La periferia se reivindica: la contratación aúpa a los mercados cada vez menos secundarios

El sector logístico encara una nueva fase después del empujón que supuso el ecommerce en la pandemia. Con una demanda fuerte y diversificada, el segmento sigue elevando la oferta en un entorno macroeconómico más hostil y poco margen en las rentas. La intermodalidad y la tecnología prometen ser los drivers necesarios para seguir escalando los números récord.

La demanda cambia, el récord sigue. Después de que durante la pandemia los operadores de comercio electrónico se erigieran como el gran driver de la contratación logística, el ejercicio 2022 empezó a alumbrar un cambio de la composición de la demanda, en paralelo a la moderación de la tasa del online en el conjunto de las ventas retail en España.

Según cifras de JLL, los operadores de comercio electrónico perdieron el año pasado el liderazgo en términos de contratación en la mayoría de los países europeos como consecuencia de una estabilización de las tasas de penetración tras el boom del Covid-19.

En los mercados de Madrid y Barcelona, la contratación por parte de operadores de comercio electrónico apenas superó el 5%, frente a tasas por encima del 20% en los dos años anteriores. De hecho, la superficie alquilada de naves logísticas por el ecommerce se redujo un 84% el año pasado.

La superficie alquilada de naves logísticas por el ecommerce se redujo un 84% el año pasado

Pero a rey muerto… la logística tercerizada (3PL por sus siglas en inglés Third Party Logistics), que comprende los servicios que contrata una empresa a un proveedor para que gestione su logística (almacenaje, preparación de los pedidos o transporte de la mercancía), se posicionan ahora como claros líderes en términos de contratación.

En los mercados de Madrid y Barcelona, el pasado año concentraron casi la mitad (49%) del espacio contratado, favorecido en parte por la reducción del riesgo en las cadenas de suministro a escala global. Asimismo, el sector de retail minorista se posicionó como otro actor fundamental de la demanda logística, al registrar en el último año el mayor volumen de contratación desde el año 2017. Así, el retail absorbió el 43% de la superficie alquilada en 2022.

Entre las empresas de retail destacan las especializadas en el sector de la alimentación, impulsado por el auge de esta actividad en los últimos tres años en su búsqueda por mejorar la eficiencia de la cadena de suministro. Este es el caso, según detalla JLL de empresas como Consum, Lidl, Covirán, Dia o El Corte Inglés que en 2022 y principios de este ejercicio siguieron empujando la firma de nuevos contratos de alquiler o bien se enfocaron a compras de suelo para desarrollar nuevo producto logístico de calidad.

En la contratación por parte de empresas de retail destacan las del sector de la alimentación

JLL señala que, en el mercado de Madrid, el descenso de la contratación de la primera corona en 2022 respecto al año anterior (con la absorción del 20% del espacio alquilado, frente al 40% de 2021) respondió precisamente a una actividad más moderada por parte de los operadores de ecommerce como consecuencia de la incertidumbre económica, el aumento de los costes de distribución y la ralentización del consumo, en especial del comercio online en favor de la tienda física.

Por otro lado, en el mercado catalán, la baja disponibilidad en la primera corona y en zonas periféricas cercanas a Barcelona conllevaron a que la contratación en estas áreas se redujese respecto al año anterior, impulsando a los inquilinos a contratar espacio en la segunda corona.

En el conjunto de Europa, la tendencia hacia un menor dinamismo por parte de los operadores de comercio electrónico también se está produciendo. Así, en 2022 los operadores logísticos 3PL absorbieron un 48% del espacio contratado, seguido del retail o grupos de distribución (25%) y empresas manufactureras (16%). Los operadores de comercio electrónico, por su parte, redujeron el alquiler de espacios un 59% respecto a 2021 y firmaron sólo el 11% de la superficie contratada en 2022.