Poco producto, mucha demanda y ecommerce: el cóctel de la inversión industrial

Ni calles principales, ni lujosos terminados ni comodidades para los trabajadores. El producto más buscado son, hoy en día, naves a las afueras de las grandes ciudades, bien conectadas y con posibilidad de desarrollo. El industrial es uno de los segmentos más demandados por los inversores en España, que se encuentran con un mercado en el que escasea la oferta pero en el cual el papel de estos activos es cada vez más relevante por el auge del ecommerce.

El mercado inmobiliario logístico está “en un momento muy caliente, de mucha tensión y competitividad”, según Fernando Sauras, director de inversión industrial y logística de BNP Paribas Real Estate. Al aumento de la competencia por los activos del sector se suman “precios comprimidos” y la presión del ecommerce.

El desarrollo de la distribución a través de la Red ha forzado a los operadores minoristas de todos los sectores a ganar velocidad para poder competir con los operadores nativos de Internet. “Estamos en un cambio estructural, viendo que los nuevos hábitos de consumo están cambiando el mercado por la potencia del comercio electrónico", sostiene Sauras.

“La inversión directa en naves logísticas en rentabilidad no ha sido muy dinámica durante el segundo trimestre de 2018”, señala BNP Real Estate en un reciente informe. De hecho, según datos de la compañía, el volumen de inversión en el primer trimestre de 2018 se situó en 300 millones de euros, frente a los 1.000 millones del conjunto de 2017 y los 1.040 millones de 2016.

Con la demanda en máximos históricos en Madrid y Valencia, la disponibilidad se sitúa en el 2% y en el 5%, respectivamente

El ecommerce está actuando de locomotora en el desarrollo de productos especulativos, en un entorno de mercado en el que las rentabilidades (yields) continúan ajustándose con la expectativa de un crecimiento de rentas marcado por el balance de anticipación de oferta y demanda. Las rentabilidades en prime se sitúan en el 5,85% en Madrid y Barcelona.

Las rentas, por su parte, se contraen. En concreto, cerraron a 4,4 euros el metro cuadrado al mes en 2017 en el área metropolitana de Madrid, y a 5,8 las ubicadas en áreas prime, cuando hace diez años, antes de la crisis económica, rebasaban los seis euros y ocho euros, respectivamente. Las rentas subieron por encima del 7% en las áreas de Madrid, Barcelona y Valencia en 2017, con máximos históricos tanto en Madrid como en Valencia.

Así, mientras la demanda bate récords de contratación en Madrid y Valencia y es muy dinámica en Cataluña en los últimos seis meses, la disponibilidad se sitúa en el 2% en Valencia y Barcelona y en el 5% en Madrid, lo que desplaza la actividad hacia el mercado de suelo y promoción.

Madrid

Las rentas siguen una ligera tendencia alcista en Madrid, fruto del buen momento de la demanda unido a los bajos niveles de disponibilidad. Esta situación podría cambiar en los próximos meses cuando, según BNP Paribas, “está previsto que se incorporen al mercado un gran número de proyectos, distribuido principalmente entre el Corredor de Henares y el Corredor Sur”.

El ejercicio 2017 se cerró con niveles máximos de contratación, con un aumento del 120% en la actividad respecto al ejercicio anterior. La cifra de contratación de espacios logísticos alcanzada en 2017 en Madrid fue de 886.405 metros cuadrados.

Barcelona

Aunque por debajo de 2017 (cuando las operaciones de Amazon y Mango distorsionaron el mercado), la contratación registrada en Barcelona y su área de influencia se situó en 2017 en 450.058 metros cuadrados, “claramente” por encima de la media de la última década.

Según BNP Paribas Real Estate, la actividad registrada en el primer trimestre de 2018 ha sido “muy positiva”, con una contratación total de 185.890 metros cuadrados, gran parte de ellos correspondientes a alquileres de naves en construcción o proyectos llave en mano.

Los precios son un reflejo de esta situación y se mantienen al alza. “La tasa de disponibilidad de superficie logística en Cataluña sigue disminuyendo, situándose en torno al 2,8%, al mismo tiempo que la actividad constructora va en aumento debido a la demanda de alquiler”, señala BNP.

Valencia

Durante los próximos meses, nuevos productos se incorporarán al mercado industrial de Valencia, lo que reanimará la contratación en la comunidad autónoma, parada en el primer trimestre por “la escasez de disponibilidad y la ausencia de operaciones de grandes superficies”.

La contratación de espacios logísticos en 2017 alcanzó máximos históricos en Valencia, con un total de 161.731 metros cuadrados. Ribarroja continúa siendo el área más demandada por la mayor parte de los usuarios.