2023, la logística se toma un respiro después del ‘boom’ del Covid-19

Después del boom llega la calma. El logístico español ha transitado durante 2023 un año tranquilo, comparado con los últimos ejercicios de récord. De enero a septiembre, el sector concentró una inversión de 674 millones de euros, un 67% por debajo del mismo periodo del año anterior, acorde con las cifras de Cbre. Como consecuencia del contexto macroeconómico y su afectación en el sector inmobiliario, las previsiones para este año ya anunciaban caídas significativas respecto a los últimos años, con un ajuste de entorno al 60% respecto a 2022.

Especial 2023: un año de

equilibrios en el real estate

Así, el sector que concentró más crecimiento desde el estallido de la pandemia ha empezado a dar síntomas de desaceleración como consecuencia del alza de tipos de interés, que ha golpeado las expectativas de inversión y ha provocado un freno en el planteamiento de nuevos desarrollos, especialmente en la modalidad especulativa.

Esta circunstancia puede afectar a la oferta disponible a medio plazo, ya que para 2024 y 2025 entrarán en el mercado desarrollos firmados en los dos últimos ejercicios, cuando el yugo de los tipos no pesaba tanto en las rentabilidades. Además, los precios del suelo continúan en máximos, tanto por la escasez de grandes parcelas finalistas como por el aumento de los costes de urbanización.

De enero a septiembre, el sector concentró una inversión de 674 millones de euros, un 67% menos

Sin embargo, las inmologísticas se han centrado en los últimos doce meses en captar terrenos finalistas, para crear un banco de suelo que les permita volver a acelerar en la construcción de nuevas plataformas logísticas una vez se estabilice el entorno macroeconómico.

En paralelo, la demanda se mantiene fuerte, con los operadores 3PL recogiendo el testigo del ecommerce, que se posicionó como el mayor driver de la contratación durante 2020. Sin embargo, una vez superados los primeros compases de la pandemia empezaron a ceder terreno a empresas que ofrecen servicios de almacenaje o preparación de pedidos.

La contratación se mantiene fuerte

Según datos de BNP Paribas, la cifra de contratación acumulada en Madrid de enero a septiembre se situó en 729.879 metros cuadrados, observándose un ajuste del 15% respecto a 2022 y 2021, los periodos de mayor dinamismo de la serie histórica. El tamaño medio de las operaciones también fue al alza, pasando de 11.104 metros cuadrados en el segundo trimestre a 15.228 metros cuadrados en el tercero.

Por su parte, Barcelona cerró el tercer trimestre con una contratación acumulada de 84.395 metros cuadrados, distribuidos en 16 nuevos contratos. Esta cifra fue muy similar (con un leve descenso del 0,6%) a la registrada en el mismo periodo de 2022, año que ostenta el récord de la serie histórica, aunque el dinamismo fue mayor, al haberse contabilizado seis operaciones más.

También es notable el ritmo de actividad logística, tanto en contratación como en nueva oferta y transacciones en los mercados secundarios, con Valencia posicionándose como un mercado al alza. Zaragoza, Málaga, Sevilla y los mercados del País Vasco también han seguido en el foco e incluso emplazamientos terciarios, como Murcia o Miranda de Ebro, han entrado en el radar de las grandes inmologísticas internacionales, que han continuado ramificando su apuesta por el sector logístico nacional.

España, en el foco inversor internacional

Estos buenos fundamentales en la demanda, unido al proceso de reindustrialización europeo, con fuertes reverberaciones en España, han posicionado al logístico del país como uno de los más atractivos para la comunidad inversora internacional.

El pasado octubre, Colliers publicó un informe en el que se señalaba a España como mercado prioritario a escala global, ocupando la décima posición en el ránking de países con mayores expectativas respecto a su actividad logística-industrial a corto y medio plazo.

El análisis de Colliers se basaba en los cambios que está experimentando la cadena de producción global, con un menor peso de China, lo que ha beneficiado al mercado logístico de Estados Unidos y también explica el crecimiento notable de México y Canadá, así como de muchas economías maduras, “en particular Alemania, España, Reino Unido y Francia, que figuran ahora en el top 20 en destinos de inversión”, destacaba Colliers.

Las rentas toman un camino al alza

Una de las derivadas de la fortaleza de la demanda, el nuevo contexto macroeconómico y las mayores exigencias de los inquilinos respecto las especificidades de los activos ha sido la presión al alza en las rentas. Por ejemplo, en Zona Centro la renta prime registró un incremento intertrimestral del 4% a cierre de septiembre, alcanzando 6,50 euros por metro cuadrado al mes. Por su parte, en Cataluña la escasez de oferta, principalmente en zonas prime, continuó elevando la renta hasta los 8,5 euros por metro cuadrado al mes, un 3% más que el trimestre pasado y un 13,3% más respecto al mismo periodo de 2022, según datos de Cbre. En términos de rentabilidad, la escalada de los tipos de interés también ha determinado la tendencia al alza de la prime yield, situándose en niveles del 5,15% a cierre de octubre, lo que supuso registrar un incremento de 40 puntos básicos respecto a finales de 2022.