince años la tendrá en menos de cinco años”, apostilla.

Tal y como ocurre en las oficinas, la nueva normalidad plantea importantes retos para el retail. La previsible contracción del consumo y el auge del ecommerce llevará probablemente a un descenso en el número de tiendas y hará que los centros comerciales menos adaptados a las demandas de los consumidores se queden por el camino. Además, las tiendas deberán incorporar más tecnología para adaptarse a exigencias como la omnicanalidad y el uso de instrumentos como el big data.

Por si fuera poco, también deben adaptarse a las nuevas circunstancias de seguridad y prevención. En este sentido, el director de relaciones con inversores de Lar España, Hernán San Pedro, cree que el sector usará la tecnología y las aplicaciones que les permitirá ser capaces “de conocer mejor a los clientes”. En este sentido, “los centros van a generar y compartir datos de afluencia” a los clientes para garantizar que los asistentes se sientan más seguros.

Tecnología y sostenibilidad marcarán el futuro de la vivienda

La promoción residencial fue uno de los sectores más señalados en la anterior crisis económica. La profunda transformación y profesionalización que ha vivido el sector en los últimos doce años ha permitido que el sector encare esta nueva crisis con las cuentas saneadas y sin sobreoferta en el mercado. En este sentido, fuentes de Metrovacesa aseguran que “el sector carece de problemas estructurales”.

Desde la promotora explican “el mayor reto al que nos enfrentaremos será la reactivación de la demanda”, que estará estrechamente ligada a la afectación de la crisis en el empleo y en la confianza de los ciudadanos.

Por su parte, desde Neinor apuntan que la promoción residencial “puede ser un actor que actúe como locomotora de la recuperación económica”. “Si en la anterior crisis numerosos empleados del sector de la construcción acabaron trabajando para el turismo y la hostelería, hoy puede ocurrir lo contrario”, explican.

“El mayor reto al que nos enfrentaremos será la reactivación de la demanda”, explican desde Metrovacesa

Tal y como ocurre en otros sectores, la crisis del coronavirus servirá como acelerador de las tendencias que estaban cambiado la construcción de viviendas y pondrá el uso de la tecnología y la sostenibilidad en el centro de las demandas de los clientes.

“Tenemos que trabajar por un modelo de construcción cada vez más eficiente y sostenible”, explica el consejero delegado de Aedas Homes, David Martínez. El ejecutivo destaca que “la industrialización y la digitalización serán las palancas que sustenten la evolución del sector en los próximos años”.

Por otro lado, el consejero delegado de Habitat, José Carlos Saz, asegura que “otro reto importante se basa en la colaboración público-privada” que recoja, entre otras, “avales del pago inicial para garantizare el acceso a la vivienda de los jóvenes y la agilización de los trámites de obtención de licencias y liberación de suelo finalista”.

El sector promotor reclama más colaboración público-privada para reactivar al sector

El papel de la administración está, como antes de la crisis, en el ojo del sector inmobiliario. La simplificación y digitalización de los procesos burocráticos ha sido, por ejemplo, uno de los principales caballos de batalla del sector en los últimos meses, ya que las licencias de obras pueden llegar a ser “insostenibles”, según aseguró el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (Apce), Juan Antonio Gómez Pintado, durante el encuentro empresarial organizado la semana pasada por la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (Ceoe).

Fuentes de Pryconsa reclaman una “digitalización del proceso de venta inmobiliario en los cuellos de botella externos al sector” como son los registros o las notarías. Además, la promotora apunta a que una menor tributación de las promociones destinadas al arrendamiento permitiría “dinamizar el sector de vivienda de alquiler”.