La logística española pide inversión: más de la mitad del parque necesita actualizarse

La logística en España necesita una actualización. Más de la mitad del parque logístico del mercado español necesita adaptarse para dar respuesta de forma eficiente a las nuevas necesidades de una actividad muy enfocada en el comercio electrónico. Así se desprende del análisis The Logistics Property Telescope, elaborado por EY, donde se contabiliza un parque logístico total en España de 29 millones de metros cuadrados.

De esta cifra, unos 12,4 millones de metros cuadrados, el 43% del total, están en manos de los nuevos grupos inmologísticos institucionales, que en los últimos años han apostado fuerte por este subsector con nuevos desarrollos o la adaptación de los ya existentes. Es, por lo tanto, en el otro 57% del parque, que suma 16,6 millones de metros cuadrados y que está en manos de grupos locales, donde las actualizaciones se hacen más necesarias.

“Hay activos que necesitan más inversión que otros, pero por lo general pocos están adaptados a las necesidades actuales de la logística”, explica Alberto de Miguel Garrido, consultor de EY. El mercado logístico español está muy atomizado y, de hecho, los 21 principales grupos inmologísticos concentraban el 43% de la superficie bruta alquilable a finales del año pasado, dos puntos más que en 2021.

Desde EY, no obstante, se subraya las dificultades de reconversión, una actividad que requiere numerosos permisos y que en ningún caso es ágil. “A los promotores les resulta más económico construir con suelo nuevo”, apunta Javier García-Mateo, socio responsable de inmobiliario del área SaT de EY. La consultora señala también que en numerosas ocasiones el déficit se encuentra en las infraestructuras. “Muchas instalaciones se encuentran en zonas de corte industrial, con un urbanismo que no está adaptado a las características de la logística actual”, apunta De Miguel.

El parque logístico español está muy atomizado: los grupos institucionales sólo controlan el 43% de la superficie bruta alquilable

Actualmente, en España hay proyectos logísticos que suman más de 15 millones de metros cuadrados para su desarrollo en los próximos cuatro años, aunque muchos de ellos se retrasarán. Los cálculos de EY recogen que este 2023 los proyectos en construcción llegarán hasta los 1,5 millones de metros cuadrados, bastante de ellos a riesgo, sobre un total proyectado de tres millones de metros cuadrados.

Teniendo en cuenta que el año pasado los tres grandes mercados (Madrid-Zona Centro, Barcelona-Cataluña y Valencia) absorbieron 2,4 millones de metros cuadrados y que hay otros 1,5 millones de metros cuadrados vacíos, no parece que se vayan producir una falta de oferta. De hecho, la tasa de disponibilidad del mercado español, cercana al 5% a cierre de 2022, es de las más elevadas de Europa, sólo superada por Hungría, Portugal, Bulgaria y Rumanía.

“La promoción de nuevos desarrollos se ha ralentizado por la incertidumbre económica y el aumento de los costes de los materiales de la construcción, aunque el mercado español los va a necesitar a medio plazo”, concluye García-Mateo.